2009年,在中央政府刺激內(nèi)需,推動(dòng)8%經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)的一系列強(qiáng)力政策措施支持下,2008年壓抑多時(shí)的購房消費(fèi)需求驟然迸發(fā),房地產(chǎn)業(yè)的成交全面回暖。隨著在下半年后市場進(jìn)一步瘋狂,持續(xù)拉升的房價(jià)和此起彼伏的地王現(xiàn)象,令中央政府在考慮刺激政策退場機(jī)制的同時(shí),終于在2009年歲末向房地產(chǎn)領(lǐng)域連續(xù)出手,以種種政策組合拳,拉開2010年房地產(chǎn)調(diào)控大幕。

　　與以往的調(diào)控相比,此輪調(diào)控更強(qiáng)調(diào)利用金融信貸、財(cái)政稅收、土地供應(yīng)、交易規(guī)范等多管齊下精密配合。在政策運(yùn)用上,也更重視連續(xù)性、穩(wěn)定性、針對(duì)性和靈活性。在遏制高房價(jià)打擊投機(jī)購房的目標(biāo)以外,2010年的房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo),也直指行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,通過不斷抬高企業(yè)開發(fā)門檻,加強(qiáng)行業(yè)管理,規(guī)范市場秩序,引導(dǎo)市場供求,來改變以往市場一擁而上,一抓就死、一放就過熱等混亂狀況,促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。

　　嚴(yán)格抑制投機(jī)需求

　　2009年,在寬松信貸和購房優(yōu)惠政策支持下,自住購房消費(fèi)需求爆發(fā),而眾多投資客則由于通貨膨脹預(yù)期而尋求不動(dòng)產(chǎn)保值增值,也極大刺激投資、投機(jī)性購房消費(fèi)的增長。這一投資性購房狂熱在歲末年初的海南島到達(dá)了頂峰。2010年1月《國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》頒布后,海南房地產(chǎn)和土地價(jià)格不斷攀升。半個(gè)月海南主要城市房價(jià)漲幅就超過30%。另據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),介入海南房地產(chǎn)市場的投資和開發(fā)資金已超過1500億元。高檔樓盤銷售更為火爆。1月11日三亞鳳凰島剛剛創(chuàng)造出銷售奇跡,該項(xiàng)目一期開盤700套,開盤當(dāng)天便銷售一空,均價(jià)每平方米高達(dá)6.5萬元,不但在海南創(chuàng)下銷售紀(jì)錄,在全國也極為罕見。

　　面對(duì)市場現(xiàn)狀,國務(wù)院總理溫家寶在國務(wù)院會(huì)議上明確提出要促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,加強(qiáng)對(duì)市場需求的分類調(diào)控,抑制投機(jī)投資性購房�！皣�11條”明確提出:一是增加普通商品住房和保障性住房有效供給。二是加大差別化信貸政策執(zhí)行力度,繼續(xù)實(shí)施差別化的住房稅收政策,合理引導(dǎo)住房消費(fèi),抑制投資投機(jī)性購房需求。三是加強(qiáng)防范風(fēng)險(xiǎn)和市場監(jiān)管。四是加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。五是落實(shí)地方各級(jí)人民政府責(zé)任。

　　以核心區(qū)位優(yōu)勢(shì)、豪華裝修、超大戶型為特征的豪宅產(chǎn)品,在2009年尤為投資客青睞和追捧。在2010年的調(diào)控之手下,豪宅的投資品屬性將受到更多的遏制,而更為強(qiáng)調(diào)居住屬性的普通商品房,其開發(fā)也將更多地受到政府鼓勵(lì)和支持。

　　嚴(yán)控央企進(jìn)入地產(chǎn)

　　2009年的瘋狂土地市場中,央企憑借雄厚實(shí)力爭奪稀缺土地資源,屢屢奪得“地王”,不差錢且異常高調(diào),令眾多民營地產(chǎn)企業(yè)望塵莫及。據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),2009年成交總價(jià)排在前10位的地塊中,國有企業(yè)就占了8個(gè),成交樓面地價(jià)前10位的地塊中,國有企業(yè)同樣也占據(jù)了8個(gè)席位。與此前誕生“地王”最頻繁的2007年相比,當(dāng)時(shí)國企與民企在總價(jià)和單價(jià)最高的地塊中的比例分別為3比7和4比6。土地市場“面粉貴過面包”現(xiàn)象再度出現(xiàn),輿論也發(fā)出了“國進(jìn)民退”的驚嘆。

　　在此輪房地產(chǎn)調(diào)控中,對(duì)土地市場的監(jiān)管,也瞄準(zhǔn)了去年表現(xiàn)突出的央企。央企、國企大規(guī)模投資房地產(chǎn)成為新一輪地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)之一。3月18日下午,國資委召開新聞發(fā)布會(huì),公布了央企地產(chǎn)業(yè)務(wù)的具體情況。國資委表示,除16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)外,還有78戶不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)正在加快調(diào)整重組,在完成企業(yè)自有土地開發(fā)和已實(shí)施項(xiàng)目等階段性工作后要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員廖英敏表示,2009年部分上市的國有大企業(yè)紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)市場,還拿了不少“地王”。國有大企業(yè)瘋狂拍地的行為,不利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。這次政府特別提出要進(jìn)一步規(guī)范國有大企業(yè)投資房地產(chǎn),也是希望國有資本在房地產(chǎn)市場上能夠起到好的主導(dǎo)作用。南方日?qǐng)?bào)記者李廣軍

　　調(diào)控背景

　　瘋漲成交釀過熱危機(jī)

　　根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù),2009年,全國商品房銷售面積93713萬平方米,比上年增長42.1%。其中,商品住宅銷售面積增長43.9%；辦公樓銷售面積增長30.8%；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長24.2%。2009年,商品房銷售額43995億元,比上年增長75.5%。其中,商品住宅銷售額增長80.0%,辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售額分別增長66.9%和45.5%。

　　與火爆的銷售場面相比,投資開發(fā)和土地供應(yīng)市場并沒有出現(xiàn)與之相配的增長。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2009年,全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資36232億元,比上年增長16.1%。其中,商品住宅完成投資25619億元,增長14.2%,占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.7%。而同年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積31906萬平方米,比上年下降18.9%；完成土地開發(fā)面積23006萬平方米,下降19.9%。

　　分析這一年市場整體走向,供不應(yīng)求趨勢(shì)明顯。由于經(jīng)歷2007年瘋狂拿地,2008年銷售底迷,隨之而來的緊張資金鏈,使眾多房地產(chǎn)企業(yè)在2009年開局之時(shí),在開發(fā)節(jié)奏和拿地策略上表現(xiàn)謹(jǐn)慎。直至上半年市場狀況已趨向明朗后,冷靜已久的土地市場開始啟動(dòng),各地“地王”開始再現(xiàn),項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)也明顯加快。

　　眾多合力之下,在市場原有存貨被大量消化,而新增供應(yīng)無法應(yīng)對(duì)猛增的需求之時(shí),降價(jià)促銷不再成為市場利器,“稀缺價(jià)值”更多地被強(qiáng)調(diào),房價(jià)高漲趨勢(shì)也日益明顯。數(shù)據(jù)顯示,去年12月份全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲7.8%,漲幅比11月份擴(kuò)大2.1個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲1.5%,漲幅比11月份擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中新建住宅銷售價(jià)格同比上漲9.1%,漲幅比11月份擴(kuò)大2.9個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲1.9%,漲幅比11月份擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　2009年,房價(jià)持續(xù)高漲、銷售接連火爆,令眾多房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)出歷史銷售新高紀(jì)錄,也直接拉動(dòng)房地產(chǎn)投資持續(xù)升溫,也引發(fā)了政府、專家和公眾對(duì)房地產(chǎn)陷入過熱危機(jī)的擔(dān)憂。李廣軍

　　地價(jià)房價(jià)高漲加重泡沫化

　　2009年,部分城市、部分地區(qū)出現(xiàn)房價(jià)暴漲的局面,屢創(chuàng)新高的房價(jià)不僅讓住房問題凸顯,社會(huì)公眾的焦慮感也日益明顯。今年“兩會(huì)”房價(jià)問題成為最熱點(diǎn)話題,可見高房價(jià)已成“社會(huì)之累”。

　　據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),2009年全國商品房銷售額43995億元,比2008年增長75.5%。其中,商品住宅銷售額增長80%,辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售額分別增長66.9%和45.5%。而根據(jù)此銷售額數(shù)據(jù),再除以上述銷售面積,便得出去年全國商品房成交價(jià)格約4695元/平方米,比2008年的3882元/平方米上漲近24%。平均每平方米上漲813元,也達(dá)到了前所未有的水平。

　　在廣州,據(jù)市國土房管局通報(bào),2009年全市十區(qū)商品住宅成交面積和成交金額分別為1937.6萬平方米和1374.55億元,分別同比增92.5%和92.3%,比2007年分別增25.1%和38.8%。2009年廣州成交面積和成交金額接近翻番,并創(chuàng)歷史新高,居民住房內(nèi)需消費(fèi)得以全面釋放。市國土房管局表示,2009年廣州房價(jià)連續(xù)飆升,未來走勢(shì)不確定性增加；當(dāng)前房價(jià)租金比已超過國際公認(rèn)的風(fēng)險(xiǎn)警戒線水平,商品住宅市場投資風(fēng)險(xiǎn)增加。

　　與房價(jià)同時(shí)上漲的還有地價(jià)。1月17日,國土資源部下屬的中國土地勘測(cè)規(guī)劃院發(fā)布報(bào)告顯示,去年全國居住地價(jià)為3726元/平方米,累積漲幅7.92%。此前,國家發(fā)改委公布的數(shù)據(jù)顯示,去年全國70個(gè)大中城市房價(jià)漲幅為7.8%,略低于地價(jià)漲幅。報(bào)告顯示,截至去年末,全國105個(gè)主要監(jiān)測(cè)城市的地價(jià)總體水平為2595元/平方米,同比增長5.05%,遠(yuǎn)高于2008年0.47%的增長率。該報(bào)告認(rèn)為,2009年房地產(chǎn)市場高位運(yùn)行,刺激了居住地價(jià)的快速上漲。

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所所長夏斌認(rèn)為,在中國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的過程中,房地產(chǎn)投資發(fā)揮了很大的作用。但是,今年要警惕房地產(chǎn)的泡沫進(jìn)一步吹大,防止房地產(chǎn)泡沫突然之間的破滅,這也是今年中國政府宏觀調(diào)控政策中的重要內(nèi)容。李廣軍

　　調(diào)控政策一覽

　　2009年12月9日,國務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定,個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年。

　　2009年12月14日,中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出,要增加普通商品住房供給,支持居民自住和改善性購房需求。

　　2009年12月14日溫家寶總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議上,就促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展提出增加供給、抑制投機(jī)、加強(qiáng)監(jiān)管、推進(jìn)保障房建設(shè)等四大舉措。會(huì)議同時(shí)明確表態(tài)“遏制房價(jià)過快上漲”。

　　2009年12月17日,財(cái)政部、國土資源部、央行、監(jiān)察部和審計(jì)署聯(lián)合發(fā)出通知,規(guī)定開發(fā)商拿地首付款不得低于全部土地出讓款的50%。

　　2009年12月23日,財(cái)政部、國家稅務(wù)總局正式下發(fā)《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》細(xì)則,明確了從明年起,不足5年的普通住宅轉(zhuǎn)讓,將按照其銷售收入減去購房款后的差額征收營業(yè)稅,非普通住房則將全額征收,并強(qiáng)調(diào)各地要嚴(yán)格清理與房地產(chǎn)有關(guān)的越權(quán)減免稅。

　　2010年1月10日,國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》,包括:增加保障性住房和普通商品住房有效供給,合理引導(dǎo)住房消費(fèi),抑制投資投機(jī)性購房需求,加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范和市場監(jiān)管,加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè),落實(shí)地方各級(jí)人民政府責(zé)任五大方面共11條措施,簡稱“國十一條”。

　　2010年1月12日,中國人民銀行宣布從2010年1月18日起,上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　2010年2月20日,銀監(jiān)會(huì)正式發(fā)布《流動(dòng)資金貸款管理暫行辦法》和《個(gè)人貸款管理暫行辦法》,出拳打擊炒房者和投機(jī)行為。

　　3月10日晚,國土資源部出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》,被業(yè)內(nèi)稱為“國19條”。按照通知要求,各地應(yīng)加快編制住房建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃,確保不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%用于保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建設(shè),嚴(yán)格控制大套型住房建設(shè)用地,嚴(yán)禁向別墅供地。在整治“囤地”、“炒地”方面,按照通知,今年開發(fā)商交付的競買保證金不得低于出讓最低價(jià)的20%。土地出讓成交后,必須在10個(gè)工作日內(nèi)簽訂出讓合同,合同簽訂后1個(gè)月內(nèi)必須繳納出讓價(jià)款50%的首付款,余款付款時(shí)間不得超過一年。李廣軍