北京市11個相關(guān)職能部門前些天聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于貫徹國辦發(fā)(2010)4號文件精神促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》，共分為十一條措施，被外界稱為北京版“國十一條”�！兑庖姟纷畲蟮牧咙c在于“增加政策性住房和中低價位、中小套型普通商品房的供應(yīng)”�！兑庖姟芬�求，2010年各類政策性住房用地占全市住房供地的50%以上，新開工建設(shè)和收購各類政策性住房占全市住房新開工套數(shù)的50%以上。要知道，政策性住房達到一半，這在香港都是經(jīng)過20多年才做到的。

　　此外，值得關(guān)注的是，在限外令和開發(fā)商房源公開上也要嚴很多——“取得商品房預(yù)售許可證后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當3日內(nèi)一次性公開全部房源，嚴格按申報價格，明碼標價、公開對外銷售�！�

　　這是地方政府對中央“國十一條”的進一步落實。北京如此痛下決心調(diào)控房地產(chǎn)，實在難能可貴，值得鼓掌稱快。在筆者看來，北京選擇在兩會前推出這樣的調(diào)控措施，不外乎有兩大考慮：抑制高企的房價、充分估量了房地產(chǎn)行業(yè)亂局對國民經(jīng)濟的負面影響。

　　據(jù)筆者了解的情況，在金融危機之前高房價得以持續(xù)，一個重要原因是全球流動性泛濫，大量資金進入房地產(chǎn)市場，特別是國際投行在里面渾水摸魚，使得房價迅速攀升。危機之后國際投行面臨著要出手卻無人接盤的局面，于是當市場出現(xiàn)回暖的跡象之后，迅速唱多中國房地產(chǎn)市場，以期盡快找到接盤的人，出售套利。與此不謀而合的是，此前公布的《2009年中國房地產(chǎn)上市公司測評研究報告》顯示：房地產(chǎn)上市企業(yè)盈利能力和成長能力并不樂觀。其中，近半數(shù)房地產(chǎn)上市企業(yè)盈利乏力，近九成上市公司成長乏力。

　　可以肯定的是，在兩會前后，各地方政府的調(diào)控細則將會陸續(xù)出臺。這些政策的出臺，的確會如外界所看到的那樣對房地產(chǎn)漲勢有降溫作用，比如：可以在一定程度上增加房源供應(yīng)、減緩房源緊張，可以使商品房價格得到一定抑制、至少速度會比去年有所放緩。但問題是，這樣的措施能否真正遏制住高企的房價？效果怕未必令人樂觀。

　　首先，北京土地供應(yīng)目前依然很充足。據(jù)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，2010年1月，北京市新建商品住房新增供應(yīng)9640套，比2009年12月增加6.1%；成交8698套，比2009年12月減少42.3%；新建商品住房價格環(huán)比指數(shù)為102.6，漲幅比12月回落2.1個百分點。1月北京總成交土地為26塊地，總建筑面積為2823547平方米，總成交金額為132.46億元，樓面均價達到了13305.4元/平方米，溢價率更是高達140.7%。

　　另外，日前中央已經(jīng)明確表態(tài)：今年繼續(xù)實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，所以，雖說北京此次政策落腳點在于增加保障性住房，涉及商品房調(diào)控項目比較少，因此近期房價拐點仍難現(xiàn)。

　　其次，地方財政收入來源多樣化步子還不大。政府土地出讓金收入作為衡量土地市場活躍度的重要指標，在目前的整個財政體制之下，房地產(chǎn)的發(fā)展依然還會扮演地方財政的要角。中國指數(shù)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2009年(截至12月29日)全國60個城市土地出讓金收入同比增加超過100%。其中，上海、杭州(包含余杭、蕭山)、北京土地出讓金收入位居前三位。

　　所以說，不論是中央版的“國十一條”還是北京版的“國十一條”，能否切實收到預(yù)想的有效成果，關(guān)鍵看政府部門尤其是地方政府在經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整上到底有多少實際動作，財政體制實行的綜合改革，在多大程度上減輕了地方政府對房地產(chǎn)的依賴。

　　(⊙周子勛 作者系北京安邦咨詢研究員)