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道道房產(chǎn)調(diào)控金牌砸向房地產(chǎn)業(yè),毫無疑問,這是房地產(chǎn)政策最敏感的時期。
自去年12月7日中央經(jīng)濟工作會議以來,國務(wù)院總理溫家寶兩次表態(tài)“支持居民自住和改善性購房需求,控制房價過快上漲!痹诖似陂g,財政部、國稅總局、住建部等部委先后出臺調(diào)控措施。
1月10日,國務(wù)院辦公廳出臺“國11條”,對上述政策進行全面梳理和總結(jié)。1月12日,央行決定從1月18日起,上調(diào)存款類金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點,這是19個月來的首次上調(diào)。
在房價仍然高企、市場亂象百出、房地產(chǎn)業(yè)仍是經(jīng)濟增長主要助推力的背景下,房地產(chǎn)新政的頻繁出臺引起輿論的沸騰。
業(yè)界專家:普遍看好新政實施成效
“地產(chǎn)三劍客”之一、社科院工業(yè)經(jīng)濟研究所投資與市場研究室主任曹建海向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示,無論是“國11條”中的各項新政,還是剛剛上調(diào)的存款準(zhǔn)備金率,都很難起到調(diào)控市場的作用,市場泡沫將在不久自動破滅。
曹建海的近日出版的新書中表達了自己一貫的觀點:房價將在兩年內(nèi)下跌40%到50%,一線城市的下降幅度會更大。他表示,必須進一步緊縮信貸和稅收,并對開發(fā)商的資質(zhì)進行嚴(yán)格審核。其中,開征物業(yè)稅是最有效的調(diào)控手段,目前條件已經(jīng)成熟。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認(rèn)為,存款準(zhǔn)備金率的上調(diào)對心理預(yù)期的影響大于實際影響。他表示,短期來看,準(zhǔn)備金率上調(diào)影響遠(yuǎn)不如銀監(jiān)會向商業(yè)銀行提示房地產(chǎn)貸款風(fēng)險,但會加重部分購房者的觀望情緒,從而使市場需求下滑。
對于日前出臺的 “國11條”,楊紅旭認(rèn)為,“國11條”對市場的利空性明顯大于此前的“國4條”。其中,第二套房首付40%政策,意味著包括改善型需求在內(nèi)的二套及以上購房需求,都將不再享受優(yōu)惠,體現(xiàn)出國家抑制高房價的決心。
“新政吸取了前幾年調(diào)控的經(jīng)驗教訓(xùn),是最全面、最系統(tǒng)的房地產(chǎn)調(diào)控政策!敝袊笖(shù)研究院副院長陳晟則認(rèn)為,“國11條”抓住了“加大供應(yīng)”的市場基本點,作用將十分明顯。他表示,新政的總體基調(diào)為“中性偏好”。在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場發(fā)展方面,政策屬于“中性”;在對自住和改善型需求的支持上,則屬“偏好”。
與他持相同觀點的還有北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強。他向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示,擴大住房保障范圍,可將大部分“夾心層”納入住房保障體系中。同時,“兩頭大、中間小”的供應(yīng)結(jié)構(gòu)有望得到改變,并將給市場帶來深遠(yuǎn)影響。
然而,來自市場的聲音有些不同。房地產(chǎn)中介機構(gòu)我愛我家副總經(jīng)理胡景輝向記者表示,新政太過籠統(tǒng),且毫無新意,只有進一步細(xì)化,才有可能產(chǎn)生實質(zhì)性的影響。因此,政策效果將主要取決于即將登場的地方版調(diào)控政策。
記者了解到,除延緩繳納土地出讓金等,多數(shù)地方的優(yōu)惠政策終止期限為2009年12月31日。近日,上海、南京、杭州等地已出臺了地方新政,涉及購房補貼、稅收優(yōu)惠等。同時,湖南、青島則在延續(xù)去年的一些優(yōu)惠政策。
開發(fā)商:土地款新政或抬高房價
針對央行剛剛上調(diào)存款準(zhǔn)備金率,SOHO中國董事長潘石屹13日在微博上表示,房價可能會下降,但他表示,0.5個百分點的力度對總量影響不大,更多是貨幣政策從緊的信號。
華遠(yuǎn)地產(chǎn)總裁任志強也在微博上迅速做出反應(yīng):上調(diào)準(zhǔn)備金率只是管理通脹預(yù)期的信號,僅僅是開始。
對于“國11條”,潘石屹也撰文表示,“巧媳婦難為無米之炊”,只有只有增加土地供應(yīng),才能提供更多普通商品房!岸诘氐母丛谟谕恋毓⿷(yīng)不能滿足市場的需求”。在他看來,“國11條”首次提出“增加普通住宅用地供應(yīng)”是市場的利好消息。
潘石屹還認(rèn)為,由于普通住房與非普通住房標(biāo)準(zhǔn)很難區(qū)分,差別化稅收政策的實施較為困難。根據(jù)現(xiàn)有規(guī)定,普通住房應(yīng)同時滿足以下條件:容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、成交價格低于同級別土地上住房交易均價的1.2倍以下。此后,北京、上海等地對標(biāo)準(zhǔn)進行了小幅上調(diào)。
中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長、華業(yè)地產(chǎn)副總裁陳云峰也認(rèn)為,“國11條”明確提出“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”,開發(fā)商的預(yù)期不會受到太大影響,仍會普遍看好后市。
金地集團總裁張華綱近日也表達了上述觀點,他還表示,在供需關(guān)系保持緊張的情況下,今年的房價還將繼續(xù)上漲。
但對于“國11條”中的個別條款,開發(fā)商似乎并不滿意。
在1月6日的“2010品質(zhì)地產(chǎn)高峰論壇”上,任志強表示,所有對土地環(huán)節(jié)的處置都會加大開發(fā)商成本,并最終轉(zhuǎn)嫁到消費者身上,即推高房價。
去年12月,財政部、國土部等5部委發(fā)文要求,今后在土地出讓中,首付款繳納比例不得低于全部土地出讓價款的50%,分期繳納全部價款的期限原則上不超過1年。在“國11條”中,該政策再次被強調(diào)。
中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長、河南建業(yè)地產(chǎn)股份有限公司董事局主席胡葆森也認(rèn)為,很多國家的土地出讓金繳納年限都在20年以上,如果延長土地出讓金的收取年限,開發(fā)商的土地成本就會下降,從而推動房價的下降。
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