2009年四季度，房地產(chǎn)企業(yè)開工量和竣工量均保持上升態(tài)勢，銷售額與結(jié)算資源同步攀升，房企也逐步進(jìn)入業(yè)績收獲期。從最新公布的市場數(shù)據(jù)分析，A股房地產(chǎn)公司四季度銷售額同比增幅有望超過40%，環(huán)比則略有增長。由于房地產(chǎn)公司業(yè)績主要在年底結(jié)算，因此，2009年，房地產(chǎn)公司整體業(yè)績增幅將高于前三季度。

　　盈利顯著改善

　　根據(jù)易居房地產(chǎn)研究院、中國房產(chǎn)信息集團(tuán)聯(lián)合發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2009年，我國房地產(chǎn)企業(yè)銷售20強(qiáng)合計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售收入達(dá)5231億元；前三季度，20強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售3488億元。由此計(jì)算，20強(qiáng)四季度實(shí)現(xiàn)銷售1743億元，比前三季度平均單季銷售額高出50%。券商研究人士分析，從去年下半年開始，房價(jià)大幅上漲，預(yù)計(jì)四季度房企實(shí)現(xiàn)的凈利潤增長將明顯高于銷售收入增幅。

　　國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2009年1-11月，全國新建商品房銷售額35987億元，同比增長86.8%。其中，商品住宅銷售額增長91.5%。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，2009年新建商品房銷售額將接近4.5萬億元，四季度銷售約1.7萬億元，同比增幅超過100%，環(huán)比增幅接近45%。

　　樓市熱銷直接帶動房企預(yù)收賬款的增加。據(jù)中國證券報(bào)統(tǒng)計(jì)，截至2009年三季度，A股房地產(chǎn)公司預(yù)收賬款合計(jì)達(dá)1887億元，同比增長63%；是同期營業(yè)收入的1.4倍。加上四季度的銷售額，房企在2009年年底可結(jié)算的資源相當(dāng)充裕。

　　國信證券行業(yè)策略報(bào)告指出，銷售好轉(zhuǎn)將直接帶動房地產(chǎn)公司業(yè)績改善，由于房價(jià)從去年下半年開始明顯上漲，并大幅修復(fù)企業(yè)毛利率，預(yù)計(jì)2009年四季度和2010年房地產(chǎn)公司的業(yè)績和盈利能力將遠(yuǎn)超預(yù)期。

　　招商地產(chǎn)(000024)去年1-9月累計(jì)銷售額大約120億元。光大證券預(yù)計(jì)，招商地產(chǎn)四季度至少可實(shí)現(xiàn)30億-40億元銷售額，2009年銷售收入為140億-150億元，同比增幅約150%。光大證券預(yù)測，招商地產(chǎn)2010年結(jié)算業(yè)績將同比增長85%。

　　謹(jǐn)慎看待今年樓市

　　出于對樓市泡沫的擔(dān)憂，去年底，管理層對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控政策密集出臺。新政實(shí)施后，主要城市商品房銷售明顯降溫。另外，直接針對開發(fā)商的政策“拿地首次繳款比例不得低于50%”也將收緊開發(fā)商的資金鏈。一線開發(fā)商和券商研究機(jī)構(gòu)對今年樓市表示謹(jǐn)慎樂觀。

　　光大證券認(rèn)為，已出臺的營業(yè)稅調(diào)整拉開了未來財(cái)稅調(diào)控的序幕，未來地產(chǎn)市場的需求和供給會反向變動，將使得目前失衡的供求關(guān)系逐步扭轉(zhuǎn)，由于投資性需求萎縮、自住性需求開始觀望，預(yù)計(jì)2010年一季度的成交量可能明顯回落，同時(shí)，房價(jià)將經(jīng)歷漲幅收窄、甚至高位盤整。

　　萬科認(rèn)為，在寬松的政策刺激下，2009年商品房銷量大幅回升，房地產(chǎn)開發(fā)投資和新開工也逐漸恢復(fù)。隨著部分優(yōu)惠政策到期，未來房地產(chǎn)行業(yè)政策出現(xiàn)調(diào)整是必然的。萬科指出，早調(diào)整對行業(yè)的影響要好于晚調(diào)整。在需求仍然旺盛的背景下，開發(fā)商會大量拿地開工，新開工將增加，這將導(dǎo)致2010年三、四季度市場供求狀況出現(xiàn)一定轉(zhuǎn)變。屆時(shí)，如政策再出現(xiàn)收緊，將對市場產(chǎn)生更大沖擊。

　　宏源證券楊國華認(rèn)為，明年信貸先松后緊，政策從土地及預(yù)售環(huán)節(jié)“逼供”，房地產(chǎn)投資和新開工持續(xù)上升，房企資金需求將增大。同時(shí)，政策抑制投機(jī)需求的效果逐漸顯現(xiàn)，2010年3月以后銷售額同比萎縮概率較大，房企資金流入減少。由此，明年房企整體資金狀況不會好于今年。

　　業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，2010年房地產(chǎn)市場集中度有望進(jìn)一步提升，排名前15位的地產(chǎn)上市公司營業(yè)收入占比繼續(xù)上升。經(jīng)歷過2008年市場的低潮與2009年土地市場的火爆之后，中小公司的生存環(huán)境受到擠壓，土地儲備呈衰竭之勢。而大公司市場占有率逐年提升將是長期趨勢。