房地產(chǎn)的實(shí)質(zhì)：

　　儲蓄-政府投資的轉(zhuǎn)化器，財(cái)富再分配的機(jī)器

　　房地產(chǎn)業(yè)的收入和資金循環(huán)

　　為了說明房地產(chǎn)業(yè)在中國經(jīng)濟(jì)增長以及財(cái)富分配中的極端重要性，我們先來看房地產(chǎn)業(yè)的收入和資金循環(huán)。如圖4示，從左邊開始，數(shù)額巨大的國民儲蓄被吸進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)以后，一部分直接或者間接地流入到政府部門(比如說土地出讓金、直接或者間接的各種稅費(fèi))；另一部分資金進(jìn)入銀行和房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈中(上、下游其實(shí)也有各種稅和費(fèi)，該部分進(jìn)入政府)；此外，還有一部分資金正當(dāng)或者不正當(dāng)?shù)赜煞康禺a(chǎn)直接進(jìn)行分配了。這三大塊資金最后都形成了投資(儲蓄)與消費(fèi)，投資和消費(fèi)帶動經(jīng)濟(jì)增長，經(jīng)濟(jì)增長產(chǎn)生國民收入，國民收入再回過頭來變成居民儲蓄。這就是整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的收入循環(huán)(或者資金循環(huán))。在這個(gè)過程中，我們將看到，房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)了財(cái)富的再分配和國民儲蓄到投資，特別是政府投資的轉(zhuǎn)化。

　　房地產(chǎn)業(yè)是最大的儲蓄—(政府)投資的轉(zhuǎn)化器

　　我們現(xiàn)在來考察國民儲蓄是怎樣借助于房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化成投資，特別是政府投資的。如圖5所示，居民因?yàn)樽宰　⑼顿Y或者投機(jī)等動機(jī)而購買房地產(chǎn)，居民收入和儲蓄以購房款和銀行給房地產(chǎn)商貸款的形式大量地進(jìn)入房地產(chǎn)及其產(chǎn)業(yè)鏈。如果綜合考慮房地產(chǎn)及其產(chǎn)業(yè)鏈的收入循環(huán)，應(yīng)該有超過50%以上的資金直接或間接地、或早或晚地流入到政府手里。流入政府的資金又有兩部分支出，一部分形成政府的投資，投資到國有企業(yè)和政府項(xiàng)目里去，另一部分因履行政府職能而形成的正常開支(工作人員的工資、集團(tuán)消費(fèi)和轉(zhuǎn)移支付等)。流入房地產(chǎn)業(yè)的其余資金經(jīng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的循環(huán)，進(jìn)行投資。我們知道，中國經(jīng)濟(jì)的增長在很大程度上依賴于投資，而投資中很大一部分是屬于政府的直接或間接投資。政府投資在中國經(jīng)濟(jì)增長中的極端重要性，在這次經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃中得到了最好的注釋。

　　2009年預(yù)計(jì)有5.8萬億的巨額資金直接進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，此外，還有更大規(guī)模的社會儲蓄通過銀行貸給開發(fā)商及相關(guān)產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)及其產(chǎn)業(yè)鏈將其中的一大部分資金分流給了政府，政府以此進(jìn)行投資，另一部分流到房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)。中國社會中最巨額的儲蓄和中國老百姓中最大量的資金是通過房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入經(jīng)濟(jì)中的。因此，房地產(chǎn)業(yè)是我國現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)增長模式中，將社會儲蓄轉(zhuǎn)化為投資，特別是政府投資的最大的轉(zhuǎn)化器。房地產(chǎn)的價(jià)格上漲是保證各級政府收入的需要，是巨額投資的資金來源，是我國目前經(jīng)濟(jì)增長模式的最重要支撐。如果改變房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀，必然嚴(yán)重沖擊現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)增長模式。換一種說法，如果在經(jīng)濟(jì)增長模式作出適應(yīng)性調(diào)整之前，房地產(chǎn)業(yè)的重大調(diào)整將帶來經(jīng)濟(jì)增長模式的崩潰。這也是很多人用來維護(hù)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)行運(yùn)行格局的理由。

　　房地產(chǎn)業(yè)是最大的財(cái)富再分配機(jī)器

　　為什么說房地產(chǎn)是最大的財(cái)富再分配機(jī)器？從收入上來看，居民財(cái)富通過房價(jià)和銀行貸款(包括給買房者的按揭貸款和給房地產(chǎn)商的貸款)集中到了房地產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)商將一部分資金變成房地產(chǎn)業(yè)里的收入直接分配了，這是正當(dāng)?shù)氖杖敕峙�；第二部分錢“漏出”去了(即不是正常的生產(chǎn)經(jīng)營的需要，如利益輸送、財(cái)富轉(zhuǎn)移等)，也就是給相關(guān)的關(guān)聯(lián)方好處了；第三，通過土地出讓金、相關(guān)的稅和費(fèi)以及開發(fā)商的所得稅等交給了政府，政府開支中有正當(dāng)?shù)闹С�，也有不正�?dāng)?shù)摹奥┏觥�；此外，還有一部分資金流入到產(chǎn)業(yè)鏈，產(chǎn)業(yè)鏈通過乘數(shù)放大其經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，產(chǎn)業(yè)鏈里也有各種稅和費(fèi)，這部分交給了政府，同時(shí)產(chǎn)業(yè)鏈里還有正當(dāng)?shù)氖杖敕峙�，也有“漏出”。所有這些都構(gòu)成了收入和財(cái)富的分配和再分配。正如前面所說，房地產(chǎn)業(yè)涉及的金額是巨大的，對中國經(jīng)濟(jì)和中國老百姓來說是最大額的收入和財(cái)富，因此，房地產(chǎn)是中國最大的財(cái)富再分配機(jī)器。

　　關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)中的“漏出”現(xiàn)象。我們在現(xiàn)實(shí)中能夠感覺得到，不少的文學(xué)作品也表現(xiàn)出，從規(guī)劃、拆遷征地、評估、土地招拍掛、工程建設(shè)、安裝、監(jiān)理、采購、驗(yàn)收……甚至銷售等各個(gè)環(huán)節(jié)都有很多人獲得很大的利益。且不論前面那些與權(quán)力相關(guān)的各環(huán)節(jié)中的利益輸送，以房子銷售為例，改革開放這么多年了，今天買房子還像二十多年前買家電一樣，還要開后門。樓盤公開銷售前大量的“內(nèi)部預(yù)售”可以使得在“預(yù)售”中得到房子的人在短短的幾周內(nèi)獲利數(shù)十萬元。這顯然是一種從房地產(chǎn)業(yè)“漏出”利益的行為，是社會財(cái)富的一種再分配形式。正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)是最大的財(cái)富再分配機(jī)器，才使得從中獲得巨額利益的人和階層極力維護(hù)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀。

　　通過以上分析，我們可以得出關(guān)于中國房地產(chǎn)的結(jié)論，從目前來看，不能簡單地把房地產(chǎn)只看成是老百姓居住或跟其他生活用品一樣買賣的普通商品，它的本質(zhì)是最大的財(cái)富再分配機(jī)器和社會儲蓄向政府投資的轉(zhuǎn)化器。一個(gè)人只要買房子，他自己的大部分儲蓄就被房地產(chǎn)吸走，并且會帶動更大額的銀行貸款進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，這些資金將在多個(gè)經(jīng)濟(jì)和社會主體之間根據(jù)其社會地位高低和權(quán)力大小進(jìn)行分配。與其他產(chǎn)業(yè)相比，房地產(chǎn)業(yè)的社會涉及面是最廣的、調(diào)動的財(cái)富金額是最大的、時(shí)間的跨度是最長的。中國的經(jīng)濟(jì)增長主要是依賴各級政府的直接或間接投資，政府投資的資金主要是通過房地產(chǎn)業(yè)聚集起來的居民儲蓄。

　　綜上所述，房地產(chǎn)業(yè)是中國社會財(cái)富格局得以形成以及經(jīng)濟(jì)增長模式得以維持的核心。

　　房地產(chǎn)是最大的“吸金器”

　　房地產(chǎn)關(guān)系到千家萬戶，關(guān)系到很多年輕人的基本生存需要，連續(xù)多年的房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲引起了越來越廣泛的社會關(guān)注。在這里，我不打算談房價(jià)是漲還是跌，而是想從一個(gè)不同的角度來探討，到底怎樣看待房地產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)？它的經(jīng)濟(jì)后果是什么？它的社會后果又是什么？最后我提幾點(diǎn)政策建議。

　　房地產(chǎn)業(yè)涉及的范圍很廣，是巨大的財(cái)富“吸金器”。從一個(gè)特定的時(shí)間截面上來說，購房會涉及到年輕夫婦雙方的父母，甚至雙方的爺爺奶奶，還有雙方的親戚朋友；從時(shí)間跨度上來說，房地產(chǎn)通常會涉及到一對夫婦過去幾年甚至更長時(shí)間的差不多所有的積蓄，同時(shí)也會涉及到他們未來十幾年甚至更長時(shí)間的收入(銀行按揭把他們未來的預(yù)期收入折現(xiàn)到現(xiàn)在的房子里)。

　　同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)涉及的資源金額很大，是規(guī)模最大的單項(xiàng)商品。2009年商品房年銷售額預(yù)計(jì)會達(dá)到5.8萬億(圖1)。此外，從老百姓的開支來看，2009年房地產(chǎn)消費(fèi)占居民消費(fèi)的比例預(yù)計(jì)達(dá)到48.33%，接近一半(圖2)。也就是說，房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)社會、對老百姓等方方面面來說，都是一件很大的事情。

　　房地產(chǎn)把中低收入階層老百姓的財(cái)富基本吸光了，現(xiàn)在很多人變成了“房奴”。這大大加劇了業(yè)已存在的收入分配的不平衡。從1992年到2008年期間，如果把1992年標(biāo)準(zhǔn)化為100，則2008年農(nóng)村人均純收入是607，城鎮(zhèn)人均可支配收入是779，城鎮(zhèn)+農(nóng)村的人均收入是870，而財(cái)政的收入(預(yù)算內(nèi))是1761，財(cái)政收入的增長幅度超出居民收入增長幅度的兩倍。

　　房地產(chǎn)引起的經(jīng)濟(jì)社會后果

　　中國經(jīng)濟(jì)增長缺乏持續(xù)性

　　房地產(chǎn)把最大量的社會儲蓄變成了投資，嚴(yán)重影響了老百姓的日常消費(fèi)支出，導(dǎo)致消費(fèi)需求不足；同時(shí)，投資中的很大一部分又是效率較低的政府投資。這種不合理的內(nèi)需結(jié)構(gòu)是我國目前經(jīng)濟(jì)增長模式的最重要特征，也是我國經(jīng)濟(jì)增長模式的最大隱憂。

　　房地產(chǎn)能否持續(xù)支持這樣的增長模式？只要把前述房地產(chǎn)的收入循環(huán)、房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)的儲蓄-投資轉(zhuǎn)化以及房地產(chǎn)的收入和財(cái)富分配機(jī)制結(jié)合起來，我們就會發(fā)現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)中存在著嚴(yán)重的效率損失和收入損失。主要體現(xiàn)在：一大部分儲蓄轉(zhuǎn)化為低效率的投資、一部分收入“漏出”到生產(chǎn)體系之外、不合理的收入和財(cái)富分配導(dǎo)致部分經(jīng)濟(jì)資源無法有效地回到經(jīng)濟(jì)中來并得到有效的再利用。以這種方式建立在房地產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)之上的經(jīng)濟(jì)增長一定是低效率的、低民眾福利含量的經(jīng)濟(jì)增長。這就是為什么從社會效果和老百姓福利來看，我們的10%的經(jīng)濟(jì)增長只相當(dāng)于別人的2%的經(jīng)濟(jì)增長；我們的經(jīng)濟(jì)增長到8%以下，其經(jīng)濟(jì)和社會后果就像別人的經(jīng)濟(jì)衰退。像水的循環(huán)一樣，如果在循環(huán)過程中不斷地有一部分“漏出”到循環(huán)之外，這樣的循環(huán)是不可持續(xù)的。那么，我國目前的房地產(chǎn)業(yè)乃至經(jīng)濟(jì)增長模式是靠什么維持的呢？是靠其產(chǎn)業(yè)循環(huán)過程中勞動生產(chǎn)率的不斷提高以及大量廉價(jià)勞動力的投入才得以維持的。一旦無法持續(xù)提高勞動生產(chǎn)率，一旦依靠大量廉價(jià)勞動力創(chuàng)造新價(jià)值遇到困難，那么房地產(chǎn)就很難繼續(xù)支持目前的經(jīng)濟(jì)增長模式。

　　普通百姓的貧困化

　　面對快速上漲的房價(jià)，無產(chǎn)階層或者微產(chǎn)階層根本沒錢買房，干脆就死了這條心，只能望房興嘆。中產(chǎn)階層有相對穩(wěn)定的收入和一些積蓄，但一旦買房，他的全部積蓄和未來一二十年的收入(甚至連一些親戚朋友的那點(diǎn)錢)都被搜刮一空，成為“房奴”。

　　房產(chǎn)升值帶來的“名義財(cái)富增加”對于只有一套自住房的人來說并沒有實(shí)質(zhì)的意義。沒有了儲蓄，未來收入早已被房子按揭“預(yù)支”，每月掐算著生活費(fèi)用的家庭，即使住在市場價(jià)不斷上漲的房子里，也是日常生活中的窮人。

　　社會的兩極分化與食利階層的形成

　　房地產(chǎn)業(yè)再分配財(cái)富的依據(jù)是權(quán)力，結(jié)果是嚴(yán)重失衡的倒金字塔形的社會財(cái)富格局。盡管任何一個(gè)社會的正常財(cái)富格局都是倒金字塔形的，但通過房地產(chǎn)再分配形成的財(cái)富格局是有很大的社會和政治隱患的。房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲以及與此相應(yīng)的房地產(chǎn)投資和投機(jī)的收益以及“漏出”的收入和財(cái)富，更加快了這種財(cái)富再分配的速度，同時(shí)也更凸顯了這種財(cái)富格局的不合理性和不穩(wěn)定性。有了兩套以上房子的人，就是擁有百萬級可變現(xiàn)和可支配財(cái)富的富翁，這些人中的一部分將成為中國社會的食利階層。

　　年輕人的迷茫

　　年輕人步入社會，面臨的第一件事情就是要找到一個(gè)安身的地方。在租房市場沒有發(fā)展起來的今天，買房變成了極其困難的獨(dú)木橋。年輕人買房的錢從哪里來？除了自己的儲蓄與朋友之間的一點(diǎn)借款之外，主要是父母在過去長時(shí)間內(nèi)積累起來的儲蓄。那些享受了公家分房的父母們，可以為買房的子女提供部分房款。但是，這部分房款來源已接近枯竭。可以想象，自己買房的城市父母以及農(nóng)村的父母是很難為子女在城里買房提供實(shí)質(zhì)性的資金支持的。

　　每年五六百萬的大學(xué)畢業(yè)生，絕大部分無法擺脫住房的困境。讀了四年大學(xué)，家里父母已經(jīng)花費(fèi)了很多錢，畢業(yè)后幾乎沒有人愿意(回)到農(nóng)村去。他們即使能夠順利地在城市里找到工作，而他們要買的房子，價(jià)低者幾十萬，價(jià)高者一兩百萬，甚至更高。即使僅僅考慮首付，也需要幾十萬，而要取得銀行貸款也是需要滿足嚴(yán)苛條件的。尤其是出出身于農(nóng)村的年輕人，不管是否大學(xué)畢業(yè)，他們能夠看到希望和出路嗎？如果有幾千萬受過高等教育的年輕人處于這種狀況，那就不僅僅是寶貴的人力資源的巨大浪費(fèi)，而且是一個(gè)極其危險(xiǎn)的炸藥庫。

　　30年遠(yuǎn)望：將再次成為財(cái)富再分配的機(jī)器

　　我們再往遠(yuǎn)想一想，30年后中國的房地產(chǎn)將是什么樣子？從人口的因素考慮，30年以后，我們父母輩都100歲了，能留下的人數(shù)量很少，我們自己這代人，也差不多了。那時(shí)候，由現(xiàn)在的獨(dú)生子女結(jié)成的一對夫婦，上面的父母、岳父母，甚至再上面的爺爺奶奶、外公外婆，都走得差不多了。因此30年以后在座的你們每一個(gè)家庭可能有5套房子，8套房子，甚至更多套房子。那個(gè)時(shí)候房子很多，現(xiàn)在說“房奴”是房貸壓著很難受，那時(shí)候的“房奴”真是被房子壓著很難受。30年以后肯定是房子供給很大，剩下的需求在哪呢？即使計(jì)劃生育政策作了調(diào)整，30年以后城市里年輕人組成的家庭也是不多的，一個(gè)家庭最多可能生2-3個(gè)孩子。另外要考慮的因素就是，城鎮(zhèn)化的過程、從農(nóng)村轉(zhuǎn)到城市來的人，這些人對城鎮(zhèn)房子的需求會增加，但他們能出的房價(jià)一定比不上城市里成長起來的房子需求者。從現(xiàn)在到那個(gè)時(shí)候，中小城鎮(zhèn)的房子供給也是一個(gè)很大的數(shù)字。所以，如果不改變現(xiàn)有的趨勢，我覺得30年以后在城市里會碰到房子的供求變化問題，房子價(jià)格將有向下的壓力，至少向上的壓力將大大減弱。

　　第二個(gè)問題是土地的使用權(quán)問題。法律規(guī)定住宅用土地使用權(quán)到期自動延續(xù)，但怎么延續(xù)是沒有說的，是無償還是有償？有償之下，是便宜還是貴？對不同套數(shù)房子有沒有區(qū)別政策？現(xiàn)在還不知道。我相信，到那個(gè)時(shí)候，土地使用權(quán)的續(xù)期很可能成為一個(gè)很不確定的因素，政府很可能要根據(jù)當(dāng)時(shí)的社會狀況做相機(jī)抉擇。為什么現(xiàn)在不確定？也就是為以后留下一個(gè)余地，留下一個(gè)非常大的不確定性。這個(gè)不確定性意味著，根據(jù)當(dāng)時(shí)的情況，房地產(chǎn)有可能會再次成為社會財(cái)富再分配的載體。

　　對25個(gè)已完成銷售項(xiàng)目的調(diào)查

　　什么支撐著房地產(chǎn)業(yè)的目前格局

　　支撐房地產(chǎn)繼續(xù)運(yùn)行的機(jī)制是什么？是哪些因素保證了再分配機(jī)器和轉(zhuǎn)化器的運(yùn)轉(zhuǎn)？

　　房地產(chǎn)價(jià)格上漲的得益者主要是地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商

　　很多房地產(chǎn)項(xiàng)目本身就是地方政府的政績工程，并且在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中得到大量好處；在前述的收入循環(huán)流程中，房地產(chǎn)大量的資金首先流向了政府，根據(jù)對有關(guān)項(xiàng)目的一個(gè)調(diào)查，房地產(chǎn)開發(fā)總費(fèi)用中有近50%的比例直接流向了政府(圖7)，加上房地產(chǎn)項(xiàng)目的間接效應(yīng)，政府的獲利將超過房地產(chǎn)項(xiàng)目投資額的一半。政府拿了這些錢一方面用于支持地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，另一方面形成政府官員的收入(這些收入有正當(dāng)?shù)�，也有不正�?dāng)?shù)?。同時(shí)，獲得巨額利潤的房地產(chǎn)商以及與房地產(chǎn)有關(guān)的關(guān)聯(lián)方，他們逐利的本能形成自我加強(qiáng)機(jī)制。

　　土地壟斷和人為的供地短缺保證了房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲

　　現(xiàn)在來看房地產(chǎn)是通過什么樣的手段來實(shí)現(xiàn)其價(jià)格不斷上漲的。我認(rèn)為是土地壟斷和人為的土地供給缺口推動房價(jià)上漲。我認(rèn)為，18億畝耕地這個(gè)紅線給土地壟斷和人為短缺提供了一個(gè)很好的借口，但這個(gè)做法節(jié)省下來的土地是非常有限的，卻導(dǎo)致了土地的供不應(yīng)求和短缺。這里有相當(dāng)多的人為的因素，為什么有人為因素？因?yàn)檫@樣做，對有決定權(quán)的人有利。

　　如果我們反過來，增加一些供給，第一年多出5個(gè)單位的供給，供過于求，房地產(chǎn)的價(jià)格就往下走。以后年份只需要供求平衡，就會在每一年都存在供過于求的房源，房價(jià)就很難快速上漲。但為什么不會出現(xiàn)這樣的情況呢？因?yàn)檫@樣對土地供給的決定者不利，而土地是他們壟斷的。

　　現(xiàn)在房地產(chǎn)買賣看起來都是“自愿”的，老百姓常抱怨政府從這里拿了很多錢，批評房地產(chǎn)商暴利，但因?yàn)橘I賣“自愿”的形式掩蓋了房地產(chǎn)市場的強(qiáng)制性實(shí)質(zhì)。房地產(chǎn)買賣其實(shí)不是“自愿”的，生存的需要是鐵一樣剛性的需要。事實(shí)上，房地產(chǎn)的收入再分配從看起來最“自愿”的市場交易，到最極端的、最強(qiáng)制性的稅和費(fèi)，甚至是地租(土地出讓金就是地租，所有權(quán)是不賣的)，大量的錢是被強(qiáng)制性拿走并被再分配掉的。

　　“地王”為什么會層出不窮?

　　在房地產(chǎn)開發(fā)里面有很多的環(huán)節(jié)，錢是可以“漏出”去的，是可以進(jìn)行利益輸送的。我們注意到，現(xiàn)在的大部分“地王”是國有企業(yè)創(chuàng)造的。誰拿到土地的開發(fā)權(quán)，誰就可以控制整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，這些項(xiàng)目涉及的資金總量可能是地價(jià)的幾倍。一個(gè)地價(jià)30億的項(xiàng)目，涉及的資金總額可能超過百億。而通過對這百億項(xiàng)目的控制，可以實(shí)現(xiàn)多少利益的輸送和轉(zhuǎn)移？所以，只有先拿到土地，只有天價(jià)的“地王”，才可能掌握資源的控制和分配權(quán)。

　　買“地王”首先要有錢，誰最有錢？國有企業(yè)最有錢(尤其4萬億投資計(jì)劃及相應(yīng)的巨額貸款，民營企業(yè)拿不到，全給國有企業(yè)了)，所以，有這么多的央企去買“地王”。 第二，國有企業(yè)控制人不在乎錢，即使最后虧損也不需要自己掏錢。如果拿到“地王”開發(fā)后有盈利，則是名利雙收，自己、企業(yè)都得到好處，政績也隨之而來；如果虧損，都由政府和老百姓埋單，不用企業(yè)管理者掏錢。但是，企業(yè)管理者或者其關(guān)聯(lián)方一定會從這樣大規(guī)模的項(xiàng)目中得到他們“應(yīng)得”的好處。所以，不管是盈利還是虧損，國企(不論是不是房地產(chǎn)商)都有天然的追逐“地王”的動機(jī)。在這種機(jī)制之下，就有可能出現(xiàn)不惜代價(jià)、不惜血本爭搶“地王”的情景。

　　房地產(chǎn)業(yè)求變

　　房地產(chǎn)的現(xiàn)狀，有很多的隱患，肯定難以持續(xù)。但是，房地產(chǎn)業(yè)的變革，將引起經(jīng)濟(jì)增長模式、收入和利益格局、政治和社會關(guān)系的巨大調(diào)整，因此，只要這些相應(yīng)的調(diào)整沒有設(shè)計(jì)好或者準(zhǔn)備好，就不可能有主動的努力去打破房地產(chǎn)的現(xiàn)有格局。我們在這里不討論房地產(chǎn)變革的時(shí)機(jī)選擇以及力度把握，也不展開討論廉租房以及經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)作為房地產(chǎn)變革的必要前提，只就發(fā)展租房市場談一些想法。

　　發(fā)展租房市場不僅有助于改變房地產(chǎn)的預(yù)期，還將實(shí)實(shí)在在減少對于房子的需求。在租方市場上，過低的房租收益率必然導(dǎo)致房價(jià)的下跌和房租的提高。發(fā)展租房市場將對投資和投機(jī)性購房需求產(chǎn)生擠出效應(yīng)，增加房源的供應(yīng)；同時(shí)，會更有效地利用已有的住房面積(一套房子可以由幾個(gè)年輕人合租，而自住的房東很少分租給別人)。

　　發(fā)展租房市場的具體建議有：

　　幫助、引導(dǎo)居民意識轉(zhuǎn)型。通過強(qiáng)化收益—成本的核算，提醒30年以后的不確定性，幫助和引導(dǎo)居民意識轉(zhuǎn)型。如租30年到50年的房子，可以過得很舒服，而且經(jīng)濟(jì)上更劃算，為什么非得自己買房子呢！估計(jì)像深圳這樣的城市，很多房子差不多已經(jīng)過了20來年了，過不了多久就會面臨30年后的不確定問題了。

　　住房公積金用于支付房租�，F(xiàn)在的住房公積金可以拿來買房，也可以拿來給房子大修。有沒有可能用住房公積金拿來付房租呢？如果允許使用住房公積金用于付房租的話，很多人就會愿意租房了。尤其現(xiàn)在剛畢業(yè)的年輕人，他們的工資不高，住房公積金還是一筆要扣掉的錢。讓他們用本來就不多的到手的錢交房租，日子會過得很艱難。如果允許住房公積金支付房租，住房公積金中有他們自己交的一部分，還有企業(yè)給他們支付的一部分，加在一起，少的可能幾百塊錢，多的可能一二千元。尤其在工資比較高的行業(yè)，住房公積金每個(gè)月超過千元，一個(gè)大學(xué)畢業(yè)生只要有工作，每個(gè)月用住房公積金去交房租就差不多了。

　　房地產(chǎn)業(yè)涉及的問題太多、太復(fù)雜，房地產(chǎn)格局的調(diào)整必須要有一系列的政策予以配合。比如說：

　　政治決心和措施。上面講到，當(dāng)前房地產(chǎn)的本質(zhì)是最大的財(cái)富再分配機(jī)器和儲蓄向政府投資的轉(zhuǎn)化器。基于對房地產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)的認(rèn)識，要解決這個(gè)問題，首先一定不是簡單的市場調(diào)節(jié)的問題，因?yàn)檫@時(shí)市場已經(jīng)失靈了。因此，要解決房地產(chǎn)問題，首先需要政治的決心和措施，只有政府下決心才解決得了。

　　增加土地供給。土地供給缺口推動房價(jià)上漲，因此，應(yīng)該增加土地供給。增加土地供給是完全可行的，政府用18億畝耕地紅線來控制土地的壟斷，造成人為的土地短缺，是推動地價(jià)上漲的借口。它僅僅是借口而已，其實(shí)節(jié)約不了多少土地，人都是要住房子的，該住的還是要住，該建的還是要建。土地的短缺和房價(jià)的上漲預(yù)期增加了投資和投機(jī)的住房占有，反過來加劇了住房的短缺和對土地的占用。要改變現(xiàn)狀首先要增加土地供給。

　　大力增加社會住房建設(shè)。政府一直在建設(shè)保障房，但我覺得做得還不夠。所謂的“改善民生”不要停留在嘴上，政府手里的許多錢可以去建保障房。房地產(chǎn)市場可以劃分為不同的細(xì)分市場。要有足夠的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房滿足老百姓的基本住房需要。這是房地產(chǎn)業(yè)改革的前提條件。同時(shí)可以發(fā)展高端商品房，這是有錢人的市場，但也是高利潤、高稅收、高風(fēng)險(xiǎn)的市場。

　　中央財(cái)政參與土地出讓金的分配。中央要部分地上收土地出讓金，防止地方政府和官員從這里得到巨大的利益。中央財(cái)政分得的金額越多，上收的比例越大，越能削弱地方政府和官員推動地價(jià)的沖動。地方政府財(cái)政在很大程度上是土地財(cái)政，這是一個(gè)不爭的現(xiàn)實(shí)。與土地出讓金分成配套的還要有稅收分配的改革。

　　加大反腐敗力度。上面說到，拆遷、招標(biāo)、建筑、采購、安裝、銷售等等環(huán)節(jié)里都有很多“漏出”存在，也即巨大的腐敗在后面，并且這些都與權(quán)力有關(guān)，這也是房地產(chǎn)市場調(diào)控難的重要原因。所以，房地產(chǎn)市場的規(guī)范化需要更有力的反腐敗措施。

　　對第二套以上房子征收物業(yè)稅。要抑制非自住需求，除了改變房地產(chǎn)市場價(jià)格上漲的預(yù)期之外，可對兩套以上的房子征收物業(yè)稅。有人說現(xiàn)在老百姓很窮，“房奴”連交按揭都很困難，交物業(yè)稅會更慘。那么可以規(guī)定一套房不用交，兩套以上需要征繳；條件或再放開一點(diǎn)，按人算不按戶算，一個(gè)人名下一套免交，第二套再征；繼續(xù)放寬條件，按人頭算，不按成年人算。

　　增加買賣差價(jià)稅收。最后，可以增加房屋買賣差價(jià)的稅收，以減少房屋投資和投機(jī)性資本利得，從而抑制非自住性需求。老百姓花在房子上的支出少了，手頭的資金寬裕了，就會有更多的錢去消費(fèi)，這樣，經(jīng)濟(jì)增長模式的轉(zhuǎn)型就變得相對容易；讓年輕人獲得最基本的居住條件，這是未來幾年社會和諧與穩(wěn)定的關(guān)鍵；遏制房地產(chǎn)市場大規(guī)模不公平的財(cái)富再分配，有利于中產(chǎn)階級的形成和壯大，有利于社會的轉(zhuǎn)型和長治久安。

　　根據(jù)以上對房地產(chǎn)業(yè)性質(zhì)的認(rèn)識，房地產(chǎn)的變革需要強(qiáng)有力的、堅(jiān)定的政治決心和措施。發(fā)展租房市場可能是走出目前房地產(chǎn)業(yè)兩難處境的可能選擇。（林義相）