追不上房價漲速的故事情節(jié)，在過去10年間屢屢上演(2008年金融海嘯沖擊下的市場為特例)。然而，2009年房價的價格反彈幅度之高還是出人意料，而且，這是在經(jīng)濟前景尚不明朗的情況下發(fā)生的。

　　2009年的這種走勢也給2010年留下更多不確定性。

　　這種不確定性首先是在經(jīng)濟掣肘和高房價輿論壓力雙重指標作用下的政府態(tài)度騎墻；其次是市場泡沫吹大了之后的后市難料：房價和交易量不斷刷新歷史紀錄，地價在以央企為代表的非傳統(tǒng)地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)企業(yè)加入競爭后被迅速推向新的價格平臺，且毫無扭頭跡象；第三在參與者心態(tài)上，房價永漲不跌的神話似乎一統(tǒng)天下，而這種判斷出奇統(tǒng)一的心態(tài)同“一年翻一番”的漲法一樣，明顯不符合標準的理性走勢圖。

　　其一，政府態(tài)度，刺激還是打壓？2009年開端，房地產(chǎn)行業(yè)是在政策呵護和相對寬容的社會輿論環(huán)境中開始的：2008年年底出臺的一系列刺激內(nèi)需政策生效，交易環(huán)節(jié)政府讓利減免買賣相關(guān)稅費，初次購房和“改善型”需求銀行貸款首付一律低至兩成，還享受7折利率優(yōu)惠。

　　然而到了年末，卻先是取消營業(yè)稅“紅包”，然后把土地款首付比例提至50%，打擊囤地，出臺“國四條”等等“打壓”政策—平靜一年的政策面在“保持刺激經(jīng)濟方向不變”的大基調(diào)下，以高層不斷放出對房價過高的擔憂聲音為結(jié)尾。

　　其二，脫韁之市場野馬，什么時候到頭？人們往往拿2009年和2007年做對比，不同的社會經(jīng)濟背景，類似的特征：天價房頻現(xiàn)，土地價格不斷創(chuàng)出新高。

　　在交易量上，2009年創(chuàng)下了有史以來的新高，中國約消化了全世界50%的房子。以北京為例，全年二手房的交易量超過25萬套，超過過去3年的總和。

　　在價格上，從年初的“小陽春”到四季度的狂瀾突進，熱點區(qū)域的反彈高度甚至超過100%，某些熱點城市房子火爆的程度讓人瞠目結(jié)舌，比如傳統(tǒng)熱點城市北京、上海、深圳、廣州，比如在“國際旅游島”概念刺激下的海南三亞，比如全運會舉辦地、次熱點城市的代表濟南，坐地漲價的現(xiàn)象比比皆是。

　　土地價格水漲船高，地王頻現(xiàn)，面粉貴過面包比比皆是。從北京廣渠路10號地開始，史上有紀錄的地王數(shù)字屢屢被刷新：上海長風地塊破上海紀錄，北京順義22號地破京城年度總價和單價紀錄，廣州亞運城以255億元人民幣成交額年度收官，創(chuàng)有史以來地塊總價歷史新高——更讓人吃驚的是，在年末政策打壓傾向明顯時，依然有區(qū)域性高價地塊頻繁成交。

　　市場參與者的心態(tài)，也經(jīng)歷了從觀望到參與、癲狂的過程：年初看看，年中動心，年底價格漲上去了拼命追漲。目前的狀況于買家而言，普通住房排隊，高端住房排隊，連別墅也要排隊托關(guān)系，需求層面無論是“剛需”還是投資保值熱情仿佛一夜之間被激發(fā)；于賣家而言，開發(fā)商以及同開發(fā)商有交情的人儼然成為這個社會最有面子的人：從年初的乏人問津，到積極促銷生怕趕不上“小陽春”末班車，年末捂盤惜售，生怕賣便宜了，開發(fā)商的心態(tài)也在發(fā)生顯著的變化。

　　其三，在流動性過剩的背景下，樓市是否又要吹一個大泡泡？

　　同2007年相比，2009年的市場方向從貨幣角度出發(fā)，共同點是通脹壓力下的理性選擇。買房者要么是出于投資保值需求，“再不買就更買不起了”；要么是因為通脹預(yù)期，貨幣貶值“持有房產(chǎn)比存銀行劃算”，資產(chǎn)實現(xiàn)了從銀行到房屋的一次大搬家。于企業(yè)而言，2009年在外需整體乏力投資無門的情況下，資金只有往債券房地產(chǎn)等虛擬市場流動，以央企為代表的非地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)企業(yè)拿地，多是出于此類考慮。

　　泛濫的流動性是明顯的，為刺激經(jīng)濟投放虛擬貨幣，政策選擇合乎邏輯，而吹出來的這個地產(chǎn)泡泡也合乎工具理性。那么2010年，流動性會收緊嗎？是繼續(xù)吹這個大泡泡，還是擠壓些水分出來？

　　中國的房地產(chǎn)市場是政策市，2009年市場繁榮多拜政策所賜，這是獲得評論高度認可的觀點。而上述市場現(xiàn)象多可以解釋為政策“打雞血”的效果，因為支持中國經(jīng)濟“三駕馬車”之一的進出口不行了，政府必須要擴大內(nèi)需，不得不扶持房地產(chǎn)發(fā)展以拉動上下游50多個行業(yè)的復(fù)蘇。而在政府不再扶持之后，2009年12月，交易量驟降，這似乎預(yù)示著某種方向性的態(tài)勢變化——一旦政府撒手為常態(tài)，還瘋得起來嗎？

　　(馬磊 作者系中國不動產(chǎn)研究中心主任)