過(guò)去的兩周內(nèi)，調(diào)控政策密集出臺(tái)。從二手房營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠取消到國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議高調(diào)討論遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，再到五部委限制囤地炒地政策出臺(tái)，政策趨緊的信號(hào)明顯。機(jī)構(gòu)認(rèn)為，政策拐點(diǎn)提前到來(lái)，明年一季度，房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)將被遏制。不過(guò)，由于中國(guó)仍然處于城市化進(jìn)程初期，居民住房改善需求空間巨大，依然看好房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展。

　　政策拐點(diǎn)提前來(lái)臨

　　過(guò)去的兩周內(nèi)，調(diào)控政策密集出臺(tái)，從二手房營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠取消到國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，再到五部委《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》出臺(tái)，政策趨緊的信號(hào)明顯。中投證券的報(bào)告稱，政策收緊時(shí)間早于市場(chǎng)預(yù)期。

　　中信建投認(rèn)為，2010年上半年，由于對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)向好的趨勢(shì)需要進(jìn)一步確認(rèn)，不會(huì)出現(xiàn)大的針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的利空政策，目前的政策以維持穩(wěn)定為主，由于新開(kāi)工面積處于逐步回升的階段，自2009年下半年開(kāi)始有較多的新盤(pán)供應(yīng)市場(chǎng)，但是仍然處于行業(yè)平均值以下，遠(yuǎn)未達(dá)到供大于求的狀態(tài)，因此房?jī)r(jià)存在進(jìn)一步上漲的空間。

　　中投證券同時(shí)表示，基于以往政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控效果來(lái)看，在政策出臺(tái)的初期，市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)明顯的調(diào)整，調(diào)整時(shí)間可能是1-2個(gè)季度，但隨后又恢復(fù)上漲狀態(tài)。在中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)基礎(chǔ)依然薄弱，政府對(duì)房地產(chǎn)投資依然倚重的背景下，如果市場(chǎng)出現(xiàn)較長(zhǎng)時(shí)間的低迷也不排除會(huì)再度出現(xiàn)刺激政策。

　　行業(yè)低估值提供安全邊界

　　中金公司的研究報(bào)告稱，歷2009年一年市場(chǎng)繁榮后，地產(chǎn)公司的盈利、銷售均超過(guò)了2007年，資產(chǎn)負(fù)債表狀況也好于2007年，但目前的估值水平大致處于2007年年初水平，并沒(méi)有反映出目前地產(chǎn)公司更好的盈利狀況或流動(dòng)性。中金公司認(rèn)為，良好的基本面支撐，2010年業(yè)績(jī)的高確定性將為地產(chǎn)股提供較大的安全邊際。

　　W ind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，滬深兩市91家房地產(chǎn)上市公司(剔除ST公司)2009年前3季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1416.8億，同比增長(zhǎng)25.4%；歸屬母公司股東的凈利潤(rùn)總額200億，同比增長(zhǎng)23.44%。總體看來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)增長(zhǎng)速度均好于上市公司整體水平。

　　中金判斷，短期內(nèi)地產(chǎn)股的走勢(shì)會(huì)受制于政策預(yù)期而難有表現(xiàn)，但整體板塊向下的風(fēng)險(xiǎn)有限，歷史經(jīng)驗(yàn)看，短期調(diào)整不會(huì)超過(guò)20%，建議逢低吸納龍頭地產(chǎn)公司并中長(zhǎng)期持有。

　　城市化進(jìn)程保證長(zhǎng)期利好

　　根據(jù)聯(lián)合國(guó)人口發(fā)展報(bào)告的預(yù)測(cè)，中國(guó)的城市化率在2030年達(dá)到60%，那么在未來(lái)20年應(yīng)該被城市化的真實(shí)人口數(shù)量應(yīng)約為5億，保守估計(jì)應(yīng)在3-5億之間，這說(shuō)明未來(lái)我們將面臨規(guī)模十分龐大的城市化空間(聯(lián)合國(guó)人口發(fā)展報(bào)告，2009)。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)率先復(fù)蘇，從增長(zhǎng)動(dòng)力上分析，其中一個(gè)十分重要的動(dòng)力來(lái)源，來(lái)自于快速推進(jìn)的城市化。

　　中投證券的研究報(bào)告稱，當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)基礎(chǔ)依然薄弱，外圍經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇緩慢，居民收入增長(zhǎng)需要時(shí)間，行業(yè)政策環(huán)境趨緊的高房?jī)r(jià)背景下，主要城市的購(gòu)房意愿將被削弱。不過(guò)，雖然短期內(nèi)板塊估值上行壓力較大，但依然看好行業(yè)中長(zhǎng)期的發(fā)展。

　　(本版稿件由本報(bào)記者劉振冬 王濤)