中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確“調(diào)結(jié)構(gòu)”是我國(guó)明年宏觀經(jīng)濟(jì)政策的重點(diǎn)，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式刻不容緩。近日國(guó)務(wù)院連續(xù)召開(kāi)會(huì)議，明確要遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭，并出臺(tái)了一系列政策。

　　事實(shí)上，中央早就認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的結(jié)構(gòu)性失衡問(wèn)題，自2003年以來(lái)就開(kāi)始實(shí)行嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策，相繼出臺(tái)了《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》等一系列政策，2008年11月為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)的沖擊，住建部提出三年內(nèi)要新增總投資約9000億元，用于廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和棚戶區(qū)改造。然而，住房市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)并沒(méi)有得到根本的改善，2009年下半年房?jī)r(jià)反而還出現(xiàn)了始料不及的快速上漲，地王頻現(xiàn)，“面粉貴過(guò)面包”的現(xiàn)象再度頻頻上演。

　　那么，進(jìn)入2010年，如何準(zhǔn)確把握國(guó)際、國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行態(tài)勢(shì)，積極穩(wěn)妥地推進(jìn)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整？中央一系列政策能否得到有效落實(shí)，并真正奏效？筆者認(rèn)為，必須著力解決好以下三個(gè)問(wèn)題：

　　一、房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整要避免“雷聲大、雨點(diǎn)小”

　　中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最突出的問(wèn)題是出現(xiàn)了嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)性失衡，保障類住房供不應(yīng)求，廉租房的實(shí)物配租量明顯不足，低收入家庭根本就買不起經(jīng)濟(jì)適用房，“夾心層”住房問(wèn)題突出，限價(jià)房政策的初衷主要是解決這一群體的問(wèn)題，但限價(jià)房的供應(yīng)量也遠(yuǎn)不能滿足市場(chǎng)的需求。近幾年來(lái)各級(jí)政府在保障性住房的建設(shè)力度上逐年加大，但正是由于房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，住房困難已經(jīng)從低收入家庭擴(kuò)散到中等甚至中高收入家庭，“夾心層”越來(lái)越多，政府的政策性住房建設(shè)和供給結(jié)構(gòu)調(diào)整的力度似乎總趕不上市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)需求的變化。同時(shí)，還導(dǎo)致管理難度和行政成本越來(lái)越大，不同時(shí)期建設(shè)的保障性住房在定價(jià)機(jī)制上出現(xiàn)扭曲，政策性住房成為一些人套利的工具，政府本意是通過(guò)政策性住房建設(shè)體現(xiàn)公平正義，但實(shí)際結(jié)果是加劇了分配不公，住房問(wèn)題所帶來(lái)的利益格局越來(lái)越復(fù)雜。

　　究其原因，從根本上講，在目前經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式下，地方政府缺乏調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)的內(nèi)在動(dòng)力，反而出于財(cái)政增收的目的，客觀上有推高房?jī)r(jià)和地價(jià)的本能沖動(dòng)。因?yàn)樵黾咏?jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)必然會(huì)減少地方政府的土地出讓收入，而廉租房則需要地方財(cái)政掏出“真金白銀”。地方政府也往往以拆遷困難等種種理由延緩廉租房建設(shè)，一些地方還出現(xiàn)了在套取中央轉(zhuǎn)移支付資金后，廉租房“空轉(zhuǎn)”的現(xiàn)象。

　　筆者認(rèn)為，不從根本上改革和完善土地使用制度，規(guī)范政府行為，就很難改變當(dāng)前“地價(jià)漲推動(dòng)房?jī)r(jià)漲，房?jī)r(jià)漲又導(dǎo)致征地、拆遷成本加大，并進(jìn)一步推動(dòng)地價(jià)上漲”的怪圈。沒(méi)有長(zhǎng)期相對(duì)穩(wěn)定的商品房?jī)r(jià)格形成機(jī)制，政策性住房的建設(shè)就永遠(yuǎn)會(huì)是一個(gè)“無(wú)底洞”。

　　建議盡快完善基于公共財(cái)政的長(zhǎng)期穩(wěn)定的保障性住房資金來(lái)源保障機(jī)制，建立責(zé)權(quán)對(duì)等的中央與地方間轉(zhuǎn)移支付制度。

　　二、房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)的調(diào)整要避免引起市場(chǎng)的大幅波動(dòng)

　　始于2002年以來(lái)的房?jī)r(jià)快速上漲，盡管始終受到宏觀調(diào)控的打壓，但卻越調(diào)越高，筆者曾依據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的1997—2008年中國(guó)31個(gè)省、區(qū)、市統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，建立商品房?jī)r(jià)格固定截距模型，對(duì)房?jī)r(jià)影響因素及影響程度進(jìn)行了分析，結(jié)論是：信貸政策和市場(chǎng)監(jiān)管政策是決定房?jī)r(jià)的最根本的因素，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)典型的資金推動(dòng)型市場(chǎng)和投資拉動(dòng)型市場(chǎng)。

　　這一點(diǎn)從2008年國(guó)際金融危機(jī)考驗(yàn)下的中國(guó)住房市場(chǎng)的演變得到了驗(yàn)證。2009年北京、上海等城市始料不及的房?jī)r(jià)急漲，實(shí)際上是三股力量在推動(dòng)：一是巨量銀行信貸流入樓市；二是外資在人民幣升值的預(yù)期下來(lái)了個(gè)“回馬槍”；三是政策效應(yīng)極大地提高了房地產(chǎn)投資的杠桿率，巨大的“財(cái)富效應(yīng)”刺激了投資性需求。二手房市場(chǎng)成交同比成倍放量就是一個(gè)證明。

　　評(píng)價(jià)一個(gè)時(shí)期的貨幣政策松緊是否適當(dāng)，要看這一政策是否有利于解決當(dāng)期的突出問(wèn)題，更要分析其對(duì)下一個(gè)時(shí)期的流動(dòng)性、穩(wěn)定性會(huì)產(chǎn)生哪些潛在的威脅或促進(jìn)作用。綜觀美國(guó)的貨幣政策，總是在短期救急和長(zhǎng)期發(fā)展之間不斷進(jìn)行平衡，在抑制通脹和防止通縮之間不斷進(jìn)行調(diào)整。中國(guó)也同樣面臨著在釋放流動(dòng)性保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和抑制通貨膨脹中尋找貨幣政策的平衡點(diǎn)。

　　因此，實(shí)行適度寬松的貨幣政策是由世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的進(jìn)程、國(guó)際金融市場(chǎng)環(huán)境和我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要決定的。問(wèn)題是房地產(chǎn)行業(yè)在服從和服務(wù)于宏觀經(jīng)濟(jì)大局的前提之下，如何規(guī)避寬松的信貸政策已經(jīng)帶來(lái)的推高房?jī)r(jià)、助長(zhǎng)資產(chǎn)泡沫的現(xiàn)實(shí)風(fēng)險(xiǎn)，又要未雨綢繆地防范因未來(lái)貨幣政策收緊而可能帶來(lái)的沖擊，或?qū)⒁�發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)的大起大落。

　　據(jù)推算，2009年我國(guó)全部新增信貸總量預(yù)計(jì)將達(dá)到10萬(wàn)億元，而2010年新增信貸初步安排將控制在7.5萬(wàn)億元左右。也就是說(shuō)，新增信貸規(guī)模將同比下降25%。中央還明確要加大信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整的力度，引導(dǎo)更多信貸資金進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，進(jìn)入消費(fèi)領(lǐng)域，進(jìn)入中小企業(yè)和服務(wù)業(yè)。按照這一邏輯推斷，進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的信貸資金至少會(huì)同比下降25%以上，所以，假定房?jī)r(jià)不降，商品房銷售成交量也會(huì)下降25%以上，而一旦房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌勢(shì)頭，消費(fèi)者出于“買漲不買跌”的心態(tài)，開(kāi)發(fā)商也會(huì)根據(jù)資金面控制銷售節(jié)奏和策略，市場(chǎng)很可能又會(huì)出現(xiàn)2008年下半年“無(wú)量空跌”的局面，房地產(chǎn)投資將再度大幅萎縮，并進(jìn)一步影響到GDP增長(zhǎng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)和地方財(cái)政增收，市場(chǎng)的動(dòng)蕩似乎在所難免。特別是，進(jìn)入2010年三季度以后，如果美、歐等國(guó)加息，或要求人民幣大幅升值，中央則可能進(jìn)一步對(duì)房地產(chǎn)信貸規(guī)模實(shí)行數(shù)量指標(biāo)控制或者窗口指導(dǎo)，也有可能加息。那么房地產(chǎn)市場(chǎng)受到的影響將更大。

　　筆者認(rèn)為，受未來(lái)世界經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩和不確定性的影響，我國(guó)城鄉(xiāng)居民收入將進(jìn)入一個(gè)變化較大、增長(zhǎng)預(yù)期較不確定的時(shí)期，保持房地產(chǎn)信貸總規(guī)模的相對(duì)穩(wěn)定，保持融資成本的長(zhǎng)期穩(wěn)定、可控是降低房地產(chǎn)金融系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的主要手段。

　　建議在把握好信貸政策調(diào)整的力度、節(jié)奏的同時(shí)，盡快研究構(gòu)建長(zhǎng)期穩(wěn)定的房?jī)r(jià)形成機(jī)制的金融支撐政策體系。

　　三、加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變刻不容緩

　　不可否認(rèn)，改革開(kāi)放30年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展做出了重大貢獻(xiàn)，總結(jié)房地產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)，一般認(rèn)為集中體現(xiàn)在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、財(cái)政增收、拉動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)、改善城鄉(xiāng)面貌、完善城市功能等六個(gè)方面。但是在充分肯定房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)于經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的巨大貢獻(xiàn)的同時(shí)，各級(jí)政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度發(fā)展、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快所帶來(lái)的負(fù)面影響并沒(méi)有引起應(yīng)有的重視。一是人口、土地、資源環(huán)境之間的矛盾已經(jīng)十分突出；二是房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，加劇了收入分配不公和不同收入階層的對(duì)立；三是房地產(chǎn)業(yè)的高利潤(rùn)吸引大量資金，一些國(guó)有壟斷企業(yè)、特權(quán)部門(mén)靠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或高租金就能獲取高額利潤(rùn)，對(duì)技術(shù)創(chuàng)新投入的動(dòng)力弱化，企業(yè)的可持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力和發(fā)展動(dòng)力降低；四是高房?jī)r(jià)也必然抑制居民對(duì)其他領(lǐng)域的合理消費(fèi)。

　　那么，為什么各級(jí)政府會(huì)對(duì)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)情有獨(dú)鐘呢？一是相對(duì)于消費(fèi)和進(jìn)出口，政府對(duì)投資特別是房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資的主導(dǎo)作用更強(qiáng)，更容易操作，而且立竿見(jiàn)影。二是相對(duì)于其他財(cái)政收入，政府在土地的收入和支出上的主導(dǎo)性、支配權(quán)更強(qiáng)，受到的約束和監(jiān)督更少。三是大規(guī)模的城市建設(shè)和拆遷能夠迅速改善城鄉(xiāng)面貌，對(duì)于上級(jí)政府和領(lǐng)導(dǎo)，是看得見(jiàn)的實(shí)實(shí)在在的政績(jī)。而社會(huì)保障、文化教育等往往需要幾屆政府的努力。四是樓宇經(jīng)濟(jì)單位面積的投入產(chǎn)出要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)工業(yè)經(jīng)濟(jì)，因此，盡管中央反復(fù)強(qiáng)調(diào)實(shí)行最嚴(yán)格的土地使用制度，但每一個(gè)地方政府都在爭(zhēng)奪有限的用地指標(biāo)、建設(shè)指標(biāo)、容積率。五是在房地產(chǎn)領(lǐng)域已經(jīng)形成了許多緊密的特殊利益群體，這個(gè)行業(yè)有太多的“潛規(guī)則”。

　　因此，盡管中央從2003年以來(lái)就提出要轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方式，但具體到各地區(qū)在實(shí)際執(zhí)行上也出現(xiàn)了“上有政策、下有對(duì)策”的現(xiàn)象。在現(xiàn)行的政績(jī)考核指標(biāo)影響下，傳統(tǒng)的發(fā)展方式在很多地區(qū)卻保持著強(qiáng)大的慣性，不論是面臨機(jī)遇還是遇到危機(jī)，都會(huì)轉(zhuǎn)化為以GDP增長(zhǎng)和財(cái)政收入增加為中心的增長(zhǎng)沖動(dòng)，不少深層次矛盾難以解決或緩解的根源依舊是體制不完善，但是推動(dòng)改革的有效動(dòng)力不足、現(xiàn)實(shí)阻力增加，使得解決體制瓶頸本身成為一個(gè)難題。

　　因此，準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)業(yè)的定位，切實(shí)轉(zhuǎn)變住宅與房地產(chǎn)發(fā)展模式，是房地產(chǎn)業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展的前提，也是中央確定的一系列政策能否得到有效落實(shí)的根本所在。

　　建議必須加快建立適應(yīng)科學(xué)發(fā)展的政績(jī)考核體系，科學(xué)控制房地產(chǎn)業(yè)的合理規(guī)模，切實(shí)把房地產(chǎn)業(yè)從追求數(shù)量增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變到追求發(fā)展質(zhì)量上來(lái)。I黃石松 陳紅梅)