2009年的房地產(chǎn)市場跌宕起伏。從大落到大起，從大悲到大喜再到恐慌，其間幾無過渡。時(shí)近年底，《北京晨報(bào)·房產(chǎn)周刊》試圖通過解讀房地產(chǎn)行業(yè)最熱門的九大關(guān)鍵詞將2009年樓市再度重放。提煉與白描式的書寫或許可以幫助讀者梳理如此詭異的行情。

　　1 囤地退地

　　地王“曬太陽”、開發(fā)商囤地，在2009年再度引發(fā)市場惡評。土地房子比著飆價(jià)，追根溯源，地王頻現(xiàn)、土地閑置被看作是當(dāng)前影響房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的一顆“惡性腫瘤”。與此同時(shí)，開發(fā)商的退地行為也頗引人關(guān)注。近日，金地集團(tuán)2007年拿下的番禺地王被政府收回，但已繳納的3億元地價(jià)款被悉數(shù)退回，理由是政府延遲交地，開發(fā)商免責(zé)。

　　開發(fā)商“囤地”的原始利益沖動(dòng)并不隱蔽，大體說來可以歸納為以下幾點(diǎn)，融資、開發(fā)土地儲備、擴(kuò)大規(guī)模、炒地皮、增值保值。囤地及對這一現(xiàn)象的管理措施相伴而生。早在1999年出臺的《閑置土地處置辦法》中就明確規(guī)定，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的土地，滿2年未動(dòng)工開發(fā)的，政府將依法無償收回土地使用權(quán)。之后，每次囤地高潮時(shí)，“一年不動(dòng)工罰款，兩年不動(dòng)工收回”的管理措施就會(huì)被反復(fù)重申和強(qiáng)調(diào)。令人尷尬的是，令不行禁不止，據(jù)有關(guān)部門不完全統(tǒng)計(jì)，從處罰政策出臺至今，被無償收回的閑置土地不超過6塊。

　　點(diǎn)評：房價(jià)上行通道中，開發(fā)商囤地基本上是零風(fēng)險(xiǎn)，下行通道中如還可以全身而退，似乎就更上了一道雙保險(xiǎn)。年根底下，國土部再度明確表態(tài)，遏制囤地行為的后續(xù)政策很快就會(huì)出臺，再次高高舉起的殺威大棒這次又將如何落下，市場拭目以待。

　　2 捂盤待漲

　　捂盤惜售，2007年8月教育部公布的171個(gè)漢語新詞之一。伴隨著行情的急轉(zhuǎn)直上，2009年捂盤再度回歸市場，成為開發(fā)商漲價(jià)策略的重要輔助工具。

　　晚領(lǐng)證分批拿、大幅提高開盤售價(jià)、后續(xù)房源轉(zhuǎn)售為租、謊稱進(jìn)入尾盤期……各種捂盤手段花樣頻出。

　　捂盤惜售并不是一個(gè)新問題。從2006年開始，中央一直都在打擊開發(fā)商捂盤惜售，欺詐惜售的違規(guī)行為。今年以來，北京啟動(dòng)房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ?xiàng)檢查，約談捂盤惜售的開發(fā)商，一經(jīng)查實(shí)，將公示開發(fā)商和項(xiàng)目名單，并嚴(yán)厲查處。上海規(guī)定：炒號、人為組織排隊(duì)、內(nèi)部訂購，或開發(fā)企業(yè)無正當(dāng)理由拒不開盤、拒絕對外銷售的，或以畸高價(jià)格掛牌，在一年內(nèi)銷售率不到5%的，將被認(rèn)定為捂盤惜售、囤積房源的不良行為。有關(guān)部門可給予當(dāng)事開發(fā)企業(yè)降級或取消資質(zhì)的處理。但買房人依然在正式開盤前被通知排號、或被告知目前只開單數(shù)層，雙數(shù)層以后再開等等。

　　點(diǎn)評：追求利潤最大化是商人的原始沖動(dòng)。對于捂盤行為，不僅僅需要知道哪些行為是違法的，還要有明確嚴(yán)格的處罰措施，讓開發(fā)商面對高額的違法成本不得不選擇遵紀(jì)守法。

　　3 政策大限

　　2009樓市行情急轉(zhuǎn)直上，2008年以來，中央為抗擊金融風(fēng)暴，刺激房地產(chǎn)發(fā)展所采取的其他一系列強(qiáng)有力的房地產(chǎn)促進(jìn)發(fā)展政策，成就了2009年房地產(chǎn)行情的逆轉(zhuǎn)。時(shí)近年底，諸多臨時(shí)性優(yōu)惠政策即將到期，截止到目前為止，房地產(chǎn)政策的調(diào)整為“個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施”。這里的其他政策內(nèi)容包括：個(gè)人首次購買90平米及以下普通住房的，契稅稅率統(tǒng)一為1%；對個(gè)人銷售或購買住房暫免征印花稅；對個(gè)人銷售住房暫免征土地增值稅；個(gè)人首套房兩成七折利率、改善性住房二套房貸七折利率等貸款利率優(yōu)惠等等。搭乘優(yōu)惠末班車使這個(gè)通常的樓市淡季變得炙手可熱，11月二手房月度交易量突破3萬，12月漲勢仍在繼續(xù)。

　　點(diǎn)評：優(yōu)惠政策作為應(yīng)急措施，歷史使命已經(jīng)完成。12月9日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，總的原則是，促進(jìn)消費(fèi)的政策必須進(jìn)一步加強(qiáng)，根據(jù)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和環(huán)境保護(hù)的要求，對一些政策進(jìn)行必要的調(diào)整和完善。由此似乎可以預(yù)期緩慢適度的政策調(diào)整。

　　4 地王大戰(zhàn)

　　今年，土地市場硝煙四起，地王不斷涌現(xiàn)。5月，廣渠門外10號地被富力地產(chǎn)以10.22億元收入囊中，成為北京實(shí)施招拍掛制度以來成交單價(jià)最貴的土地。6月，廣渠路15號地爭奪戰(zhàn)落下帷幕，最終中化方興以40.6億元擊敗SOHO中國等強(qiáng)敵拍得該地塊。7月，大興黃村19號商業(yè)金融混合用地和20號居住項(xiàng)目用地被綠地集團(tuán)以30.25億競得，大興區(qū)樓面單價(jià)紀(jì)錄40分鐘內(nèi)被兩次刷新。11月，北京市大龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以50.5億元的價(jià)格競得順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)天竺開發(fā)區(qū)22號住宅用地，高達(dá)8300元/平方米的樓面起價(jià)29859元/平方米的樓面地價(jià)與50.5億元的總價(jià)，讓22號地成為北京樓面起價(jià)、樓面地價(jià)、地塊總價(jià)“三料冠軍”。12月，中建國際聯(lián)合保利興分別以17.2億、14.7億、16.1億的價(jià)格包攬奧體公園南區(qū)3號地、4號地、5號地；遠(yuǎn)東新地以48.3億打敗保利龍湖等近20家房企拿下亦莊新城地塊，溢價(jià)率高達(dá)467%。

　　點(diǎn)評：面對不斷推高的地價(jià)，拿地房企考慮更多的，已經(jīng)不是未來開發(fā)怎樣的產(chǎn)品和怎樣保證利潤。在一定程度上，不計(jì)后果的拿地已經(jīng)成了上市房企擴(kuò)大融資的手段和謀求生存希望的賭注。這種局面，不可避免地讓業(yè)內(nèi)自身陷入深深的憂患：樓市泡沫究竟要吹到多大？

　　5 趕集IPO

　　今年內(nèi)地房企赴港上市的熱情相當(dāng)高漲。僅四季度以來就有7家內(nèi)地房企在香港掛牌上市，首發(fā)融資金額超過300億港幣。受A股上市門檻影響，房企尤其是民營企業(yè)IPO大多路途艱難，這使他們更多地傾向于更為容易的H股上市。統(tǒng)計(jì)顯示，除了已上市的這7家內(nèi)地房企外，另有近20家房企也在積極籌劃上市，其中一半以上表示將登陸港股市場。分析人士認(rèn)為，今年房企融資額度創(chuàng)下新高，一是與上半年開發(fā)商業(yè)績暴增有關(guān)，二是與股市復(fù)蘇有關(guān)。由于上半年不少開發(fā)商們業(yè)績喜人，加上當(dāng)時(shí)寬松的貨幣政策，房企很容易獲得天量信貸，而股市的復(fù)蘇更是為開發(fā)商上市融資打下良好基礎(chǔ)。

　　點(diǎn)評：在土地日益緊缺的前提下，資本對房企的過度青睞勢必會(huì)引發(fā)市場競爭，尤其是拿地競爭的加劇，從而進(jìn)一步推高地價(jià)，最終導(dǎo)致房價(jià)上漲。

　　另一方面，在資本市場的游戲規(guī)則下，企業(yè)要想不斷地獲得資本青睞，必須以高額利潤率作為回報(bào)，此舉可能導(dǎo)致企業(yè)為了追求利潤率而蜂擁進(jìn)入高端物業(yè)開發(fā)，導(dǎo)致中低端產(chǎn)品斷層。