地方政府視房地產(chǎn)開發(fā)商如“財(cái)神”,將這種堆砌鋼筋混凝土的產(chǎn)業(yè)視為經(jīng)濟(jì)支柱,大力扶持；銀行信貸閘門寬松,利率優(yōu)惠；房地產(chǎn)開發(fā)自有資金門檻低,與“炒房”者一樣以小投入博大收益,如魚得水、底氣十足……

　　記者近期在內(nèi)蒙古、山東等地采訪了解到,房地產(chǎn)開發(fā)、信貸、投資等現(xiàn)行政策的疊加效應(yīng),在撬動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的同時(shí),也催生放大了開發(fā)、投資和需求規(guī)模,進(jìn)一步加快了房地產(chǎn)業(yè)獨(dú)大、獨(dú)熱的畸形經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)形成,潛伏著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資呈高“杠桿化”融資態(tài)勢(shì)

　　迪拜世界集團(tuán)償債危機(jī)的硝煙尚未散去。與迪拜相比,盡管我國(guó)的金融市場(chǎng)相對(duì)封閉、監(jiān)管較為嚴(yán)格,信用金融不夠發(fā)達(dá),但房地產(chǎn)開發(fā)投資同樣呈現(xiàn)出令人擔(dān)憂的高“杠桿化”融資態(tài)勢(shì)。

　　內(nèi)蒙古一家房地產(chǎn)公司的經(jīng)理郭建偉說,包頭、鄂爾多斯等地的中小房地產(chǎn)企業(yè)自有資金率一般在20%至30%,其他運(yùn)營(yíng)資金主要為銀行貸款,特別是去年以來貸款政策寬松、利率較低,大大緩解了企業(yè)的資金壓力。因?yàn)橐勒宅F(xiàn)有規(guī)定,自有資金率達(dá)到25%即可預(yù)售,一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的自有資金率達(dá)到20%至30%,整個(gè)樓盤即能全面啟動(dòng)。

　　北京中坤投資集團(tuán)董事長(zhǎng)黃怒波說,房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在普遍實(shí)行預(yù)售制,一個(gè)20億元的項(xiàng)目,自有資金有5億元就行了,其他可以通過預(yù)售來解決。如果以自有資金計(jì)算,一個(gè)項(xiàng)目的利潤(rùn)率可能高達(dá)100%到200%。

　　銀行業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示了房地產(chǎn)開發(fā)投資中的高“杠桿化”融資態(tài)勢(shì)。今年前7個(gè)月,山東省房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源中,銀行貸款占比23.4%,同比提高2.2個(gè)百分點(diǎn)；自籌資金占比40.8%,同比降低3.3個(gè)百分點(diǎn)；其他資金占比35.3%,同比提高1.5個(gè)百分點(diǎn)。而仔細(xì)分析,所謂“其他資金”,其主要構(gòu)成為購(gòu)房者的定金、預(yù)付款和個(gè)人按揭貸款,而這部分資金來自銀行貸款的比例在60%左右。總體概算,房地產(chǎn)開發(fā)資金來源直接或間接來自銀行貸款的比例在45%以上,此外還有部分資金來自于民間融資。

　　而包頭市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)進(jìn)行的抽樣調(diào)查也顯示,即使在房地產(chǎn)業(yè)最不景氣的2008年,當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)中融資借款的比例仍達(dá)到60%以上。

　　“低首付、低利率”助長(zhǎng)房產(chǎn)投資的投機(jī)心理

　　近年來,我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格一路狂飆,從不少中心城市到二、三線城市的房產(chǎn)銷售情況來看,明顯出現(xiàn)了“外來購(gòu)買者增多、投資性購(gòu)房增多”的趨勢(shì),而在投資性購(gòu)房中,依靠“低首付、低利率”實(shí)現(xiàn)“杠桿化”融資購(gòu)房的情況十分突出,潛在風(fēng)險(xiǎn)巨大。

　　在山東海濱城市乳山,其位于銀灘旅游度假區(qū)的“海景房”面向全國(guó)推廣銷售,其購(gòu)買者半數(shù)以上來自乳山以外的地方；在山東新興海濱城市日照,當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)管理部門測(cè)算,超過40%的購(gòu)房者來自日照以外的地方；即使在西部工業(yè)城市包頭,其購(gòu)房者中也有20%以上非包頭籍貫的購(gòu)房者。

　　與外來購(gòu)買者增多的趨勢(shì)相比,本地投資性購(gòu)房增多的態(tài)勢(shì)更加明顯。在山東省會(huì)濟(jì)南,從今年5月份開始,多年來溫和上漲的房?jī)r(jià)開始一路狂飆,部分樓盤每平方米價(jià)格半年內(nèi)漲幅超過此前兩年內(nèi)的漲幅�！安徊铄X、不缺房”一族成為追漲購(gòu)買的主力。近年來,悄然崛起“炒房團(tuán)”的內(nèi)蒙古鄂爾多斯市東勝區(qū),70%以上的當(dāng)?shù)鼐用駬碛袃商滓陨系淖》?“炒房”與“放貸”已經(jīng)成為當(dāng)?shù)鼐用竦膬纱笸顿Y方向。

　　鄂爾多斯市市民張建平說,近幾年來,他分別以夫妻倆的名義在鄂爾多斯、呼和浩特和包頭市購(gòu)了4套房,其中60%以上的房款靠貸款。其實(shí)他和妻子每年做生意可收入近20萬元,一次性清償貸款沒啥困難,但是張建平卻認(rèn)為,“貸款買房更劃算�！�

　　他算賬說,4套房子,每月需還貸款約1.3萬元。其中兩套房子出租后每月可得租金約3000元。他利用節(jié)省下的錢放貸款,以月息2%計(jì)算,每月可得利息1.8萬元,扣除月供還可凈剩8000多元。“只要手頭的錢夠首付,從銀行貸上款,幾年后不僅能白落幾套房子,房?jī)r(jià)也會(huì)漲不少,只賺不賠何樂而不為?”

　　來自山東銀監(jiān)局的調(diào)查顯示,目前,山東省房地產(chǎn)業(yè)不良貸款客戶數(shù)、不良貸款余額、逾期貸款客戶數(shù)、逾期貸款余額、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警信號(hào)客戶數(shù)均居各行業(yè)之首。僅今年前7個(gè)月,山東房地產(chǎn)業(yè)大額不良貸款就有4個(gè)月出現(xiàn)月度反彈,個(gè)人住房貸款違約筆數(shù)、金額明顯增加,折射出風(fēng)險(xiǎn)仍在不斷積聚。

　　城市健康發(fā)展呼吁房地產(chǎn)發(fā)展“去杠桿化”

　　與本身缺乏實(shí)體經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ),房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)又過度依賴外在需求及投資需求的迪拜相比,我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的比重較高,目前房地產(chǎn)發(fā)展也以滿足本土需求、自住需求為主。但是,我國(guó)不少地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展特別是財(cái)政收入過分依賴“房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)”的情況卻日漸突出,房?jī)r(jià)收入比失衡的現(xiàn)象正愈演愈烈,應(yīng)該引起重視,及早防范。

　　山東銀監(jiān)局局長(zhǎng)周忠明認(rèn)為,從短期來看,在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)融資“去杠桿化”過程中,可以根據(jù)經(jīng)濟(jì)回暖的情況逐步提高房地產(chǎn)開發(fā)中自有資金的比率,相關(guān)部門應(yīng)嚴(yán)格檢查開發(fā)商自有資金到位情況,強(qiáng)化自有資金到位的“硬門檻”效應(yīng)。

　　在對(duì)投資性購(gòu)房特別是“炒房”行為“去杠桿化”過程中,考慮到炒房越多、風(fēng)險(xiǎn)越大、對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的危害也越大,首付和利率標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)該越高。為此,除嚴(yán)格執(zhí)行銀監(jiān)會(huì)“二套房”貸款首付40%、利率上浮10%的規(guī)定外,對(duì)于購(gòu)買二套以上住房的客戶,還可以對(duì)首付和利率實(shí)行累進(jìn)上浮政策。

　　日照市住房委員會(huì)辦公室主任厲建偉、山東社科院經(jīng)濟(jì)專家馮群力等專業(yè)人士認(rèn)為,盡管短期內(nèi)房地產(chǎn)可有力拉動(dòng)就業(yè),增加財(cái)政收入,推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),但如果經(jīng)濟(jì)過度依賴這種靠貸款驅(qū)動(dòng)、缺乏技術(shù)含量的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè),不僅經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)似“沙上筑城、根基不牢”,城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力也很難提高。

　　因此,從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看,各地應(yīng)繼續(xù)加大保障性住房供給的力度,進(jìn)一步降低保障性“租售”的門檻。加大保障房供給力度并不會(huì)消減房地產(chǎn)業(yè)本身對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用,以及對(duì)眾多關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的帶動(dòng)作用,同時(shí)還能逐步降低地方財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的嚴(yán)重依賴,促進(jìn)地方實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,引導(dǎo)企業(yè)依靠科技研發(fā)和自主創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展,而不是通過追捧地王或倒手賣地來催生一個(gè)又一個(gè)巨大的房地產(chǎn)泡沫。 (記者鄧衛(wèi)華　任會(huì)斌)