近期,隨著樓市的升溫,全國各大城市都不時(shí)傳出爛尾盤活的消息。不少爛尾多年的項(xiàng)目卻批量盤活,經(jīng)過開發(fā)商重新包裝后成為市場中的搶手貨。如北京最大爛尾樓朝陽首府預(yù)售價(jià)格達(dá)3.5萬元/平方米；廣州爛尾樓翻新項(xiàng)目“萬菱匯”公寓報(bào)出了令人咋舌的“均價(jià)2.8萬/平方米,最貴5萬元/平方米”的價(jià)格。業(yè)內(nèi)人士指出,翻新爛尾樓成為搶手貨,一方面說明樓市不斷升溫使得盤活爛尾樓存在大量利潤空間,另一方面也提醒我們要警惕樓市泡沫高漲。

　　◎現(xiàn)象 長期無人問津如今成搶手貨 翻新爛尾樓售價(jià)令人咋舌

　　近日,北京最大的爛尾樓朝陽首府宣布將于年底上市,預(yù)期售價(jià)高達(dá)3.5萬元/平方米；北京最老的爛尾樓京泰自主城也趕在年底前兜售,這個(gè)產(chǎn)權(quán)年限最長不超過38年的樓盤預(yù)期售價(jià)將超過2萬元/平方米。

　　不但是住宅爛尾樓水漲船高,商業(yè)及旅游爛尾樓項(xiàng)目也趁機(jī)入市。前不久,天友集團(tuán)宣布將斥資10億元在豐臺區(qū)打造北京“龍門陣”文化創(chuàng)意旅游區(qū)項(xiàng)目,2011年4月,荒廢十余年的“世界風(fēng)情園”將變身國內(nèi)最大水上樂園。

　　在廣州,知名爛尾樓新中國大廈近日再次發(fā)出拍賣公告,稱將于12月16日拍賣,起拍價(jià)高達(dá)13.5億多元,比今年8月公告的價(jià)格高了2億多元。不久前,位于天河路上的爛尾樓翻新項(xiàng)目“萬菱匯”公寓也報(bào)出了“均價(jià)2.8萬/平方米,最貴5萬元/平方米”的價(jià)格,令市場對爛尾樓翻新后的價(jià)值刮目相看。

　　據(jù)了解,目前廣州在冊的57個(gè)爛尾樓已有九成被盤活,廣州也將力爭在2010年亞運(yùn)會(huì)前將爛尾項(xiàng)目全部復(fù)活。

　　不僅是北京和廣州,今年以來,全國各大城市都不時(shí)傳出爛尾樓盤活的消息。如今年8月18日,SOHO中國與摩根士丹利簽訂收購協(xié)議,SOHO中國以24.5億元的價(jià)格收購上海東海廣場一期,該項(xiàng)目從1994年立項(xiàng)起被頻繁倒賣,歷經(jīng)上海社保基金、安聯(lián)投資等多個(gè)東家,始終未能建成,被稱為“上海第一爛尾樓”；9月,成都市停工辦宣布,成都市清理出的73個(gè)爛尾樓性質(zhì)的停工工程預(yù)計(jì)將于年內(nèi)全部妥善處置；被稱為武漢“最大爛尾樓”的光谷中心花園本月上旬也將更名為光谷國際廣場,以時(shí)尚型購物中心亮相。

　　從城市面貌的角度來看,將城市“盲腸”———爛尾樓盤活無疑是利好消息。但長期無人問津的爛尾樓突然批量盤活,其背后的動(dòng)因?yàn)楹?而這又對樓市將產(chǎn)生什么影響呢?

　　◎動(dòng)因 樓價(jià)地價(jià)飛漲 爛尾樓成了“短平快”盈利捷徑

　　所謂爛尾樓,主要指那些已經(jīng)辦理用地、規(guī)劃手續(xù),項(xiàng)目開工后,因開發(fā)商無力繼續(xù)投資建設(shè)或陷入債務(wù)糾紛,停工一年以上的房地產(chǎn)項(xiàng)目。此外,也包括一部分因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)發(fā)生糾紛、工程質(zhì)量不合格等原因而停工的項(xiàng)目。“現(xiàn)在的爛尾樓,大部分是1993年房地產(chǎn)局部過熱或1997年亞洲金融風(fēng)暴的產(chǎn)物,是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長過快和房地產(chǎn)市場發(fā)展初期不夠成熟、理性所付出的高昂代價(jià)�！痹鴧⑴c盤活多處爛尾樓的北京四方達(dá)房地產(chǎn)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h介紹。

　　除了樓市的升溫是爛尾樓重生的最重要因素,在楊少鋒看來,“現(xiàn)在國內(nèi)房地產(chǎn)市場的持續(xù)火爆和土地價(jià)格飛速上漲、拿地越發(fā)困難是爛尾樓重新?lián)屖值闹匾�原因。”土地作為不可再生的稀缺資源,偏緊的土地供應(yīng)政策讓很多開發(fā)商不得不重新開始審視爛尾樓的價(jià)值,而爛尾樓最初開發(fā)時(shí)地價(jià)比現(xiàn)在要低很多,而且經(jīng)過長期擱置,出售方的心理預(yù)期并不是很高,投資商往往可以用較低的資金拿下,而獲得后期較高的利潤。

　　中原地產(chǎn)胡廣東介紹,以廣州近期盤活出售的幾個(gè)爛尾樓項(xiàng)目,如中誠廣場、荔尚國際、敏捷國際公寓等等,都是位于市中心地段,開發(fā)商進(jìn)行改頭換面或局部改造后,市場反應(yīng)頗好,利潤空間也很大。而據(jù)業(yè)內(nèi)人士估計(jì),像北京朝陽首府這樣項(xiàng)目,開發(fā)商接手后的利潤甚至可以超過300%。

　　此外,爛尾樓一直是城市建設(shè)中的一個(gè)難點(diǎn),因此爛尾樓的改造有望得到政府一定的政策扶持,并會(huì)主動(dòng)提供幫助縮短審批時(shí)間。而由于盤活爛尾樓的開發(fā)周期很短,省去了不少審批手續(xù),往往只要半年左右就能回籠現(xiàn)金,這對開發(fā)商而言,無疑是“短、平、快”的盈利捷徑。

　　◎預(yù)警 爛尾樓消滅時(shí)往往是泡沫高漲期

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,爛尾樓成了搶手貨還和眼下樓市出現(xiàn)的不理性購房相關(guān)。“這些買天價(jià)爛尾樓的購房人其實(shí)應(yīng)該想到,很多爛尾樓項(xiàng)目本身就是樓市過熱的產(chǎn)物,是盲目投資和大肆炒地皮、炒項(xiàng)目的結(jié)果。如果眼下因?yàn)闃鞘羞^熱而不理性購房,今后難保你自己購的房不出現(xiàn)爛尾現(xiàn)象。”

　　著名經(jīng)濟(jì)評論人葉檀也對此表示了一定的憂慮。她分析,爛尾樓是一個(gè)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象,每次大批爛尾樓產(chǎn)生的時(shí)候,其實(shí)是資產(chǎn)泡沫、包括房地產(chǎn)泡沫開始破滅的時(shí)候。而每次消滅爛尾樓的時(shí)候就是整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)開始高漲、進(jìn)入上升周期的時(shí)候�，F(xiàn)存的爛尾樓分布很廣,而且爛尾樓周期特別長,有的甚至是上世紀(jì)90年代殘留下來的。這就說明,目前的這一輪房地產(chǎn)周期它的泡沫已經(jīng)超過了1993年和2003年以后的泡沫,它在消滅爛尾樓的同時(shí)如果我們的泡沫無法支撐將會(huì)帶來更多的爛尾樓。

　　不過,中原地產(chǎn)胡廣東認(rèn)為不需要對此過度擔(dān)心。他分析,目前爛尾樓得以大量盤活,并受到投資者青睞,很大程度上還是因?yàn)闃鞘姓�體向好,房產(chǎn)升值動(dòng)力足�！坝绕涫沁@些爛尾樓大多位于市中心地段,地塊位置好,受歡迎也在情理之中”。