主持人語

　　一年一度的中央經(jīng)濟工作會議召開前夕，中央高層接連針對樓市表態(tài)，要抑制投機性購房。樓市泡沫不僅關(guān)系百姓住房問題，也關(guān)系著宏觀經(jīng)濟的安全運行。

　　據(jù)新華社報道，國務(wù)院總理溫家寶上周六在上�？疾毂Ｕ闲宰》抗こ踢M展情況時表示，要把保障性住房建設(shè)放在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要位置，在財政、金融和土地政策上給予大力支持，讓城市廣大中低收入者安居樂業(yè)。同時，要抑制投機性購房，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

　　這是今年以來，中央高層首度公開對樓市中的投機性需求進行表態(tài)。

　　在長沙我們發(fā)現(xiàn)，對于房貸政策的收緊和接下來可能的變數(shù)，市民也表示出關(guān)注與擔憂。長沙多家銀行盡管沒有公開承認收緊房貸，但內(nèi)緊的做法已成主流，對于首套非普通住宅，基本都要求首付3成、利率8.5折，部分銀行甚至表示，這是最底線，能否享受該項優(yōu)惠還得看客戶信用狀況。那么，房貸政策真的收緊了嗎？如果是真，又將給長沙樓市帶來怎樣的影響？大家對接下來的市場趨勢如何看？

　　本期嘉賓

　　(排名不分先后)

　　黃建敏 陽光100國際新城營銷總監(jiān)

　　楊 楨 易居中國·克爾瑞長沙機構(gòu)總經(jīng)理

　　嚴 勛 木蓮花苑副總經(jīng)理

　　黃李軍 盛世華章營銷總監(jiān)

　　全翔榮 浩龍音樂界總經(jīng)理助理

　　李 明 新浪網(wǎng)友

　　二套房貸收緊，抑制投機趨勢明顯

　　黃李軍：二套房貸收緊是因為房價漲幅過高，國家要控制。房貸無非是兩個部分，一是首付；二是利率的調(diào)整。通過經(jīng)濟調(diào)控手段來導致一部分人的購買力受到了抑制，然后抑制整個消費市場，從而抑制房價。

　　購房的有三類客戶，一類是剛性需求客戶，二類是改善型需求客戶，三是投資型需求客戶，而且更多的是剛性需求和改善型需求的人，這些人把房貸看得更加重要。

　　從長遠來看，樓市肯定是一個逐步上揚的過程，一是通脹的需要，二是人口的增加。另外，還有農(nóng)民要進城，樓市長期看好。二套房貸收緊短期內(nèi)對樓市肯定會有影響，但從中長期來看，影響不會很大。

　　黃建敏：我認為二套房貸收緊是央行抑制房貸的一種手段。二套房貸收緊對于多次置業(yè)的人來說，是要加重其賦稅。國家要扶持個人能力上有欠缺的人能夠買到房子。

　　目前中央已經(jīng)定調(diào)，明年繼續(xù)采取積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策。我的判斷是，明年開春以后還是比較積極寬松的信貸政策，貸款利率應(yīng)該保持不變，至少明年上半年是這樣。我對明年的預(yù)期相對謹慎樂觀。

　　全翔榮：11月27日，中央2010年度經(jīng)濟工作會議的前期準備會議中提到：“保持宏觀經(jīng)濟的延續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，進一步有效應(yīng)對國際金融危機的沖擊和鞏固經(jīng)濟回升的基礎(chǔ)�！�

　　從這個風向標可以看出，這是在鼓勵首次置業(yè)的需求，保護二次改善型置業(yè)需求。從另外一個方面來講，二套房貸收緊是抑制投資性需求，這是我個人對2010年樓市的預(yù)測。

　　從政策來看，首次置業(yè)的人群還將享受國家拉動內(nèi)需的政策。對于改善型需求的消費者來講，2010年對改善型需求的相關(guān)條款和執(zhí)行標準可能會進一步明確化；對于投資型需求給予限制，如果說二套房實行1.1倍利率的話，對于投資人群來講無疑是首付比例提高，月供也會相應(yīng)有所提高，肯定會抑制投資和投機人群的需求。

　　楊楨：國家的優(yōu)惠利率政策從初衷來看，是保證首次置業(yè)的群體。但是，從全國市場來看，一些投資型需求已經(jīng)進入到這個市場，已經(jīng)違背了這個初衷。

　　對于二套房貸收緊，國家應(yīng)該不會采取“一刀切”，會維持7折利率，同時對投資型需求在貸款利率上加以限制。目前，從宏觀經(jīng)濟來看，企穩(wěn)回升的趨勢基本上可以確定，但回升的基礎(chǔ)尚不牢固，在這個時候，如果國家急速地采取信貸收緊政策的話，將會打擊這個脆弱市場的需求，也會影響到宏觀經(jīng)濟增長的速度和經(jīng)濟復蘇。

　　從長沙的市場情況來看，二套房貸收緊的影響應(yīng)該不會太大，長沙的投資型需求不是很多，包括大別墅目前都是自住型的需求。

　　嚴勛：長沙的二套房貸是否會收緊？會。因為現(xiàn)在投資客開始進場，房價開始上漲。2007年樓市為什么會崩盤？就是因為投資客將股市的錢投資到樓市里來，導致房價大幅度上升，也導致了民生的不穩(wěn)定。二套房貸收緊主要是打擊投資型人群的需求，維護市場的穩(wěn)定。

　　今年的量大部分是剛性需求和改善型需求，房價真正起暖回升是從貨幣補貼發(fā)下來的階段開始的，到現(xiàn)在量差不多放完了，國家的政策也要打擊投資，讓房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步向上發(fā)展。國家的政策預(yù)計兩年內(nèi)都要穩(wěn)定實現(xiàn)保八，明年的經(jīng)濟走勢與房貸會有直接關(guān)系。

　　謹慎樂觀，長沙房價近期難以下降

　　李明：作為消費者最關(guān)心的就是價格，在一定的經(jīng)濟條件下盡量改善自己的居住條件，但這與收入又是矛盾的。因此，消費者最關(guān)心的是：房價到底會不會降？

　　黃建敏：長沙12月將對基礎(chǔ)地價全部重調(diào)，肯定是往上調(diào)，地價貴了，地王又不斷，房價還會越來越便宜嗎？肯定不會。任何開發(fā)商拿了地都是精耕細作的，都想把品質(zhì)做得比周邊在賣的房子好，房價肯定不會降的。

　　黃李軍：我們來判斷一下房價會跌還是會漲，二套房貸對此有沒有影響？要看國家的經(jīng)濟預(yù)期如何。我認為是謹慎樂觀。國家通過政策給大家一個信號，給開發(fā)商，給市民，給首次置業(yè)者信心，房價會漲，但漲得可能不會那么快，房地產(chǎn)市場也會按照市場狀況來定房價。

　　李明：房價從長遠來說不可能降，只可能漲。但是，我認為漲是有一個度的，不管是剛性需求者還是改善型需求者，他們的經(jīng)濟實力是有限的，當超出了預(yù)期的話，他們只能是觀望。我還是那句話，作為消費者，更關(guān)心的是結(jié)果，而不關(guān)心道理。對于自住客戶來講，價格是非常敏感的。

　　黃李軍：如果明年沒有大的經(jīng)濟風暴的話，我想明年底房價應(yīng)該會升不少。

　　全翔榮：站在我個人的角度講，不希望房價起落太大，對市場不好。

　　黃建敏：我們也希望不要漲得太高，單價太高不好賣。

　　關(guān)注城市運營，好地段還是可以出手

　　主持人：目前，長沙的房價比較低。如果二套房貸收緊的話，讓在座的各位二次置業(yè)，你們將會選擇哪里？你們認為現(xiàn)在長沙市區(qū)的理想地段在哪里？

　　嚴勛：長沙現(xiàn)在的利好區(qū)域是地鐵口岸、五一廣場，投資小戶型、新公寓。在長沙投資房地產(chǎn)的收益還算高的。

　　黃建敏：我只買兩種房子。中心地段的小戶型肯定買，對長沙而言，長沙是一個多中心的區(qū)域，像五一廣場、侯家塘、東塘等這些地方的小戶型可以買；高品質(zhì)的大戶型、洋房可以買。

　　黃李軍：我買房首先需要一個大社區(qū)，社區(qū)環(huán)境要好；二是交通要方便，周邊要有地鐵物業(yè)；三是購物比較方便，周邊有大型超市等。這種房子將來的升值空間也比較大。如果投資的話，我比較傾向于市中心的小戶型，不是為了出租，而是為了倒騰出去。還有，地鐵口岸、過江隧道站口附近等地方現(xiàn)在是價格洼地，可以考慮。

　　小戶型我看中的是江邊正在拆遷的區(qū)域，即使價格到了7000元/平方米也會下手。而商鋪，像東塘、侯家塘、地鐵口岸附近的都可以下手。

　　全翔榮：如果是居住的話，我選擇河西；如果是投資的話，我選擇東方銀座附近，在遠大路。另外，侯家塘也是未來配套非常齊備的，加上政府的商務(wù)圈規(guī)劃，侯家塘發(fā)展的潛力比較大。還有，五一商圈也非常棒。

　　李明：如果是自住的話，我認為居住環(huán)境是首選，我對區(qū)域要求不高，只是要求交通便利，配套設(shè)施比較好。我和朋友都對小戶型感興趣，但長沙的小戶型現(xiàn)在有點跳價，看了幾個要么沒貨，要么價格太離譜。

　　楊楨：我投資的話可能會買在武廣新城沿線。