話題背景 》》

　　一條有關(guān)限制單宗土地出讓面積的禁令，在今年歲末顯得格外搶眼。來自國土資源部的信息顯示，未來一線大城市的土地出讓中，單宗土地面積不得超過20萬平方米，旨在抑制地王，調(diào)控房價。這條被業(yè)內(nèi)稱為“限地令”的政策，會給樓市帶來什么影響？

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　　能否限制地王出現(xiàn)？

　　晨報地產(chǎn)：近期，“限地令”細則的出臺，牽動業(yè)內(nèi)神經(jīng)。很多人認為，這條政策的出臺有利于抑制地王的出現(xiàn)，進而抑制房價的過快增長。各位對此怎么看？

　　沈殿連：限地令出臺后，的確有不少專家表示，這條政策會有力限制地王。不過在我看來，地王的概念，可能大家的理解并不一致。是土地出讓金總額高的能算作地王，還是樓面地價的單價高能算作地王？在我看來，這條限地令，肯定能限制前者，卻不能限制后者，而且從一定程度上講，有可能還會推高樓面地價的單價。至于房價，其構(gòu)成與地價、建安成本、開發(fā)商對利潤的追求等多方面有關(guān)，單獨限制一個方面，或是單獨抬高一個方面，對房價的影響都是有限的。

　　肖磊：我很贊同沈總的看法。實際上，在地產(chǎn)圈里，大家更看重的并不是總價的地王，而是單價的地王。這個道理和大戶型、小戶型一樣，大戶型總價高，但單價相對較低；小戶型總價較低，單價卻一般較高。把土地切割成小塊來出售，會引來更多的競爭者，這對地王的出現(xiàn)，我認為可能起到助推作用。實際上，很多大的地塊，開發(fā)商在初期開發(fā)時總會留下較大的升值空間，消費者也能得到實惠，但如果地塊過小，開發(fā)周期變短，開發(fā)商肯定希望在這段時間里做足利潤空間，反而會抬高價格。

　　萬小強：我補充一點，從房價的角度看，我認為這個政策出臺可能引起很多連鎖反應(yīng)，因為市場行情的不同，可能會有多種結(jié)果。一片土地上云集了眾多開發(fā)商，如果市場行情一般，大家的競爭更激烈，產(chǎn)品線也就更完善，而競爭者的增多，可能會給購房人帶來實惠。但如果當(dāng)時市場行情很好，大家也可能形成價格同盟，對消費者不利。

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　　中小房企獲得機會？

　　晨報地產(chǎn)：針對限地令，另一種看法是，小地塊總價低，門檻低，給中小開發(fā)商創(chuàng)造了拿地的機會，他們可以與大企業(yè)一起參與土地資源的競爭？

　　肖磊：我覺得這種說法可能有問題。地塊劃小后，小開發(fā)商拿地可能更艱難。因為原本把目光放在大地塊的大開發(fā)商，只能把目標(biāo)對準(zhǔn)小地塊，而他們實力很強，可以用很高的價格來拿地，這樣一來，小開發(fā)商的生存空間會進一步壓縮。

　　沈殿連：我倒有不同看法。就像肖總剛才所說的一樣，小地塊的開發(fā)周期較短，前期房源和后期房源的價差不容易拉大，所以如果用高價拿地，并不見得會吸引大企業(yè)。因為拿地初期，大家都會對市場進行評估，如果成本抬高，那么未來的銷售價格也必須相應(yīng)提高才能保證利潤。對大開發(fā)商來說，利潤過低的項目，做起來自然興趣不大，但中小開發(fā)商不一樣，他們可能更多地考慮生存問題，只要有一定的利潤空間，就會入手。我認為競爭不會像大家想像的那么激烈，大家可能會更冷靜，首先充分考慮市場承受程度，才會下手拿地。

　　萬小強：今后土地市場的競爭應(yīng)該會更加激烈。如果真的把地塊劃小，每個地塊的競爭必然加劇。在地塊較大時，競爭對手少，大開發(fā)商更多地把目光放在大地塊，目前的小地塊，則是中小開發(fā)商更為關(guān)注。但今后如果只有小地塊，大家的積極性會被激發(fā)，一些位置較好的地塊，會吸引更多企業(yè)來參與競爭，這對中小房企來說，不一定是機會。

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　　缺配套成執(zhí)行瓶頸？　

　　晨報地產(chǎn)：限地令出臺后，我們也有幾個疑問。除了限制土地出讓面積外，對大家更為關(guān)心的開發(fā)周期，似乎還沒有更明確的說法？

　　肖磊：你提的這個問題，正是業(yè)內(nèi)普遍的擔(dān)心，限地令暫時沒有配套的政策、解釋，如何執(zhí)行，目前還很難說。舉個例子，限地令規(guī)定一線城市單宗土地出讓不得超過20萬平方米即300畝，這個300畝是根據(jù)什么標(biāo)準(zhǔn)來制定的？在主城核心區(qū)，能夠達到300畝規(guī)模的地塊幾乎很難見到，而在城市副中心、近郊、遠郊地區(qū)，300畝的限制，會不會太少了點？以前“70/90”政策出臺后沒多久，立刻有新的補充解釋出臺，這個政策目前看來還不夠詳盡。

　　萬小強：對，一刀切式的規(guī)定300畝，可能有些問題。比如說，某個區(qū)域要建較大的城市綜合體項目，需要超過300畝的用地規(guī)模，這種情況又該如何處理？地塊劃小，有可能對城市的整體規(guī)劃產(chǎn)生影響。

　　沈殿連：的確如此。目前這個政策就像一道數(shù)學(xué)題，給出的條件太少，我們算不出答案，當(dāng)然也可以說，能夠算出無限的答案，個人感覺這個政策還不是很成熟，如果沒有具體的配套政策出臺，這個政策的作用有限。

　　萬小強：近一步的配套政策沒有出臺之前，這個限地令的很多東西都不大明確。這次的調(diào)控與以往相比，還是有很大的不同，以往可能只是在戶型、利率等方面做文章，但這次直接涉及根本，在土地環(huán)節(jié)做出調(diào)控。我想，初衷一方面是想控制地王的出現(xiàn)———當(dāng)然效果如何還有待市場驗證———另一方面，也是希望通過這樣的政策，打擊囤地。

　　沈殿連：打擊囤地也需要有相關(guān)政策。比如現(xiàn)在，沒有明確限制開發(fā)周期，即便劃小了地塊，也不見得能打擊囤地。

　　肖磊：我認為，如果是想打擊囤地，不一定非要通過劃小土地面積來實現(xiàn)。在一些大的地塊，政府可以規(guī)定，每年的開發(fā)面積必須達到一定標(biāo)準(zhǔn)，否則就處以懲罰，這樣也能達到目的，并不一定只是劃成小地塊。

　　萬小強：所以配套政策的出臺是非常必要的。我想，政府可能是先拋出這么一個政策，試探一下市場的反應(yīng)和效果，再根據(jù)情況的發(fā)展，出臺相關(guān)的配套政策。

　�。ㄖ貞c晨報記者 朱彥）