四大銀行自發(fā)收緊二房，提高優(yōu)惠利率，似乎以另一種方式告訴大家，當下樓市面臨很大的風險。

　　首先從“銀行是開發(fā)商的大東家，也是楊白勞”說起。

　　依照慣例，開發(fā)商60%~~70%的資金直接或間接的來源于銀行，一般情況下，一個項目的財務成本要占到總成本的20%左右，也就是說銀行在項目開發(fā)的過程中攫取了大筆財富，也可以說銀行是開發(fā)商的大東家。

　　對于購房者，銀行但當?shù)氖菞畎讋诘慕巧�。由于購房貸款一直是銀行的優(yōu)質(zhì)貸款，所以總是盡可能的拉攏購房者以至于僅房貸款一項，就曾經(jīng)一度占到銀行總貸款的70%左右。真可謂慢慢人生路，銀行伴您走。購房者買一套房就相當于至少給銀行打20年的工。

　　拿成都來講，按照成都目前的市區(qū)成交均價(6300多)，購房者如果購買一個6400元/平米單價的項目，總價是640000，不算首付3成，貸款總額是448000元，20年之間支付的總利息款是212536元，也就是說，利息占到了房價的33%還多。

　　但是，從另一個方面來講，一旦樓市出現(xiàn)崩盤的局面，銀行最終難逃一死。因為開發(fā)商已經(jīng)把風險轉(zhuǎn)嫁給了銀行，自己大可以撈一把走人。所以，縱觀這些年的樓市發(fā)展歷程，一旦到了樓市最危險的時候，銀行總是最先翻臉。就拿07年的前車之鑒來說吧。

　　07年的927新政之前，銀行先是實際降低貸款審核標準，讓一批不具備貸款資格的炒作者以及一批恐慌性購房者加入樓市，從而為把自己也蹦上了瘋狂的戰(zhàn)車，但當樓市在07年下半年迎來價升量跌以及觀望情緒出現(xiàn)時，銀行卻在8月中旬就突然間翻臉，提高了入市門檻，不但購房客戶入市受阻，就連自己的“親密戰(zhàn)友”開發(fā)商的賬也不認了，隨后就是中央的一系列調(diào)控組合拳。樓市從此走入一年多的沉寂。

　　無獨有偶，這一次二房收緊也有著深刻的背景。

　　據(jù)央行研究局局長張健華，在11月20日在北京出席一個論壇講，去年年底住房信貸政策稍微松了以后，各大銀行都把利率下調(diào)了。經(jīng)過一段時間，相關(guān)銀行可能覺得下調(diào)后的風險確實較大，于是想把利率提高，但又怕市場有影響。于是相關(guān)銀行曾主動要求央行改變優(yōu)惠政策，提高優(yōu)惠利率，比如從70%優(yōu)惠提高80%或者85%，但因為中國實行利率管制是設定下限，央行對貸款利率下浮的空間設定為10%，但是個人房貸的利率優(yōu)惠可以下調(diào)至70%。最終，四大銀行之間達成默契，決定提高優(yōu)惠利率。

　　這背后的潛臺詞是說：09年這種猛烈的回暖，讓銀行自身感覺到了風險，以至于自發(fā)的提高入市門檻。

　　那么這次銀行之間“自覺”提高入市門檻，也就是提高優(yōu)惠利率的行為，是否也預示著新一輪風險已經(jīng)到來了呢？

　　筆者覺得應該從兩個方面來看：

　　第一、提高利率是一種正常的經(jīng)營行為。之前的救市政策確實釋放了需求，拉動了樓市回暖，但過低的利率也同時意味著銀行的相對利潤降低。說到底，銀行也是企業(yè)法人，也是以追求利潤最大化為目標。在樓市回暖已成定局的情況下，也就是金融市場的供需形式發(fā)生轉(zhuǎn)變的情況下，提高自己產(chǎn)品的價格(貸款就是銀行的產(chǎn)品，利率就是價格)，實屬正常。

　　第二、銀行確實有著自控風險的考慮。經(jīng)過08年的行業(yè)低迷和雷曼兄弟的前車之鑒，銀行自控風險的意識和能力也都在提高。當開發(fā)商、購房者以及銀行統(tǒng)統(tǒng)被綁在樓市這駕戰(zhàn)車上，也就意味著成了一榮俱榮，一損俱損的關(guān)系。由于開發(fā)商大多比較分散，難以從全局的角度觀察到樓市的風險，而且通常以追求單個項目利潤最大化為目標，因此，銀行就成為了最先警醒的主體之一。

　　綜上兩個可能，筆者認為銀行提高入市門檻的原因，肯定有從經(jīng)營方面去考慮，但樓市已經(jīng)面臨一定風險，則應該是銀行自發(fā)提高利率的最主要原因。

　　另外，銀行自發(fā)提高利率是在防范風險這個結(jié)論，還因為人民幣升值預期強烈、國外熱錢涌入、以及房價激烈反彈等等因素。至于樓市究竟存在那些風險，之后會跟大家交流。（張宇良）