去年以來，國內(nèi)很多城市都出臺樓市新政，以促進當?shù)胤康禺a(chǎn)市場健康發(fā)展。一些城市在堅持凈地出讓的基礎(chǔ)上，對危舊房改造、城中村改造等項目，允許采用“毛掛凈交”的方式出讓。記者同時了解到，在一些城市“先拆后掛”再被提到了前臺。業(yè)內(nèi)士認為，不管哪種方式，只要能充分吸納社會資金參與舊城改造，對提高地產(chǎn)市場價值都具有現(xiàn)實意義。

　　毛掛凈交的雙重利好

　　據(jù)介紹，“毛掛凈交”，即在毛地(地上存在需要拆除的建筑物、構(gòu)筑物等設(shè)施，尚未獲得補償安置的土地)的情況下進行招拍掛形成土地交易，政府利用社會資金將毛地變?yōu)閮舻?在土地出讓時，已經(jīng)完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、構(gòu)筑物等設(shè)施的土地)，在規(guī)定的時間內(nèi)將凈地出讓并交付給開發(fā)商的供地方式。

　　據(jù)了解，國內(nèi)南京等城市較早采用“毛掛凈交”方式。據(jù)了解，在堅持凈地出讓的基礎(chǔ)上，對危舊房改造、企業(yè)搬遷改造、城中村改造等項目，允許采取“毛掛凈交”的方式出讓。采取“毛掛凈交”方式，主要是針對這些項目的特殊性，因為這些項目都屬于公益性項目。

　　市國土部門有關(guān)人士分析認為，在規(guī)定的時間內(nèi)將凈地出讓并交付給開發(fā)商的供地方式，于政府和開發(fā)企業(yè)有雙重利好。既能緩解政府因城市舊城區(qū)改造所帶來的資金壓力，又能夠降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地的成本，促進企業(yè)信心提升。據(jù)了解，在南京等城市，凈地出讓需要三至六個月內(nèi)必須繳納土地出讓金，但“毛掛凈交”的方式可以延長一年甚至更長時間來繳納土地出讓金，這樣對于減少開發(fā)商資金占用量也是有好處。

　　交付周期長存一定風險

　　市國土部門有關(guān)人士分析認為，“毛掛凈交”的實施前提，需政府配套出臺實施細則規(guī)范操作方法，并將項目納入年度供地計劃統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)。

　　在實施過程中還必須注意做好項目前期工作，因為“毛掛凈交”政策的執(zhí)行，使交付土地的周期變長，市場較難預測，會影響到土地出讓成交地價。因此“毛掛凈交”的實施對政府相關(guān)部門提出更高的管理水平要求，政府相關(guān)部門需扎實做好項目前期工作，包括項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查、片區(qū)控規(guī)的編制、確定出讓地價和項目成本測算等。其次做好項目的策劃包裝推介工作，吸引更多有實力的開發(fā)企業(yè)參與�？谂f城改造工作，投資我市地產(chǎn)市場。同時，毛地簽訂協(xié)議必須約定好補償款支付和安置落實的期限，以及相關(guān)違約責任。

　　分析認為，“毛掛凈交”的實施可以突破政策規(guī)定的瓶頸，具有較強的可操作性，對舊城改造項目產(chǎn)生較大影響，并可提高我市的地產(chǎn)市場價值。

　　先拆后掛強調(diào)政府主導

　　記者在采訪中了解到，不僅在許多一線城市，部分二三線城市今年也進一步優(yōu)化土地供應(yīng)方式，對危舊房改造、企業(yè)搬遷改造、城中村改造等項目，允許采用“毛掛凈交”的方式出讓。當眾多城市采用“毛掛凈交”供地方式時，有沒有意識到這種供地方式善后管理工作的重要性呢？記者了解到，媒體關(guān)于少數(shù)企業(yè)與政府在“毛掛凈交”后的糾紛也不時見報。業(yè)內(nèi)人士認為，“毛掛凈交”方式出讓后，就必然涉及到拆遷，既然涉及到拆遷，就可能出現(xiàn)一些不可知的因素，對按期交地產(chǎn)生影響。

　　市國土部門有關(guān)人士分析認為，應(yīng)該做好“毛掛凈交”土地出讓善后管理工作。若因特殊原因暫時無法交付或不具備全面開發(fā)條件的已出讓地塊，可通過協(xié)商按兩種方式處理，一是經(jīng)批準并辦理相關(guān)手續(xù)后，可適當順延開、竣工時間，并根據(jù)建設(shè)規(guī)模、進度情況分期或延緩繳納土地出讓金。二是按土地招拍掛出讓時設(shè)定的條件和退款方式，還本付息退款處理。

　　據(jù)介紹，較早實施“毛掛凈交”的南京市，又在“創(chuàng)新運作模式”。該市下關(guān)區(qū)對外稱，打破過去“毛掛凈交”的模式，采取“自籌資金，先拆后掛”的方式，積極發(fā)揮政府在融資中的主導作用，成立危舊房改造項目運作公司。通過向上級政府借、財政出、向銀行貸廣泛籌集危改資金，保障了拆遷改造工作的順利啟動。