對政策走勢的猜測成為當前中國房地產(chǎn)業(yè)的焦點話題。

　　房地產(chǎn)政策變數(shù)大

　　今年前三季度，在政府4萬億投資、全社會固定資產(chǎn)投資同比增長33.4%和新增8.67萬億、同比增長149%的天量信貸刺激下，宏觀經(jīng)濟持續(xù)回暖，GDP增長7.7%，其中三季度GDP增長8.9%。而1-9月進出口總額同比下降20.4%，外需依然乏力。拉動經(jīng)濟增長的重要支柱消費仍有待進一步升級。固定投資占比過大，顯露投資和信貸拉動的經(jīng)濟復(fù)蘇仍有很大的不確定性。10月21日，國務(wù)院常務(wù)會議首次提出，將保增長、調(diào)結(jié)構(gòu)和管理通脹預(yù)期的關(guān)系列為今后幾個月的重點調(diào)控內(nèi)容。很多人注意到，這一提法，與此前持續(xù)逾半年官方強調(diào)的“把促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展作為經(jīng)濟工作的首要任務(wù)”有了明顯變化。當前，房地產(chǎn)市場各方最關(guān)心的是房地產(chǎn)政策的變數(shù)會有多大。

　　在實體經(jīng)濟沒有復(fù)蘇的情況下，房地產(chǎn)市場的拉動作用顯然是重要的，但眼前的天價地、天價房走勢令人眩暈，一位房地產(chǎn)業(yè)界的高管感嘆，按照國際上一般的租售比(即房屋售價與月租金之比)來衡量住房投資價值，正常范圍應(yīng)該在1∶100至1∶230之間，而如今北京等城市熱點成交區(qū)域房屋租售比普遍在1∶350-1∶450范圍內(nèi)，房價奇高如同收重稅，可價格仍在不斷上漲。

　　據(jù)亞豪機構(gòu)檢測數(shù)據(jù)顯示，11月即將上市的商品房新盤項目均價已達17008元／平方米，環(huán)比漲幅達16.7%。此間業(yè)界已有猜測，高房價已大大超出購房者的承受能力，漸高的民怨成為決策者必須考慮的因素。另外，近兩年，在金融危機背景下，加之美國國內(nèi)最近流感疫情擴大，美元疲軟，海外熱錢大量進入中國地產(chǎn)市場，防止通脹，抑制資產(chǎn)價格上漲，在今年“保八”已無懸念的情況下，抑制房價繼續(xù)高漲的力度明顯大于去年。

　　據(jù)中房指數(shù)的數(shù)據(jù)，今年9月金融機構(gòu)外匯占款月度環(huán)比驟升242.5%，與近期重新加強的人民幣升值預(yù)期遙相呼應(yīng)。最近有媒體報道，近3年超百億美元基金押注亞洲房地產(chǎn)。另有房地產(chǎn)金融機構(gòu)人士透露，由于寬松信貸、通脹預(yù)期、打擊炒房措施解除，現(xiàn)在有大量海外資金借助國內(nèi)的民營機構(gòu)規(guī)避外資進入限制，采用與國內(nèi)機構(gòu)合作的操作方式流向房地產(chǎn)業(yè)。

　　盡管目前房地產(chǎn)顧問機構(gòu)還不能準確掌握確切的外資購房情況，但深、京、滬等一線城市投資客身影活躍，其中不少是民企老板。有些資金規(guī)模大的民企老板合伙成立投資公司，其目標不僅是新房、二手房，還包括商鋪、寫字樓、拍賣房市場。

　　在實體投資環(huán)境沒有獲得改觀的情況下，資金大量流入房地產(chǎn)市場，使房地產(chǎn)價格一方面持續(xù)飆升，一方面仍有高位進入的大量買家，或許這就是讓人越發(fā)看不懂這一市場的一個原因。著名經(jīng)濟學(xué)家郎咸平近日針對這種現(xiàn)象判斷，當前樓市回暖并不是中國的經(jīng)濟得到了根本改善和居民的收入水平提高所推動的，目前中國經(jīng)濟處在泡沫狀態(tài)。

　　房地產(chǎn)政策變數(shù)在增大。近日，中國銀監(jiān)會已經(jīng)開始動作，對《個人貸款管理暫行辦法》公開征求意見。該《辦法》明確，銀行要建立并嚴格執(zhí)行貸款 面談制度，以有效鑒別個人客戶身份，了解借款的真實用途，調(diào)查借款人的信用狀況和還款能力，確保貸款的真實性。征求意見稿中強調(diào)，銀行不得發(fā)放無指定用途的貸款。而且在支付環(huán)節(jié)，明確實行貸款人受托支付或借款人自主支付的方式對貸款資金進行管理和控制。銀監(jiān)會有關(guān)負責(zé)人表示，該《辦法》是我國出臺的第一部個人貸款管理的法規(guī)，也是銀監(jiān)會近兩年一攬子貸款業(yè)務(wù)監(jiān)管法規(guī)的重要組成部分。其主要針對目前一些銀行業(yè)金融機構(gòu)個貸業(yè)務(wù)違規(guī)操作現(xiàn)象，特別是“假按揭”、“頂冒名”以及貸款挪用等情況，目的是確保信貸資金進入實體經(jīng)濟。

　　另外，業(yè)內(nèi)人士分析，二套房貸放松和營業(yè)稅減免政策執(zhí)行期截止于2009年12月31日，這表明，政府在這兩項政策出臺之時即考慮到了收放余地。既拉動購房者入市，也對投資投機風(fēng)潮的卷土重來留有后手。近期這兩項政策很可能會有調(diào)整。另外，瘋狂的天價地頻 出，使商品房價格水漲船高，引起了全社會的關(guān)注。政府在土地供應(yīng)環(huán)節(jié)，應(yīng)該對現(xiàn)行的價高者得的供地方式加以調(diào)整。業(yè)內(nèi)比較一致地認為，為滿足中低收入者住房需求，政府對保障性住房還會進一步加大投資力度。

　　中房指數(shù)基于對2009年前三季度中國房地產(chǎn)市場形勢的分析判斷，前三季度“過于寬松”的貨幣政策難以延續(xù)，今后一段時間貨幣政策基調(diào)轉(zhuǎn)變的概率上升。若貨幣政策轉(zhuǎn)向(高盛預(yù)測四季度將上調(diào)存款準備金率0.5個基點，明年全年將三次加息)，寬松性貨幣政策的結(jié)束，未來2-3年的房地產(chǎn)市場將面臨挑戰(zhàn)。

　　房價仍會“高位僵持”

　　對政策調(diào)整的預(yù)期已反映到各地樓市。最近，京、滬、深、蓉等房地產(chǎn)熱點城市都出現(xiàn)了集中成交。盡管房價很高，但購房者為取得貸款優(yōu)惠和免稅，爭著擠上政策末班車。另外，記者從一 金融機構(gòu)了解到，近來，銀監(jiān)會對各金融機構(gòu)的監(jiān)管提示不斷。這些機構(gòu)已開始著手調(diào)整，有的已經(jīng)決定不再考慮增加新的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)項目，并力求一旦政策變化，保證老項目不出問題。

　　政策的收緊肯定會使市場銷售下降，但業(yè)內(nèi)人士認為，目前，市場上資金的流動性很強，除國家的投資、海外熱錢，新保險法于10月1日正式生效，已有消息稱，保險公司可進入不動產(chǎn)投資領(lǐng)域的保險資金可能在1700億元左右，保險資金投資房地產(chǎn)也箭在弦上。另外，今年3月后，房地產(chǎn)市場回暖速度之快出乎意料，盡管還不到11月，開發(fā)商的銷售指標大多完成了，有的銷售業(yè)績超出去年全年。

　　“兜里有錢心中不慌”，由于銷售額大幅增長，企業(yè)資金充裕，開發(fā)商此時大多觀望等待，并不準備在價格上作出讓步。即便是在房價高企的一線城市，房價的走勢預(yù)計將呈現(xiàn)“高位僵持”，期望價格大幅下跌恐不現(xiàn)實。