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前三季度的房地產(chǎn)市場(chǎng),可謂季季不同,如果要尋找一個(gè)關(guān)鍵詞來(lái)描述,一季度可用“回暖”,二季度可謂“井噴”,三季度,由于具有樓市風(fēng)向標(biāo)的部分一線城市銷售面積的下滑,是“拐點(diǎn)”初現(xiàn)還是階段盤(pán)整,成為人們熱議的話題。
銷售增速略有趨緩
數(shù)據(jù)顯示,三季度商品房和住宅的銷售面積分別為24262萬(wàn)平方米和22174萬(wàn)平方米,較第二季度增長(zhǎng)4.7%和6.4%;銷售額分別為10221億元和11732億元,較第二季度分別增長(zhǎng)6.0%和9.4%。
第三季度,無(wú)論是銷售面積還是銷售額,全國(guó)商品房和商品住宅延續(xù)了今年以來(lái)的增長(zhǎng)勢(shì)頭。
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一說(shuō):“這表明商品房和住宅市場(chǎng)銷售在第三季度仍處于上行通道,但增速略有趨緩!
具體到不同區(qū)域,第三季度特別是9月份,北京、上海、福建、浙江等東部地區(qū)的銷售面積環(huán)比有所下降。
據(jù)朱中一介紹,東部地區(qū)商品房銷售面積三季度比二季度下降0.5%,其中廣東省、北京、上海的降幅分別為7.6%、11.4%、8.1%。具體到不同月份,上海和北京9月的商品房銷售面積分別比上月下降32.5%和1.3%,銷售額分別比上月下降32.0%和1.9%,浙江、福建的商品房銷售面積和銷售額在8月和9月均環(huán)比下降。
與此同時(shí),盡管房屋銷售價(jià)格指數(shù)仍環(huán)比增長(zhǎng),但三季度增速趨緩。其中8月環(huán)比漲幅與7月持平,9月環(huán)比漲幅比8月縮小0.2個(gè)百分點(diǎn),是今年以來(lái)漲幅首次下降。
房?jī)r(jià)增速過(guò)快等多重因素推動(dòng)
為什么東部一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)這些新變化呢?接受記者采訪的專家認(rèn)為,房?jī)r(jià)增速過(guò)快是其中一個(gè)重要原因。
據(jù)了解,深圳9月的住宅成交均價(jià)超過(guò)20000元/平方米,高于歷史最高水平,北京、上海等地的成交均價(jià)也在近期達(dá)到或超過(guò)歷史最高水平。
部分城市新增供應(yīng)不足也是造成交易量下滑的因素。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù),今年前三季度,北京的住宅新批準(zhǔn)上市量較去年同期下降41.6%,深圳、上海、杭州等地較去年同期小幅增長(zhǎng)5%-10%,但由于同期成交量同比增長(zhǎng)超過(guò)1倍,因此主要城市可售量大幅下降,杭州、上海、深圳的當(dāng)前可售量?jī)H能滿足2-6個(gè)月的正常銷售。
與此同時(shí),三季度以來(lái),央行、銀監(jiān)會(huì)等部門(mén)紛紛多次強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格執(zhí)行去年頒布的“二套房貸”政策,這對(duì)交易量也產(chǎn)生影響。
朱中一說(shuō):“一方面降低了之前部分投資投機(jī)性需求以改善性需求名義獲得貸款政策優(yōu)惠的可能,另一方面也引發(fā)了自住和改善性需求對(duì)于未來(lái)貨幣從緊政策可能帶來(lái)市場(chǎng)再次調(diào)整的預(yù)期,延緩了需求的正常釋放!
另外,專家們認(rèn)為,三季度交易量下滑也是二季度需求集中釋放后趨于平穩(wěn)的正常表現(xiàn)。
而推動(dòng)此輪房?jī)r(jià)上漲的因素也有很多。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究員廖英敏說(shuō):“需求大,特別是二季度外來(lái)購(gòu)房量大和投機(jī)比例上升,投資者認(rèn)為土地緊缺,還有上漲空間,推動(dòng)了資產(chǎn)價(jià)格上漲,另外貨幣流動(dòng)性過(guò)剩,人們認(rèn)為買(mǎi)房可以保值增值。與此同時(shí),這些城市也存在新開(kāi)盤(pán)量減少,開(kāi)發(fā)商由于資金回收快,不急于促銷,捂盤(pán)等引起住宅供應(yīng)量不足!
部分城市單項(xiàng)數(shù)據(jù)變化難以支撐“拐點(diǎn)”論
從量?jī)r(jià)齊升到量跌價(jià)升,具有樓市風(fēng)向標(biāo)的一線城市的新變化,是否意味著“拐點(diǎn)”的出現(xiàn)呢?
朱中一表示,就全國(guó)來(lái)說(shuō),今年第三季度,不管是同比還是與第二季度環(huán)比,銷售量都是增長(zhǎng)的。東部部分城市銷售量下降,但應(yīng)該看到三季度成交量較去年同期仍然增長(zhǎng)顯著。部分城市的單項(xiàng)數(shù)據(jù)變化不足以支撐市場(chǎng)“拐點(diǎn)”的說(shuō)法,多數(shù)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)還是向上的發(fā)展態(tài)勢(shì)。
數(shù)據(jù)顯示,中部和西部地區(qū)9月的商品房銷售面積和銷售額仍環(huán)比增長(zhǎng),三季度亦高于二季度。
廖英敏說(shuō):“目前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的變化,我認(rèn)為是按照市場(chǎng)規(guī)律的自我調(diào)整,價(jià)格上漲過(guò)快,回落也是正常的。從土地等先行指標(biāo)來(lái)看,也不能反映出來(lái)是‘拐點(diǎn)’!
朱中一認(rèn)為目前東部的一些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)處于一個(gè)盤(pán)整期。他說(shuō):“這個(gè)時(shí)期要總結(jié)經(jīng)驗(yàn),夯實(shí)基礎(chǔ)。面對(duì)這種情況,各地政府因地制宜,該調(diào)整的要進(jìn)行調(diào)整。比如有的城市原來(lái)放寬了二手房貸政策,該嚴(yán)格執(zhí)行的就要嚴(yán)格執(zhí)行這一政策。”
四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售將會(huì)有何表現(xiàn),廖英敏認(rèn)為,四季度交易量會(huì)比較平穩(wěn)。她說(shuō):“預(yù)計(jì)比6月份最高位來(lái)看要有所回落,但同比還會(huì)增長(zhǎng)。另外,房?jī)r(jià)同比漲幅放緩,月環(huán)比回落。至于回落多少,還不好判斷!
朱中一表示,目前經(jīng)濟(jì)回升的基礎(chǔ)尚需繼續(xù)鞏固,房地產(chǎn)市場(chǎng)地區(qū)差異比較大,因此各地應(yīng)該因地制宜。另外,從政策層面看,優(yōu)惠政策到年底是否還執(zhí)行還是個(gè)未知數(shù)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,住房政策要完善,住房保障力度要加大;同時(shí),他建議考慮盡快制定房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策。 記者杜宇
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