預(yù)期內(nèi)的僵持。我們?cè)?月7日的深度報(bào)告中曾指出：全行業(yè)9月、10月銷售環(huán)比難以出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)；由于價(jià)格、政策、供應(yīng)等因素，一線地區(qū)從7月開始的僵持狀態(tài)會(huì)持續(xù)下去，二三線地區(qū)相對(duì)較好。維持這一觀點(diǎn)不變。在行業(yè)處于大的成長(zhǎng)期階段，有限跌幅帶來(lái)的最壞局面就是僵持和時(shí)間的消耗。此外，據(jù)了解，9月份銷售的僵持狀態(tài)符合大部分機(jī)構(gòu)的預(yù)期。

　　截至9月22日，我們跟蹤的20個(gè)城市中日均成交面積環(huán)比上漲的城市有8個(gè)，跌幅在1%左右的城市有4個(gè)，跌幅超過7%的城市有8個(gè)。其中，如我們之前預(yù)期，京滬深一線城市均表現(xiàn)不佳；二三線城市表現(xiàn)較好：17個(gè)二三線城市中有8個(gè)環(huán)比上漲，3個(gè)跌幅在1%左右，6個(gè)跌幅超過7%。

　　政策變動(dòng)值得關(guān)注

　　后續(xù)短期政策變動(dòng)值得關(guān)注。關(guān)于大的政策方向，短期來(lái)看，即將進(jìn)入四季度，市場(chǎng)將開始關(guān)注2008年底出臺(tái)的優(yōu)惠政策是否會(huì)取消。《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》中曾指出，貸款首付和利率優(yōu)惠、交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)減免等政策暫定執(zhí)行到2009年12月31日。

　　1、從去年的救市路徑分析，2008年9月份各地陸續(xù)出臺(tái)了稅費(fèi)減免政策，中央政府在10月底出臺(tái)了統(tǒng)一的政策，對(duì)地方的行為進(jìn)行了事后追認(rèn)；貨幣政策的歷次變動(dòng)均全部屬于央行控制范圍。

　　2、稅費(fèi)政策不會(huì)“一刀切”。據(jù)去年政策演變路徑判斷，今年底稅費(fèi)優(yōu)惠政策到期后，能否延長(zhǎng)期限將取決于地方政府的態(tài)度；大部分二三線地區(qū)價(jià)格、供應(yīng)、需求均保持良性，地方政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)依賴程度較重，故延長(zhǎng)期限的可能性較大，而京滬深等一線地區(qū)由于出現(xiàn)部分過熱現(xiàn)象，存在優(yōu)惠政策取消的可能。

　　3、首付和利率優(yōu)惠政策相機(jī)抉擇，我們偏向于政府將延續(xù)首次購(gòu)房的優(yōu)惠政策�？傮w貨幣政策短期不會(huì)改變。由于宏觀經(jīng)濟(jì)尚未明確好轉(zhuǎn)且通脹率沒有超出政府底線，貨幣政策近期將不會(huì)發(fā)生大的變動(dòng)，變動(dòng)時(shí)間最早發(fā)生在明年一季度之后。行業(yè)政策將延續(xù)。自從1998年國(guó)務(wù)院確立了住房市場(chǎng)化的方向之后，除具有普遍性的基準(zhǔn)利率變動(dòng)之外，央行共出臺(tái)了5次專門針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)貸款的政策。政策在一年的周期內(nèi)發(fā)生變動(dòng)的先例確實(shí)存在，所以不能根據(jù)時(shí)間因素得出政策將延續(xù)的結(jié)論。由于我們?cè)诜治稣�策大方向時(shí)從宏觀經(jīng)濟(jì)、房?jī)r(jià)、財(cái)政等多方面進(jìn)行了綜合考慮，對(duì)短期政策的取向，我們認(rèn)為政府將偏重于宏觀經(jīng)濟(jì)和財(cái)政因素；至于一線地區(qū)房?jī)r(jià)上漲過快引起的社會(huì)問題，將通過取消稅費(fèi)優(yōu)惠加以遏制。

　　繼續(xù)“看好”房地產(chǎn)業(yè)

　　重申看好公司類型及標(biāo)的，長(zhǎng)期看好三類企業(yè)：1、一線地區(qū)的高端開發(fā)公司；2、一線地區(qū)的持有物業(yè)型公司；3、二三線地區(qū)的普通住宅開發(fā)公司。近期看好二三線地區(qū)的普通住宅開發(fā)公司，建議從戰(zhàn)略角度予以重點(diǎn)關(guān)注。

　　我們看好的公司是萬(wàn)科、榮盛發(fā)展、蘇寧環(huán)球、中南建設(shè)、大連友誼、新潮實(shí)業(yè)，其中萬(wàn)科二十年的表現(xiàn)值得肯定，至今沒有公司能夠證明可以出其右，榮盛發(fā)展、蘇寧環(huán)球和中南建設(shè)符合我們看好二三線地區(qū)普通住宅的思路，大連友誼和新潮實(shí)業(yè)處于起步階段，在當(dāng)?shù)匾呀?jīng)小有成就，看好未來(lái)發(fā)展空間。

　　鏈接：

　　2002年2月，央行降低存貸款基準(zhǔn)利率，并將五年期以內(nèi)和以上個(gè)人住房貸款利率優(yōu)惠幅度分別從0.881倍、0.899倍下降到0.855倍、0.875倍。

　　2005年3月，央行決定將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實(shí)行下限管理，下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍，商業(yè)銀行法人可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價(jià)規(guī)則；對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快城市或地區(qū)，個(gè)人住房貸款最低首付款比例可由現(xiàn)行的20%提高到30%。

　　2006年8月，央行上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率，并將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限由貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍擴(kuò)大為0.85倍，其他商業(yè)性貸款利率下限保持0.9倍不變。商業(yè)銀行可按照國(guó)家有關(guān)政策，根據(jù)貸款風(fēng)險(xiǎn)狀況，在下限范圍內(nèi)自主確定商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率水平。

　　2007年9月，提高了二套以上住房的貸款利率及首付比例。1)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套(含)以上住房的，房貸首付比例提高至40%、貸款利率不得低于央行同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍，貸款首付款比例和利率水平隨套數(shù)增加而大幅提高，具體提高幅度由商業(yè)銀行根據(jù)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理相關(guān)原則自主確定；2)商業(yè)銀行要重點(diǎn)支持借款人購(gòu)買首套中小戶型自住住房的貸款需求，對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款首付款比例不得低于20%，對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%；3)對(duì)于商業(yè)用房購(gòu)房貸款，首付款比例不得低于50%，期限不得超過10年，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次利率的1.1倍，對(duì)以“商住兩用房”名義申請(qǐng)貸款的，首付款比例不得低于45%，貸款期限和利率水平按照商業(yè)性用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行。此外，借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50%。

　　2008年10月，將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍；最低首付款比例調(diào)整為20%。 （東方證券 魏博 ）