一度消失的地產(chǎn)中介重新高舉牌子路邊攬客，國土局辦證大廳少了幾個月前的熙熙攘攘，曾經(jīng)趾高氣揚的售樓小姐態(tài)度明顯和緩……8月份以來，樓市“價升量跌”情景再次上演，“金九銀十”恐成泡影，樓市拐點之爭也被推上風(fēng)口浪尖。

　　最新數(shù)據(jù)顯示，9月份第二周，北京、上海和廣州成交量環(huán)比均出現(xiàn)再次回落，深圳新房成交量也繼續(xù)低位震蕩。與此同時，房價依然高位盤整。對于以上情景，業(yè)內(nèi)爭論紛紛，樓市拐點又至，還是大升浪中的小調(diào)整？2007年底情景再現(xiàn)，還是繼續(xù)曲折前行？

　　銷售低迷是否因供應(yīng)不足

　　“感覺樓市又到拐點，我已經(jīng)推遲了購房計劃�！鄙钲诘挠嘞壬�已經(jīng)看房有半年之久，正欲出手，碰巧趕上樓市成交萎縮，拐點之爭再起。

　　像余先生這樣陷入“觀望”態(tài)度的購房者不在少數(shù)。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心監(jiān)測顯示，在8月份監(jiān)測的30個城市中，僅有8個城市商品住宅成交面積環(huán)比上升，不到三分之一，30個城市總成交面積環(huán)比下跌約11.18%。

　　在2009年北京秋季房展上，參展項目和參觀的人數(shù)雖和今年春季房展時相差無幾，房價卻較春季房展飆漲了30%至40%，首日成交額和成交面積也較春季房展下降了30%和47.6%。

　　易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示：“今年3月到8月的房地產(chǎn)市場偏熱，成交量非常大，已經(jīng)透支了‘金九銀十’的能量，難再現(xiàn)熱潮。”楊紅旭稱，自2005年以來，上海已連續(xù)四年都沒出現(xiàn)明顯的“金九銀十”現(xiàn)象。

　　對于近兩個月樓市成交萎縮，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，購房者“觀望”的本質(zhì)是有效購買力不足，加上政策出現(xiàn)微調(diào)，重挫房地產(chǎn)市場信心。而當(dāng)前二套房貸收緊政策與2007年出臺二套房貸政策如出一轍，都是為抑制樓市投資和投機。

　　就在業(yè)內(nèi)熱議“金九銀十”成為泡影之時，不同的聲音開始出現(xiàn)。渤海證券研究所最新報告提出“銅九金十銀十一”之說，指出監(jiān)測的5座城市庫存消化周期平均為28.19周，較上周下降1.67%。其中，南京庫存消化周期最短，深圳消化周期縮小。渤海證券分析師周戶還表示，監(jiān)測表明改善型需求已連續(xù)三周回升。

　　萬科董事長王石指出，當(dāng)前政策微調(diào)時的市場與2007年政策轉(zhuǎn)向時的情況存在明顯不同。2007年9月政策轉(zhuǎn)向時，萬科關(guān)注的14個城市成交批售比已經(jīng)低于1，市場供過于求；而今年7月政策微調(diào)時，14個城市成交批售比為1.78，市場供應(yīng)遠(yuǎn)跟不上銷售速度。預(yù)計到第四季度，短期供應(yīng)不足才可能有所緩解。

　　國信證券分析師方焱也在報告中表示，各城市庫存量并未因銷量持續(xù)下滑而出現(xiàn)回升，多數(shù)城市商品房可售量依然保持下降趨勢，供應(yīng)仍然偏緊，判斷偏緊的供應(yīng)狀況是造成目前銷量低位運行的主要原因之一。

　　投資回升能否持續(xù)

　　隨著樓市成交下滑，被視為房地產(chǎn)市場晴雨表的地產(chǎn)股8月份成為領(lǐng)跌主力。而9月以來，地產(chǎn)板塊卻成了領(lǐng)漲明星，截至9月15日，11個交易日內(nèi)地產(chǎn)板塊漲幅高達22.87%，位列所有板塊之首，資金重新流向地產(chǎn)股。

　　專家指出，房地產(chǎn)景氣度的提升鼓舞了市場信心。國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)，2009年8月份國房景氣指數(shù)回升到100.08點，房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)為97.75、房屋施工面積分類指數(shù)為94.45及土地開發(fā)面積分類指數(shù)為93.25，均呈現(xiàn)了良好的變化趨勢。但開發(fā)商對后勢依然比較謹(jǐn)慎，體現(xiàn)在開發(fā)投資指數(shù)、施工面積指數(shù)及土地開發(fā)面積指數(shù)均在100以下，房地產(chǎn)行業(yè)還未完全復(fù)蘇。

　　從房地產(chǎn)開發(fā)投資角度看，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增加，但同比增幅仍在回落。國家統(tǒng)計局顯示，今年前8個月全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資21147億元，同比增長14.7%，增幅比前7個月提高3.1個百分點，但比去年同期回落14.4個百分點。其中，商品住宅完成投資14848億元，同比增長10.9%，比前7個月提高2.7個百分點，但比去年同期回落20.8個百分點。

　　與投資相呼應(yīng)的開工面積增長明顯，前8個月全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積26.29億平方米，同比增長13.5%，增幅比前7個月提高1.0個百分點。

　　房地產(chǎn)市場近期的調(diào)整并未影響到開發(fā)商的拿地?zé)崆�。中國指�?shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心監(jiān)測顯示，受土地推出量影響，9月份第二周土地市場平均成交樓面價格3673元/平方米，環(huán)比上升4%。地塊競爭激烈，溢價水平在100%-200%之間的有9宗，溢價水平超過200%的有3宗。

　　尤其是大型房企在搶地大戰(zhàn)中屢摘地王。中海地產(chǎn)于9月10日以70億巨資拿下了南京長風(fēng)地塊，樓面地價高達22409元/平方米，溢價率達129%，奪下“中國地王”稱號。同一天，招商華僑城以5.3億元斬獲深圳寶安區(qū)尖崗山一地塊，樓面地價高達18875元/平方米，成為深圳新“地王”。而在9月8日，保利地產(chǎn)通過150輪舉牌，以15.92億元拿下了南京河西金沙江地塊，溢價幅度高達87.29%，樓面地價為7553元/平方米。

　　萬科也加入“搶地”行列，9月7日萬科擊敗中建、北京城建和遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等企業(yè)，最終以22億元價格拿下北京房山區(qū)長陽鎮(zhèn)地塊，比起拍價8.37億元高出約14億元，溢價約163%，樓面地價約合6450元/平方米。

　　資金鏈會否再成掣肘

　　深圳房地產(chǎn)專業(yè)人士尹香武表示，二套房貸政策嚴(yán)格執(zhí)行，投資樓市的杠桿效應(yīng)大幅度下降，將在較大程度上影響房價。但由于供應(yīng)量處于低點，導(dǎo)致上半年房企都超額完成了全年任務(wù)。由于房企資本金比例降低，房企資金擴張效應(yīng)重新擴大，資金擴張實力增強，不會貿(mào)然降價。

　　另有專家指出，除二套房貸政策收緊外，今年的信貸政策已與2007年大不相同。2007年是加息最為密集的一年，多次上調(diào)利率和存款準(zhǔn)備金率，銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款也大幅收緊，造成開發(fā)商資金鏈緊張。

　　從110家A股上市房企半年報來看，房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績普遍出現(xiàn)大幅增長，大部分企業(yè)已完成去年全年業(yè)績的70%，有的甚至超過了去年全年的銷售收入。

　　各家房企的資金狀況明顯充裕，存貨大幅降低。截至目前，上半年上市房企持有貨幣資金1534.22億元，較2008年底增長51.24%；預(yù)收賬款高達1428.19億元，較2008年底的919.51億元增加55.32%；同時存貨大幅減少，由2008年年底的4624.09億元降至1428.19億元；經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額為401.60億元，而去年同期該指標(biāo)為-334.76億元。

　　房企的資本結(jié)構(gòu)也有一定好轉(zhuǎn)，除ST公司外，上市房企平均資產(chǎn)負(fù)債率為58.48%，同比下降了1.01個百分點。

　　易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認(rèn)為，市場成交量出現(xiàn)拐點，6月份達到成交最高峰，七八月份持續(xù)下滑，9月份還將延續(xù)這個勢頭。但是價格拐點還早，變化快的話可能今年年底，也有可能出現(xiàn)在明年一季度。

　　全國工商聯(lián)房地產(chǎn)協(xié)會會長聶梅生表示，開發(fā)商的資金鏈已經(jīng)接上，資金鏈不緊繃，就可能不降價，慢慢賣。今年年底時房價或?qū)⒊霈F(xiàn)調(diào)整，但不會出現(xiàn)深入下跌。