從2004年北京市開始實(shí)行土地招、拍、掛以來，從來沒有一塊土地像中服地塊這樣如此引人矚目，不僅是因?yàn)樵搲K土地作為CBD核心區(qū)最后一塊用地的絕佳位置，更是由于圍繞著該地塊的爭奪各大房企展開的明爭暗斗精彩異常。發(fā)債、授信、融資、表態(tài)、流言等等成為了圍繞著中服地塊爭奪的主旋律。上市后的中服地塊爭奪到底會(huì)怎么樣，誰在虛晃一槍制造迷霧，誰又是志在必得韜光養(yǎng)晦，或者又有哪家黑馬央企會(huì)殺出將此前呼聲最高的企業(yè)斬落，這一切的未知隨著中服地塊上市的臨近變得更加錯(cuò)綜復(fù)雜。

　　謎局一

　　龍虎斗 老潘虛晃一槍？

　　從中服地塊入市的消息一發(fā)布，2007年一同上市的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)和SOHO中國成為了該塊土地競爭呼聲最高的兩家企業(yè)，圍繞著兩家企業(yè)爆出的傳言也最多。先是自中服地塊上市的消息出來后，兩家企業(yè)紛紛明確表示將參與該塊土地的角逐，隨后就展開了一場(chǎng)實(shí)力的角逐和私下的暗斗。

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)作為中服地塊的一級(jí)開發(fā)商，無疑有著近水樓臺(tái)先得月的優(yōu)勢(shì)。根據(jù)最新的中報(bào)顯示，今年上半年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)協(xié)議銷售額為70.02億元，完成年初集團(tuán)對(duì)全年協(xié)議銷售額預(yù)計(jì)目標(biāo)的88%，期內(nèi)未入賬協(xié)議銷售額總計(jì)92.58億元，上半年銷售的遠(yuǎn)洋沁山水、遠(yuǎn)洋萬和城、遠(yuǎn)洋一方三個(gè)項(xiàng)目位列北京市上半年地產(chǎn)項(xiàng)目銷售10強(qiáng)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)連續(xù)7年占據(jù)北京市場(chǎng)份額老大。同時(shí)，目前該公司手頭上可以支配的資金達(dá)到了300億元，從實(shí)力上講遠(yuǎn)洋有一戰(zhàn)中服地塊的實(shí)力。

　　對(duì)于中服地塊最為熱衷的無疑要算SOHO中國有限公司董事長潘石屹了，從其公司的定位來看一直關(guān)注北京CBD核心區(qū)的土地，其開發(fā)的建外SOHO、SOHO現(xiàn)代城、光華路SOHO、SOHO尚都、朝外SOHO、SOHO北京公館全在CBD區(qū)域內(nèi)，因此中服地塊的位置肯定是潘石屹最為看重的，也是最為上心的。在不同場(chǎng)合上潘石屹全表示將會(huì)積極參加該塊土地的角逐。

　　從實(shí)力上來講，潘石屹之前手頭上握有的資金也達(dá)到了300億元，但是在購買了上海東海廣場(chǎng)和拍下望京地塊后，其手頭可以動(dòng)用的資金只有200多億元。單從資金實(shí)力上來看，遠(yuǎn)洋和潘石屹全有充分的財(cái)力拿下該地塊。但是從公司后期發(fā)展上來看，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備總量為1195.4萬平方米，并無土地儲(chǔ)備之憂，而潘石屹卻一直過著“有上頓沒下頓”的生活，土地儲(chǔ)備只有新入賬的望京地塊，項(xiàng)目儲(chǔ)備也只有朝陽門SOHO、上海東海廣場(chǎng)兩個(gè)收購項(xiàng)目，因此拿下中服地塊的欲望要強(qiáng)烈得多。

　　此外，從對(duì)外發(fā)出的消息來看，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)除了表示將參加拍賣外，并沒有過多的展露意愿，而潘石屹則不然。不管在任何場(chǎng)合下全對(duì)中服地塊品頭論足，特別是今年8月初，有媒體報(bào)道“潘石屹無緣中服地塊”后，剛剛從國外休假回來的潘石屹就在博客上辟謠。在拿下望京地塊后，潘石屹資金從緊或無緣中服地塊的言論再起。一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士也表示，從廣渠路15號(hào)地死磕到39億多元，再到24.5億元拿下東海廣場(chǎng)和40億元拿下望京地塊，潘石屹早知道拿下中服地塊已經(jīng)不太可能了。

　　除了遠(yuǎn)洋地產(chǎn)和潘石屹這兩家浮出水面的競爭對(duì)手外，和記黃埔、新鴻基等企業(yè)也是強(qiáng)有力的參與者，除了財(cái)大氣粗外這些企業(yè)的背景也是強(qiáng)有力的砝碼。同時(shí)，在上半年突起的央企，中化方興、中國電子等企業(yè)也不容小視，可見現(xiàn)在要說誰的勝算大還為之尚早。

　　謎局二

　　地價(jià)難破百億元大關(guān)？

　　同企業(yè)積極角逐一樣引人關(guān)心的是，中服地塊最后的成交價(jià)格。有報(bào)道稱，中服地塊將創(chuàng)造北京市土地出讓的起始價(jià)、總價(jià)、單價(jià)最高紀(jì)錄。

　　目前北京市土地總價(jià)最高的為廣渠路15號(hào)地40.6億元，全國最高的為長沙新城三角洲地王92億元，可見中服地塊的單價(jià)只要達(dá)到廣渠路15號(hào)地的單價(jià)水平，就可以輕松的位居北京市的總價(jià)地王了。但是，能否打破92億元成為中國的總價(jià)地王還要看看周邊項(xiàng)目的售價(jià)。

　　中服地塊規(guī)劃性質(zhì)為商業(yè)金融用地，而目前距該項(xiàng)目最近的銀泰中心出售部分的房價(jià)為8萬元/平方米左右，而租賃部分的寫字樓價(jià)格在8元/天/平方米左右，而國貿(mào)三期的寫字樓價(jià)格在10元/天/平方米左右。仲量聯(lián)行研究部覃曉梅向記者表示，該塊土地建成預(yù)計(jì)會(huì)在3-5年后，預(yù)計(jì)實(shí)際租金水平將達(dá)到12元/天/平方米，按照投資回報(bào)率折算后，售價(jià)應(yīng)該是5萬元/平方米，甲級(jí)寫字樓的建安成本和設(shè)備成本應(yīng)該在1.4萬元/平方米左右，再加上開發(fā)商的利潤，因此預(yù)計(jì)土地樓面價(jià)格不會(huì)超過3萬元/平方米，總價(jià)不會(huì)突破100億元大關(guān)。

　　但是覃曉梅表示，目前土地市場(chǎng)比住宅市場(chǎng)表現(xiàn)得更加瘋狂，至于該塊土地能否突破百億元還是個(gè)未知數(shù)。

　　謎局三

　　中服地塊瘦身上市？

　　中服地塊的關(guān)注度如此之高，對(duì)于北京市土地市場(chǎng)來說是福是禍還是個(gè)未知數(shù)。就北京市國土局而言，高價(jià)賣地就意味著財(cái)政收入，肯定是好事，但是輿論的壓力肯定會(huì)接踵而至。此前關(guān)于地價(jià)是否是推高房價(jià)元兇的爭論，就使得輿論的矛頭指向了國土部門。回想2007年全國不斷出現(xiàn)的天價(jià)地王后，北京市國土局一方面是改變土地的出讓方式，多用招標(biāo)的方式，避免地價(jià)因?yàn)榕馁u和掛牌導(dǎo)致地價(jià)太高。另一方面就是將大塊土地切割成小塊出售，避免總價(jià)過高。

　　無疑，目前土地市場(chǎng)的形勢(shì)跟2007年有些相像，廣渠路15號(hào)地、10號(hào)地、奧運(yùn)地塊等已經(jīng)超過了當(dāng)年的那些地王。因此，中服地塊采取招標(biāo)或者分塊出售的幾率將會(huì)變大。

　　近日有媒體報(bào)道稱，該地塊將建成北京市的第三高樓，高度將達(dá)到264米，容積率將達(dá)到8，超過此前公布的6.71。如果那樣，整個(gè)建筑面積將達(dá)到39萬平方米，顯然國土局不愿意在這樣的非常時(shí)期把建筑面積再次調(diào)高。

　　而此前華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)也表示過，“我們建議政府將中服地塊切塊，如果不切塊的話，這個(gè)巨無霸要占用的現(xiàn)金將是巨大的，沒有幾家開發(fā)商有勇氣去招標(biāo)”。商報(bào)記者 賴大臣