隨著成交量持續(xù)下滑、二套房貸收緊以及新一輪土地調(diào)控的啟動，關(guān)于拐點的討論近日再現(xiàn)樓市。下半年樓市走勢如何？本報記者專訪了北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)。

　　中國房地產(chǎn)報：最近，輿論紛紛在預(yù)測下半年的房價走勢，對此你怎么看？

　　陳國強(qiáng)：只一概而論地談房價本身歧義較大，應(yīng)該分解成不同指標(biāo)來觀察下半年房地產(chǎn)走勢。

　　從區(qū)域看，今年上半年，一線城市、東部沿海城市、活躍的二線城市量價齊漲比較明顯，中西部城市、多數(shù)二三線城市還處于復(fù)蘇通道，區(qū)域差異大。

　　從未來趨勢看，上半年房地產(chǎn)表現(xiàn)相對低迷的城市，下半年回暖、復(fù)蘇態(tài)勢將比較明顯；相反，上半年表現(xiàn)火爆的區(qū)域會面臨一些不確定因素。

　　從物業(yè)形態(tài)來看，上半年住宅市場表現(xiàn)繁榮，相比較而言，商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)較低迷；下半年這種情況會有所變化，商業(yè)、工業(yè)地產(chǎn)逐漸回暖，但是住宅市場價格不會像上半年這樣快速上漲，有虎頭蛇尾的可能。

　　中國房地產(chǎn)報：在你看來，這一輪的房價走勢主導(dǎo)因素何在，是否與以往有所區(qū)別？

　　陳國強(qiáng)：這一輪房地產(chǎn)回暖走勢的主導(dǎo)因素在于4個方面。

　　首先是政策環(huán)境發(fā)生了變化。從去年底，中央、地方政府出臺一系列鼓勵政策，可謂是房改以來最寬松的政策。有人將鼓勵措施概括為“三降”，即降利率、降交易稅費、開發(fā)企業(yè)降價讓利，里面前兩降是與政策有關(guān)的。

　　其次是需求層面。從2008年全年調(diào)整到2009年前幾個月的低迷，需求持續(xù)將近20個月的積壓，需求的釋放是房價走高、成交量上升的基礎(chǔ)動力因素。

　　第三，信貸政策、流動性條件也是市場明顯回暖的重要推動力。2009年前7個月的新增貸款規(guī)模8萬億元，相比2008年全年新增4.9萬億元，這是一個成倍的放量，而這里面進(jìn)入房地產(chǎn)的遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止1萬億元。

　　第四是通脹因素。這一點在5、6月份之后的樓市中表現(xiàn)更明顯，投資需求上升，成為一個抵御通脹的自然選擇。

　　中國房地產(chǎn)報：我們發(fā)現(xiàn)，其實每一輪房地產(chǎn)調(diào)控都仿佛在輪回。這是否說明我們的房地產(chǎn)市場存在根子問題沒有解決，還是這都是正常市場波動？

　　陳國強(qiáng)：樓市的確表現(xiàn)出這種特征，波峰、波谷與政策波動有很大關(guān)系，同時也與過去宏觀經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)出來的“一放就亂，一調(diào)就死”的特征有一致之處。根本還在于以下幾個方面：

　　首先，制度性問題。宏觀調(diào)控實際上應(yīng)是短期的一種行業(yè)調(diào)整，而關(guān)系房地產(chǎn)業(yè)長遠(yuǎn)健康發(fā)展的政策應(yīng)有三層，即公共政策(包括住房保障政策)、產(chǎn)業(yè)政策、宏觀調(diào)控政策。

　　但是我們看到，過去更多的是第三層的宏觀調(diào)控政策在起主導(dǎo)作用，近年才開始完善公共政策，且不同區(qū)域、領(lǐng)域都還在探索之中；而產(chǎn)業(yè)政策范疇內(nèi)，還沒有構(gòu)建出一個能夠滿足行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的中長期規(guī)劃，相關(guān)的配套產(chǎn)業(yè)政策體系還是空白狀態(tài)。短期的宏觀調(diào)控貫穿了房改以來的發(fā)展始終，難免政策波動大。

　　其次，樓市波動來自宏觀經(jīng)濟(jì)波動這個外部因素，宏觀經(jīng)濟(jì)對樓市具有明顯的反作用。比如這一次全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)來臨，導(dǎo)致我們又調(diào)整了房地產(chǎn)政策，由調(diào)節(jié)需求為主轉(zhuǎn)向了鼓勵消費。

　　最后，行業(yè)自身不成熟、不理性的特征是內(nèi)部因素。政府主體、企業(yè)主體、消費主體都在行業(yè)快速發(fā)展中表現(xiàn)出不同程度的不成熟、不理性。

　　上述三方面導(dǎo)致樓市經(jīng)常出現(xiàn)明顯波動。所以，樓市的波動很難說是正常的市場波動，要跳出來從更寬廣的視野來看待問題。目前構(gòu)建“多層次、多元化的供應(yīng)體系”愿景是美好的，而且思路明確，但落到實處不是短期能解決的。

　　中國房地產(chǎn)報：有人說，房價照此漲勢下去將面臨新的調(diào)控，而中央一再表示貨幣政策不會有根本變化。你對下半年的政策面如何認(rèn)識？會有新調(diào)控出現(xiàn)嗎？

　　陳國強(qiáng)：企業(yè)最近對政策的擔(dān)心比較多。其實，從中央到主管部委都在強(qiáng)調(diào)政策穩(wěn)定性與延續(xù)性，這是企業(yè)的一種期盼，中央也有這個需求。但是，從實際極度寬松到適度寬松，是個必然走向，只是何時出現(xiàn)、以何種方式出現(xiàn)還不好說。

　　不過，政策的微調(diào)不代表政策的轉(zhuǎn)向。上半年的貨幣政策與財政政策帶有明顯的抗擊、抵御外部金融危機(jī)的特征，目前全球經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)，階段性的政策目標(biāo)已經(jīng)實現(xiàn)，可以進(jìn)行微調(diào)了，而我們無需顧慮太多。上半年企業(yè)通過資本市場、銷售、融資機(jī)構(gòu)已經(jīng)緩解了資金狀況，與去年巨大的資金壓力不可同日而語，即使貨幣政策稍有變化，也不會對企業(yè)造成如有些人所擔(dān)心的那么大影響。不要把這個作為太重要的因素，夸大它的影響。國家強(qiáng)調(diào)穩(wěn)定政策，對市場心理預(yù)期的象征意義大于實際影響。至于明年年初以后會不會變，取決于政府特別是中央政府對于當(dāng)時形勢的判斷。