國務(wù)院日前公布了固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的調(diào)整結(jié)果，其中普通商品住房項(xiàng)目投資的最低資本金比例從35%調(diào)低至20%。

　　對此消息，市場各方反應(yīng)各異：開發(fā)商喜了，資金上可以稍舒口氣；購房者喜憂有別，既希望此舉能增加供應(yīng)、刺激競爭、降低房價，也擔(dān)心資金無虞的開發(fā)商更有了漲價的底氣；銀行也是顧慮不少，擔(dān)心市場波動增加信貸風(fēng)險。

　　資本金比例下調(diào)，將會促進(jìn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入土地市場，加快建設(shè)速度。而目前對房地產(chǎn)業(yè)帶來的影響首先在地產(chǎn)股反映出來。受此消息帶動，地產(chǎn)板塊全線上漲，萬科漲幅近4%，金地、保利、泛海、招商、金融街等主流地產(chǎn)股全線飆升，金地集團(tuán)更是大漲5%以上。

　　另外，市場的一大變化是，入市樓盤增加，價格有所上漲。已有消息，北京6月份大約有43個項(xiàng)目入市交易，其中純新盤多達(dá)13個。另外，新推樓盤中多個提價幅度明顯。漲幅均在1000元／平方米以上。

　　21世紀(jì)不動產(chǎn)分析，此次分別調(diào)整房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的資本金比例5%-15%，理論上意味著可以釋放出1500-4500億元的資金。由于政策的實(shí)施效果有一定的滯后性，它對于房地產(chǎn)投資的促進(jìn)效應(yīng)將在約一個季度的時間后明顯顯現(xiàn)，這個時間窗恰恰與開發(fā)商今年下半年拿地的時間窗重合——開發(fā)商持續(xù)了一年半時間的購地空檔，將在財務(wù)報表的壓力下填補(bǔ)，經(jīng)過謹(jǐn)慎試探，2009年開發(fā)商拿地高潮將于三季度末陸續(xù)呈現(xiàn)。因此，房地產(chǎn)投資的恢復(fù)性增長將開始于今年三季度至四季度。如果三四季度房地產(chǎn)投資的增速恢復(fù)情況良好，則2009年全年房地產(chǎn)投資的增幅有望接近10%。作為固定資產(chǎn)投資的重要組成部分，房地產(chǎn)投資增幅的加快，對今年GDP保持8%的增長，將起到“護(hù)航”作用。

　　今年2月至4月，樓市成交量爆發(fā)性增長，住房消費(fèi)強(qiáng)勁恢復(fù)，但房地產(chǎn)投資依舊低迷，房屋新開工面積持續(xù)負(fù)增長，開發(fā)商購地意愿不足。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查數(shù)據(jù)，2008年全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資30580億元，較2007年的25280億元同比增長20.9%，但增幅回落近10%。今年1-4月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資7290億元，同比增長4.9%，增幅比1-3月提高0.8個百分點(diǎn)，比去年同期回落27.2個百分點(diǎn)。全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積20.1億平方米，同比增長12.4%，增幅比1-3月回落0.3個百分點(diǎn)，比去年同期回落13.0個百分點(diǎn)；房屋新開工面積2.78億平方米，同比下降15.6%，降幅比1-3月縮小0.6個百分點(diǎn)。

　　相比于開發(fā)商的一片叫好，購房者的心態(tài)可謂喜憂各異。打算下半年買房的上海市民姚紅光說，房地產(chǎn)投資門檻低了，就可能吸引更多開發(fā)商增加投資，提高市場競爭程度；房源增多以后，即使有個別開發(fā)商“捂盤”也不怕。他選擇繼續(xù)觀望，“希望房價能適當(dāng)降低”。

　　不過，在上海白領(lǐng)姜琨看來，這樣的想法是一廂情愿。她說，今年一季度“小陽春”時，一些開發(fā)商就是因?yàn)橘Y金有問題，挺不下去了，才選擇降價銷售。

　　而現(xiàn)在項(xiàng)目資本金比例降了這么多，開發(fā)商的直接成本明顯降低，逃過一劫的他們又多了漲價的“底氣”。

　　某知名網(wǎng)站新進(jìn)行的調(diào)查顯示，有18%的被調(diào)查者認(rèn)為降低項(xiàng)目資本金比例將“使房企間競爭更加激烈，促使房價下降”，有73%的人認(rèn)為這將導(dǎo)致“房企資金壓力緩解，房價上漲”。

　　今年以來，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的閘門有所松動，特別是大型品牌開發(fā)商得到銀行的融資支持，各大上市銀行披露的一季報也顯示，房地產(chǎn)貸款增速有所提高。

　　一些銀行人士進(jìn)而擔(dān)心，此次房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金門檻降低，是把開發(fā)商的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給銀行，一旦市場波動，銀行將承擔(dān)巨大的信貸風(fēng)險。“降低房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金比例，銀行風(fēng)險無疑大大提高。就像個人住房按揭，首付比例越低，違約風(fēng)險越大�！币晃徊辉竿嘎缎彰�的銀行界人士說。多家銀行對記者表示，資本金比例降低并不意味著銀行就會放開閘門，房地產(chǎn)授信仍是銀行風(fēng)險控制的高壓區(qū)。

　　交通銀行研究員唐建偉則認(rèn)為，降低房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金比例，銀行貸款風(fēng)險確實(shí)有所增加；但另一方面，房地產(chǎn)資本金比例降低，有利于推動企業(yè)加快投資開發(fā)力度，增加市場供應(yīng)，活躍交易，促進(jìn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展�！敖衲暌詠順鞘薪灰谆嘏�，開發(fā)商資金壓力有所緩解，銀行承擔(dān)的系統(tǒng)性風(fēng)險反而有所降低�！睌�(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)貸款質(zhì)量整體呈現(xiàn)平穩(wěn)可控態(tài)勢。3月末，上海銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)不良貸款余額比上月減少2.1億元，不良貸款率為1.03%，較上月下降0.05個百分點(diǎn)，低于同期銀行業(yè)機(jī)構(gòu)總體不良貸款率1.54%的水平。其中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款不良貸款率為1.63%，比上月下降0.08個百分點(diǎn)。