量?jī)r(jià)齊升的房地產(chǎn)業(yè)重新獲得外資投行的青睞。近一個(gè)月來(lái)，各大外資投行頻頻修訂房地產(chǎn)走勢(shì)預(yù)測(cè)，認(rèn)為房地產(chǎn)回暖具有剛性需求的支撐。不過(guò)，外資投行雖然“唱多”，但不“做多” 房地產(chǎn)股，引發(fā)市場(chǎng)人士對(duì)外資行借機(jī)出貨的擔(dān)憂。

　　輪番唱多樓市

　　中國(guó)證券報(bào)記者2月份曾就房地產(chǎn)業(yè)走訪香港外資投行人士。不少人士表示，房地產(chǎn)前景堪憂，甚至投資者對(duì)房地產(chǎn)都“退避三舍”�！耙徽f(shuō)到房地產(chǎn)的股票，投資者連聽(tīng)都不想聽(tīng)，除非給出3到5成的折價(jià)，才有可能聽(tīng)你講下去�！币晃煌赓Y行投行部負(fù)責(zé)人如是說(shuō)。

　　不過(guò)，時(shí)隔不到三個(gè)月，投行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的態(tài)度就發(fā)生了180度大逆轉(zhuǎn)，唱好聲不斷。

　　投行高盛率先將2009年全年樓價(jià)走勢(shì)作出修訂。高盛4月中旬的報(bào)告將香港一手樓價(jià)跌幅由原先20%大幅收窄至5%；二手樓宇價(jià)格跌幅，更由15%調(diào)至0%。高盛對(duì)明年樓價(jià)更樂(lè)觀，由原先一、二手各跌10%及5%，改變?yōu)檎�體樓價(jià)上升5%。

　　高盛在報(bào)告中表示，在各國(guó)政府推出不同刺激經(jīng)濟(jì)措施后，主要經(jīng)濟(jì)體系的回穩(wěn)訊號(hào)比預(yù)期來(lái)得早，恢復(fù)了買(mǎi)家對(duì)樓市的信心。

　　5月7日，瑞銀發(fā)布研究報(bào)告，指出中國(guó)的房地產(chǎn)投資市場(chǎng)將在2009年下半年強(qiáng)勁復(fù)蘇，而中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)也將步入整體復(fù)蘇的軌道。瑞銀預(yù)計(jì)，多項(xiàng)政策措施和大量的剛性需求是支撐房市反彈的原因，預(yù)計(jì)未來(lái)大眾市場(chǎng)和低端住房的建設(shè)將開(kāi)始大幅放量。

　　摩根士丹利則在報(bào)告中指出，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了真實(shí)而持續(xù)的復(fù)蘇，成為近來(lái)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)最大的行業(yè)。摩根士丹利維持長(zhǎng)期以來(lái)的觀點(diǎn)，即中國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格不存在泡沫，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的基本面依然向好。

　　摩根大通中國(guó)證券市場(chǎng)主席李晶在報(bào)告中指出，中國(guó)房市已經(jīng)“實(shí)質(zhì)性回暖”。“一季度北京、上海、天津、廣州等大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量均有較大增長(zhǎng)，其中北京和上海兩地交易量甚至達(dá)到了2007年同期水準(zhǔn)。我認(rèn)為樓市的回暖主要是剛性需求大量釋放以及救市政策促成的，全國(guó)樓市在去年四季度觸底后已出現(xiàn)恢復(fù)性的增長(zhǎng)。”李晶表示。

　　花旗銀行也認(rèn)為，二、三季度中國(guó)樓價(jià)預(yù)計(jì)會(huì)有溫和的上升，成交量將維持第一季度的強(qiáng)勁勢(shì)頭。花旗尤其看好環(huán)渤海地區(qū)、西部以及上海和北京市中心地段的房?jī)r(jià)，認(rèn)為這些區(qū)域的房?jī)r(jià)在2009年將上升達(dá)5%。

　　地產(chǎn)股重受青睞

　　基于對(duì)樓市轉(zhuǎn)趨樂(lè)觀，外資投行也順勢(shì)調(diào)高對(duì)地產(chǎn)股的評(píng)價(jià)。高盛將地產(chǎn)股評(píng)級(jí)由審慎調(diào)升至中性，在港股中，首選信和置業(yè)(00083)，將其評(píng)級(jí)由中性調(diào)升至購(gòu)入，恒基地產(chǎn)(00012)則由沽售調(diào)升至中性。

　　對(duì)于純利大跌七成九的世茂房地產(chǎn)(00813.HK)，外資行同樣看高一線。瑞信在近期的一份報(bào)告中指出，由于銷(xiāo)售進(jìn)展強(qiáng)勁，財(cái)務(wù)靈活度增加，負(fù)債比率低至四成五，世茂房地產(chǎn)存在估值溢價(jià)，維持優(yōu)于大市評(píng)級(jí)，上調(diào)世茂房地產(chǎn)目標(biāo)價(jià)至9.33港元。

　　同期，摩根士丹利也發(fā)表報(bào)告，將世房的評(píng)級(jí)由“大市同步”調(diào)高至“增持”，目標(biāo)價(jià)由原先的5.06元調(diào)高至8.8元。主要原因就是看好最近數(shù)月強(qiáng)勁的銷(xiāo)售動(dòng)力，以及對(duì)于二線城市銷(xiāo)售速度慢、財(cái)政緊縮等問(wèn)題的關(guān)注程度已明顯減少。

　　“唱多”不“做多”

　　不過(guò)，盡管外資投行頻頻“唱多”，但不少分析人士對(duì)房地產(chǎn)真實(shí)恢復(fù)仍持有懷疑態(tài)度，甚至懷疑外資行趁機(jī)出貨。

　　獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠撰文指出，將房地產(chǎn)回暖理解為市場(chǎng)復(fù)蘇是錯(cuò)誤的。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最早將在2010年底見(jiàn)底。他表示，交易量的回暖是對(duì)價(jià)格下跌的反應(yīng)。當(dāng)價(jià)格明顯下降后，從前沒(méi)有能力購(gòu)買(mǎi)房子的消費(fèi)者現(xiàn)在可以購(gòu)買(mǎi)了。當(dāng)這些消費(fèi)者都買(mǎi)了房子，房地產(chǎn)價(jià)格又會(huì)開(kāi)始下跌，來(lái)吸引其他潛在的購(gòu)買(mǎi)者。直到房?jī)r(jià)和收入的比例達(dá)到或低于歷史平均水平，這個(gè)過(guò)程才會(huì)結(jié)束。

　　中國(guó)社科院金融研究所中國(guó)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中心主任劉煜輝則認(rèn)為，炒作房地產(chǎn)業(yè)是尋找接盤(pán)的人。近一個(gè)月以來(lái)，有不少國(guó)際資本進(jìn)入了亞太資本市場(chǎng)，而國(guó)際資本往往傾向于選擇地產(chǎn)股這類(lèi)藍(lán)籌股。他指出，如果國(guó)際資本想炒火一波行情，必然就要把現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)的小陽(yáng)春，唱成是可以持續(xù)的大陽(yáng)春。

　　實(shí)際上，不少投行已開(kāi)始減持地產(chǎn)股。據(jù)報(bào)道，摩根士丹利近期就對(duì)富力地產(chǎn)進(jìn)行大額拋售。截至5月11日，摩根士丹利在富力地產(chǎn)中的持股比例已降至7.83%，比一個(gè)月前減少近3%，比一年前減少約10%。在5月4日至11日的短短8天內(nèi)，摩根士丹利拋售富力地產(chǎn)的股票就已超過(guò)了1400萬(wàn)股。分析師指出，減持應(yīng)與近期富力地產(chǎn)及其他房地產(chǎn)股票的價(jià)格上漲有關(guān)。富力地產(chǎn)19日收盤(pán)價(jià)格為每股15.08元，較3月初的年中低點(diǎn)已經(jīng)上漲一倍以上。（記者 盧錚）