“堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。”國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議的聲音剛剛傳出，人們猜測(cè)已久的二套房貸新政隨即出臺(tái)。

　　日前召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求，對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。同時(shí)，會(huì)議要求對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%。

　　新政策將抑制投機(jī)性購(gòu)房

　　“在目前的市場(chǎng)狀況下，提高二套房貸首付非常及時(shí)和必要�！蔽覑�(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司市場(chǎng)研究部有關(guān)專(zhuān)家表示，提高二套房貸的首付款和貸款利率，將會(huì)使得投機(jī)、投資的購(gòu)房杠桿效用降低，將會(huì)對(duì)投機(jī)、投資購(gòu)房起到明顯的抑制作用。

　　2008年10月22日，為改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷狀況，央行決定擴(kuò)大房貸利率下浮幅度，將商業(yè)性個(gè)人首套住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍；最低首付款比例調(diào)整為20%。同年12月，政策進(jìn)一步松動(dòng)，對(duì)已貸款購(gòu)買(mǎi)一套住房，但人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄�水平，再申�?qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的優(yōu)惠政策。

　　那么，調(diào)整后，對(duì)購(gòu)房者有何影響？

　　以2008年12月23日以來(lái)的5年以上貸款基準(zhǔn)利率5.94%計(jì)算，0.7倍為4.16%，1.1倍為6.53%。以貸款100萬(wàn)元、期限20年、等額本息還款方式計(jì)算，月還款利息成本將增加1332元，總的利息成本將增加近32萬(wàn)元。鏈家地產(chǎn)副總裁林倩認(rèn)為，持有成本大比例增加，會(huì)為當(dāng)前高漲的需求降溫，減少追漲房?jī)r(jià)等現(xiàn)象的發(fā)生，進(jìn)而穩(wěn)定房?jī)r(jià)。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，該政策在一定程度上也會(huì)對(duì)改善型需求產(chǎn)生抑制作用，對(duì)目前改善和投資動(dòng)機(jī)混合的恐慌性購(gòu)房需求也會(huì)起到抑制作用。

　　更準(zhǔn)確地引導(dǎo)購(gòu)房需求

　　“購(gòu)買(mǎi)首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%”這項(xiàng)新措施，實(shí)際上是信貸政策差別化的進(jìn)一步細(xì)化。一方面保留了對(duì)首次置業(yè)購(gòu)買(mǎi)中小戶(hù)型的購(gòu)房人的保護(hù)和鼓勵(lì)，同時(shí)又對(duì)購(gòu)買(mǎi)高價(jià)大戶(hù)型的首套購(gòu)房需求起到一定抑制作用。在引導(dǎo)合理的購(gòu)房需求上，可以說(shuō)這次的政策更加準(zhǔn)確、合理。

　　“政策出臺(tái)以后，會(huì)使市場(chǎng)上對(duì)中小戶(hù)型的需求熱度大幅提高�！币晃婚_(kāi)發(fā)商告訴記者，“另一方面，市場(chǎng)對(duì)總價(jià)高的大戶(hù)型需求下降，也會(huì)減少這類(lèi)房源推高房?jī)r(jià)整體水平的可能。”

　　需加緊出臺(tái)配套政策

　　隨著近期北京樓市量?jī)r(jià)齊漲，市場(chǎng)上的“短線(xiàn)炒房者”正在增加。我愛(ài)我家提供的數(shù)據(jù)顯示，近期北京二手房市場(chǎng)全款客戶(hù)比例快速上升。在3月中旬之前的二手房交易中，全款客戶(hù)占1/3，而進(jìn)入4月份后，全款客戶(hù)已經(jīng)接近一半。由于目前市場(chǎng)價(jià)格處于非理性上漲，很多炒家都放棄貸款方式，直接投入全款購(gòu)房，進(jìn)行短炒快炒，快進(jìn)快出。

　　“因此，提高首付的政策出臺(tái)，對(duì)全款炒房的投機(jī)型需求作用有限�！睒I(yè)內(nèi)人士表示，還應(yīng)當(dāng)出臺(tái)其它相關(guān)政策，才能在根本上抑制住投機(jī)的炒房行為。

　　在這次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上，還提出加快研究制定合理引導(dǎo)個(gè)人住房消費(fèi)、調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的有關(guān)稅收政策，進(jìn)一步增加住房有效供給，完善土地出讓方式，加快保障性住房建設(shè)，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管等措施。“隨著相關(guān)的配套政策逐步落地，調(diào)控的效果將進(jìn)一步顯現(xiàn)�！敝袊�(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一說(shuō)，“當(dāng)務(wù)之急是要讓配套政策加緊出臺(tái)，形成政策組合拳。”

　　“2007年9月以來(lái)，房貸首付政策已經(jīng)幾起幾落，幾經(jīng)變化�！绷仲槐硎�，“政策初衷都是好的，具體的效果還是要看執(zhí)行力度，因此實(shí)際影響需進(jìn)一步觀(guān)察。”