從來沒有一棵樹能長到天上去，沒有一個泡沫能吹得無窮大，日本如此，中國亦然

　　“中國房地產(chǎn)會在2011年崩盤。”這個看起來有點聳人聽聞的說法來自于最近網(wǎng)絡上流傳很廣的一份“房地產(chǎn)崩盤時間表”。

　　該“時間表”將1985年～1991年日本房地產(chǎn)市場走勢和中國2005年～2008年房地產(chǎn)市場走勢相對比，認為中國房地產(chǎn)泡沫嚴重、經(jīng)濟過于依賴出口、貨幣面臨升值壓力等等，與上世紀80年代經(jīng)濟泡沫破裂前的日本相似。“時間表”的作者由此得出結論，認為中國經(jīng)濟面臨很大風險，并預言中國房地產(chǎn)會在明年崩盤。

　　日本“房奴”欠債到今天

　　表面看起來，的確很相似。

　　日本平均房價的變更顯示，1984年的房價，與今年基本持平，但到1990年泡沫經(jīng)濟的頂峰，僅僅五六年間，房價就漲了8倍。

　　而中國的房價，最近幾年也是節(jié)節(jié)攀升。雖然從官方的數(shù)字看漲幅有限，但是身在其中的人都認為，的確是漲了三到四倍。

　　“任何一名45歲以上的日本人，對中國目前發(fā)生的一切都很熟悉�！睎|京大學教授伊藤隆敏說。

　　“無論是日本的當年，還是中國的今天，房價都大大超出其真實價值。兩國都存在大量忙于還貸的‘房奴’和利用不動產(chǎn)獲得巨額利益的房地產(chǎn)商。雙方都存在泡沫經(jīng)濟，這是毋庸置疑的�！币晃蝗毡窘鹑跇I(yè)人士說。

　　日本的經(jīng)濟泡沫破裂讓人苦不堪言。直到今天，仍有很多日本人還在背著當年欠下的沉重債務。

　　最近，日本房地產(chǎn)價格連續(xù)下降，離大阪市中心僅十幾分鐘車程地方的房價，比北京五環(huán)附近的房子還要便宜。很多人認為日本房價已經(jīng)走到價格曲線的底部，房地產(chǎn)市場因此出現(xiàn)了“打撈沉船黃金”式的活躍。

　　有趣的是，當今日本房產(chǎn)的買主中，華人占了很大比例。對這個奇怪的現(xiàn)象，在關西地區(qū)做房地產(chǎn)30年的一位老不動產(chǎn)商表示，這是因為在日華人有儲蓄的習慣，而日本的中堅階層至今還在為二十年前泡沫經(jīng)濟時代的房價還債呢。

　　如果那張“時間表”成立的話，2011年，就會有中國人開始遭遇當年日本人的厄運。

　　中日背景大不同

　　不過，記者采訪時發(fā)現(xiàn)，幾乎所有的專家對于這樣一個通過簡單對比得出的結論都持否定態(tài)度。

　　“時間表忽略了一個非常重要的細節(jié)�！敝袊�現(xiàn)代國際關系研究院日本所研究員劉軍紅接受《國際先驅導報》采訪時說，當年的廣場協(xié)議迫使日元升值，對日本的出口業(yè)打擊非常大。到1986年下半年，美國經(jīng)濟有所好轉時，日本希望扭轉一下局面，開始下調利率。

　　“但是，日本忽略了歐美調整利率都是波段性的，它在一年之內下調幾次，基本調到底了。”劉軍紅介紹，出口企業(yè)因為不賺錢，索性用低息貸款炒房炒股。

　　而日本當時面臨著結構性問題，企業(yè)相互持股，導致股票買的人多，賣的人少。土地則受到政策限制，供給不足，也是買的人多，賣的人少�！叭毡緫�(zhàn)后出現(xiàn)了兩個神話，股票不倒，土地不敗�！眲④娂t說。于是，股價和房價一如斷了線的風箏扶搖直上。

　　日本央行曾經(jīng)公開的一份會議紀要顯示，當1987年日本政府意識到泡沫太大，想通過上調利率來擠壓泡沫時，正逢美國調整經(jīng)濟政策，不讓日本央行提高利率。日本央行左右為難，只能眼睜睜看著泡沫被吹大、破裂。

　　“中國人民幣升值是匯改的結果，不是在美國的逼迫下。政府在2007年時曾經(jīng)通過提高利率等手段，擠壓過泡沫�！眲④娂t認為，中國的房價上漲，沒有美國的政策因素在里面，這是中日最大的不同。

　　中國的房價上漲，在一些日本經(jīng)濟學家眼里還帶有政治色彩，認為它一定程度上起到了穩(wěn)定中國社會的作用。美國通用電氣金融公司駐日華人專家雷蒙認為，隨著房地產(chǎn)的漲價，將迫使投資謹慎的中國人改變生活方式，轉而貸款購買不動產(chǎn)，并承擔償還貸款的責任。此時房價的進一步提漲，又使已經(jīng)購買不動產(chǎn)者的財產(chǎn)得到增加，使其因此成為樂于維護社會穩(wěn)定的階層。隨著這個階層人數(shù)的增加，實際意味著中國在用一種商業(yè)和政策手段強行催生和擴大一個中產(chǎn)階級隊伍。而一個擁有較強大中產(chǎn)階級階層的國家，通常都較為穩(wěn)定。

　　而中國社科院金融所金融市場研究室主任曹紅輝認為，中國和日本所處的階段也有很大差異。日本當時已經(jīng)完成了工業(yè)化、城市化過程基本結束。中國則仍處于城市化中期，農(nóng)村城鎮(zhèn)化以及城鎮(zhèn)人口改善住房，都會帶來許多剛性需求。

　　“日本當時人口老齡化加速，而中國剛剛開始，再過10年，才有可能和日本當年一樣。人口老齡化后，房地產(chǎn)的剛性需求才會下降。”曹紅輝說。

　　美國彭博社3月31日援引日本銀行、瑞士銀行的分析師的話也認為，中國目前不像80年代的日本，更像處于房地產(chǎn)大發(fā)展的70年代的日本。當時日本經(jīng)濟發(fā)展、收入增加，且有大批人流入城市創(chuàng)造了剛性需求。

　　“經(jīng)濟增長將因崩盤跌到2%”

　　“從來沒有一棵樹能長到天上去，沒有一個泡沫能吹得無窮大，也沒有一個國家靠修房子可以修出一個現(xiàn)代化強國�！辈芗t輝說，“房地產(chǎn)崩盤時間表”雖然有很多漏洞，中國和日本的房地產(chǎn)市場也有很多不同，但是長期看來，崩盤的可能性并非不存在。

　　曹紅輝認為，理論上說，房地產(chǎn)成為一個國家的支柱產(chǎn)業(yè)是正確的。但是，如果房地產(chǎn)業(yè)擠占了其他行業(yè)的利潤，都是問題了。

　　一個現(xiàn)實的例子是，溫州商人越來越熱衷于炒房，就是因為制造業(yè)利潤率太低，他們把行業(yè)內上下游的資金整合在一起，投入到房地產(chǎn)業(yè)。

　　“窮人買房，擠占了他現(xiàn)在和未來的消費，富人炒房，擠占了對新興的、高科技含量的事業(yè)的投入。如果大量資本流入房地產(chǎn)市場，這個市場就是危險的�！辈芗t輝說。

　　國際貨幣基金組織前首席經(jīng)濟學家肯尼思·羅戈夫上個月在日本接受采訪時說，中國的地產(chǎn)泡沫可能在10年內破裂，屆時經(jīng)濟增長率將跌到2%。

　　“泡沫無法避免，是否崩盤，則純粹在一個‘度’字�！币恍┤毡窘�(jīng)濟界人士告訴記者，參考日本經(jīng)驗，中國如果要避免房地產(chǎn)泡沫引發(fā)“崩盤”危機，恰當?shù)卣莆丈鐣�購買能力的限界，不過分預支未來發(fā)展成本，是一個極重要的因素。 （記者薩蘇 記者張皓雯）