□中證證券研究中心 張?zhí)┬?

　　近日北京、南京的“退地門”、深圳的“退房門”再度引發(fā)市場的關注。在一系列嚴政的作用下，目前樓市炒作的風氣有所抑制。開發(fā)商的退地、消費者的退房都顯現(xiàn)出對未來市場的悲觀情緒。分析人士認為，目前一些地方出現(xiàn)的退房現(xiàn)象更多的是消費者對未來樓市悲觀預期的提前釋放。如果未來房價有大幅走低的風險，則“退房門”將會愈演愈烈。不過，從目前經(jīng)濟的整體走勢和開發(fā)商面臨的財務環(huán)境看，房價大跌的概率不大，盤整的態(tài)勢有望主導今年的價格走向。當前開發(fā)商的觀望與去年一季度的觀望有著本質的不同，在政策預期穩(wěn)定后，嚴格調控的深入有望使地產(chǎn)成交和開發(fā)回歸正常水平。

　　嚴厲打擊開發(fā)商囤地行為將是今年政府規(guī)范市場的重要手段。只有敦促開發(fā)商積極開工，加大有效供應，才會從根本上緩解房價上漲的壓力，有利于市場的平穩(wěn)運行。從目前房地產(chǎn)施工的情況看，絕大多數(shù)施工地塊都在3年以上，甚至很多推出的樓盤，開發(fā)周期已在5年以上。由于當前庫存處于歷史較低水平，隨著可售面積的持續(xù)減少，未來處于“2年大限”的閑置土地將越來越多。屆時，如果市場行情沒有大的改觀，開發(fā)商將面臨退地還是開發(fā)的風險抉擇。

　　從當前市場運行態(tài)勢看，成交低迷、悲觀預期仍居主導，一些拿地成本較高、自有資金情況緊張、對未來市場看淡的開發(fā)商將更多的選擇退地來減少經(jīng)營風險，而自身實力較強、土地儲備充足的開發(fā)商有可能采取先開發(fā)、慢供應的策略，規(guī)避政策的限制，通過以價補量實現(xiàn)超額收益。從后一種情況看，政府很難以嚴格統(tǒng)一的標準來衡量供地捂盤行為，這也給開發(fā)商留有了一定的操作空間。如果在具體執(zhí)行中，政府能進一步收緊力度，通過多方監(jiān)督，無疑可以起到以儆效尤的作用。在市場非理性之后，目前更急迫的是要規(guī)范市場秩序，平抑地價過快上漲，從而換得樓市長期健康發(fā)展更多的空間。

　　政策收緊也伴隨著資金收緊，預計未來二套房首付全面提高、首套房利率優(yōu)惠取消，相關的稅費恢復正常將會全面推廣，開發(fā)商在開發(fā)貸款的獲得上也會比以往更加嚴格，資金的限制將對抑制投機行為起到釜底抽薪的功效，去年疾風勁雨式的資金增長可能已透支了未來兩年的持續(xù)空間。在資金的約束下，多數(shù)居民購房的行為也會重歸理性。