海南的熱潮終于以一浪高過(guò)一浪的姿態(tài)淹沒到遠(yuǎn)在北京的我們。不僅是電臺(tái)報(bào)紙，就連身邊的朋友也在討論海南房?jī)r(jià)以及投資機(jī)會(huì)，甚至包括老外。剛剛看到報(bào)紙上有篇關(guān)于海南的報(bào)道，其中關(guān)于海南房?jī)r(jià)的預(yù)測(cè)，有兩個(gè)觀點(diǎn)：

　　其一認(rèn)為，許多來(lái)海南島的投資客會(huì)以自己所居住的城市的房?jī)r(jià)作為參照物，如果海南房?jī)r(jià)達(dá)到了自己所居住城市的價(jià)格，是其中相當(dāng)一部分客戶心理價(jià)位的天花板。

　　其二是有媒體援引海南省政府官員的話稱：國(guó)際上有權(quán)威的機(jī)構(gòu)為三亞的頂級(jí)豪宅做過(guò)測(cè)算，27萬(wàn)元每平方米是其極限價(jià)格。

　　真是個(gè)有意思的話題。

　　將自己所在城市的房?jī)r(jià)作為參照物的投資客，一定不是成熟而老到的投資客。至少還沒有足夠的眼界，還沒看到家鄉(xiāng)以外的北上廣深，更遑論迪拜。至于27萬(wàn)元每平方米，作為極限價(jià)格是可以存在的，因?yàn)闃O限的概念是無(wú)窮盡，在十年二十年甚至百年以及更遠(yuǎn)的以后，我們可以肯定，會(huì)有個(gè)27萬(wàn)的價(jià)格存在。從數(shù)學(xué)的角度來(lái)說(shuō)，極限是個(gè)永不可能達(dá)到的價(jià)格，那么這個(gè)數(shù)字對(duì)今天的我們還有什么意義呢？

　　如果一定要預(yù)測(cè)海南房?jī)r(jià)的天花板，我覺得，不如看看這些房的出路吧！

　　即使海南建成了國(guó)際旅游島，我相信，在沒有其他產(chǎn)業(yè)支撐的情況下，這些房產(chǎn)的出路都不過(guò)是旅游度假型暫住。以此需求為出發(fā)點(diǎn)，房?jī)r(jià)就有了依據(jù)。

　　任何需求都可以有替代方案，當(dāng)成本太高時(shí)。海南作為海島旅游，或許在國(guó)內(nèi)暫無(wú)可替代，但放眼東南亞，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手遍地都是。如果海南的旅游成本太高，大家就會(huì)更傾向于去普吉島、巴厘島或者是菲律賓的長(zhǎng)灘島以及太平洋和印度洋上無(wú)數(shù)尚未命名和挖掘的海島。

　　而我們現(xiàn)在瘋狂購(gòu)買的這些房產(chǎn)，也無(wú)非是海南這個(gè)建設(shè)中的國(guó)際旅游島的可選擇方案之一。

　　以海南中上水平的海景房?jī)r(jià)格為例，2000元/天·間。當(dāng)然這個(gè)價(jià)格在長(zhǎng)假期間是不存在的，但大部分的平時(shí)，價(jià)格或許還要比這個(gè)低。我們姑且先假定平均價(jià)格為這個(gè)數(shù)。如果超過(guò)這個(gè)數(shù)太多，可以說(shuō)，海南島就已經(jīng)失去了他在旅游市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力，大家何不如去更有特點(diǎn)和風(fēng)情的國(guó)外海島呢？

　　假定開房率全年平均為50%，假定標(biāo)準(zhǔn)間面積為40平方米。

　　假定酒店房間的流水中扣除人工、水電、布草損耗后50%可用于房租。

　　可以計(jì)算一下，按年投資回報(bào)10%推算，可支持的售價(jià)為45000元/平方米；

　　按年投資回報(bào)8%推算，可支持的售價(jià)為54000元/平方米。

　　不要忘記，上述最初關(guān)于海景房?jī)r(jià)格的假定，包含了高級(jí)酒店的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，至少是亞龍灣和大東海一帶推窗可見的海景，甚至還包括全天候的室外游泳池和部分酒店私屬的海灘。如果缺少上述中的任何一條，價(jià)格還要往下降，直到降到普通酒店的幾百元一間的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)為止。

　　這里面的假定，還包含了：去海南度假的人民其需求定位都處于中高端；三亞往北的陵水會(huì)很快發(fā)展起來(lái)；中國(guó)的經(jīng)濟(jì)水平很快發(fā)展到相當(dāng)一部分的國(guó)民一年有數(shù)月的休息日可以消耗在海灘上。

　　有人把海南比做迪拜，甚至還有海南項(xiàng)目打出廣告：筑就您心中的迪拜！

　　但不要忘了，迪拜不僅僅是個(gè)國(guó)際旅游島，還背靠著中東廣大地區(qū)的石油經(jīng)濟(jì)以及由此操控和影響著的世界經(jīng)濟(jì)。但海南，即使對(duì)于中國(guó)人來(lái)說(shuō)，也不過(guò)僅僅是個(gè)國(guó)際旅游島。

　　每年春節(jié)，三亞都是一房難求。今年更甚，因?yàn)橛写罅縼?lái)淘金的投資客占據(jù)了酒店客房資源，更進(jìn)一步推高的酒店房?jī)r(jià)。如果投資客們根據(jù)今年春節(jié)的酒店價(jià)格來(lái)推算海南房?jī)r(jià)，那最終唯一的解決方案可能是，請(qǐng)投資客們長(zhǎng)期駐守海南！

　　作者：雷越姝 本文僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)