本月10日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，成為新年樓市政策“第一拳”。五大舉措雖大部分只是政策重申，但表明了中央政府對(duì)于高房?jī)r(jià)的高度重視。而在此之前，來(lái)自不同渠道的利空傳聞此起彼伏，無(wú)一例外地釋放出調(diào)控的信號(hào)，風(fēng)聲四起，顯示出當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)“政策之手”的極度敏感。

　　事實(shí)上，本刊記者近期踩盤(pán)發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前廣州的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)冷熱不均的現(xiàn)象：老城區(qū)稀缺物業(yè)仍人氣旺盛，以投資客為主的樓盤(pán)則人氣驟減。市場(chǎng)上恐慌性購(gòu)房行為有所減少，市民購(gòu)房更為理智。

　　當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)折射出這樣的現(xiàn)象：進(jìn)入樓市的仍是有錢(qián)人的游戲。購(gòu)房人群范圍的縮小對(duì)房?jī)r(jià)快速上漲造成一定的壓力，但卻不足以導(dǎo)致樓價(jià)立刻下挫。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2010年，廣州房?jī)r(jià)或?qū)ⅰ膀T虎難下”。

　　政策環(huán)境：調(diào)控風(fēng)聲四起

　　本月10日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，《通知》指出，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的回升，近期部分城市出現(xiàn)了房?jī)r(jià)上漲過(guò)快等問(wèn)題，需要引起高度重視。《通知》從增加保障性住房和普通商品住房有效供給，到抑制投機(jī)性購(gòu)房行為、加強(qiáng)金融風(fēng)險(xiǎn)防范等五個(gè)方面，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。而在此之前，關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的風(fēng)聲不斷。

　　中央部委各項(xiàng)政策顯然已經(jīng)得到了地方尤其是房?jī)r(jià)高企的大城市的快速配合。先是上海落實(shí)“國(guó)四條”、廣州加大限制土地處置力度，接著深圳明確表示：今后三個(gè)月內(nèi)將嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)違規(guī)投機(jī)行為。難怪中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌連連感嘆：“地方非常敏感，反應(yīng)迅速�！�

　　隨后，市場(chǎng)傳言，物業(yè)稅開(kāi)征將從深圳等城市試行。并“言之鑿鑿”地稱，銀監(jiān)會(huì)準(zhǔn)備對(duì)二套房貸大動(dòng)手腳，導(dǎo)致房地產(chǎn)股應(yīng)聲大跌，更讓銀監(jiān)會(huì)不得不再次出面重申：并未就二套房貸出臺(tái)新政策，對(duì)“首付比例調(diào)高”的說(shuō)法“不要誤傳”。

　　綜上種種，雖對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未產(chǎn)生太大的威懾作用，但政策“敲山震虎”的意圖已經(jīng)十分明顯，并對(duì)市場(chǎng)購(gòu)房心理造成明顯的影響。

　　市場(chǎng)動(dòng)向：購(gòu)房更顯理智

　　據(jù)記者踩盤(pán)觀察，目前市場(chǎng)上的恐慌性購(gòu)房行為明顯減少。最直接的例證是元旦市場(chǎng)未見(jiàn)表現(xiàn)十分火爆的樓盤(pán)。盡管市場(chǎng)的平淡一方面也有開(kāi)發(fā)商優(yōu)惠幅度不高的原因，但也從另一方面反映出消費(fèi)者購(gòu)房心理更顯理智。

　　位于中心城區(qū)的某樓盤(pán)近日開(kāi)盤(pán)，已關(guān)注此樓盤(pán)近三個(gè)月的張先生告訴記者，“宣布排號(hào)時(shí)，我托了關(guān)系都沒(méi)排上，因?yàn)闇?zhǔn)備搶購(gòu)的人太多了。但隨后國(guó)家接連出臺(tái)調(diào)控政策，大家開(kāi)始擔(dān)憂房?jī)r(jià)會(huì)回落，現(xiàn)在售樓中心已給出一些購(gòu)房?jī)?yōu)惠，說(shuō)明買(mǎi)房的人根本沒(méi)有之前想象的那么多”。記者踩盤(pán)時(shí)同樣發(fā)現(xiàn)，去年下半年來(lái)那股恐慌性購(gòu)房潮的確不再。更有業(yè)內(nèi)人士坦言，去年第三季度的恐慌性購(gòu)房需求已經(jīng)透支了部分市場(chǎng)，也是當(dāng)下市場(chǎng)冷淡的原因之一。

　　記者還發(fā)現(xiàn)，近來(lái)越來(lái)越多開(kāi)發(fā)商紛紛對(duì)外拓展客戶群，去香港、北京、上海等地做推介。比如最近“半價(jià)銷(xiāo)售”的美林湖，據(jù)稱外地買(mǎi)家占到六成；星河灣一半買(mǎi)家是外地人；劍橋郡有四成買(mǎi)家是外地的。這些樓盤(pán)大多是高端物業(yè)，某操盤(pán)手對(duì)記者說(shuō)，“對(duì)于外地客來(lái)說(shuō)，廣州的房?jī)r(jià)太便宜了”，但他并不諱言，相比外地購(gòu)房者的“大手筆”，本地投資者卻是越來(lái)越“縮手縮腳”了。最明顯的莫過(guò)于珠江新城的物業(yè)，最近人氣一直不旺，原因就是許多本地投資者淡出市場(chǎng)。

　　前景預(yù)測(cè)：房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲？

　　盡管政策轉(zhuǎn)向，購(gòu)房心理有變，然而，許多人擔(dān)憂房?jī)r(jià)仍然會(huì)是“騎虎難下”。

　　有跡象表明，當(dāng)前房?jī)r(jià)已經(jīng)使得購(gòu)房人群相當(dāng)單一，大部分首次置業(yè)者離場(chǎng)后，承接力較高的換房群體和投資者入主市場(chǎng)，這樣的人群對(duì)房?jī)r(jià)只會(huì)繼續(xù)推高，而不會(huì)讓房?jī)r(jià)掉頭向下。

　　而在本地投資者雖然有所收手的情況下，仍有不少外來(lái)資金進(jìn)入樓市。據(jù)業(yè)內(nèi)消息稱，去年底，香港銀行里大約有5000億港元準(zhǔn)備進(jìn)入內(nèi)地，其中有一部分資金正是瞄準(zhǔn)樓市而來(lái)。樓市的投資性需求，也很難因?yàn)楹暧^調(diào)控被徹底抑制。

　　而只要有錢(qián)人對(duì)樓市繼續(xù)鐘愛(ài)，房?jī)r(jià)便會(huì)有繼續(xù)上漲的動(dòng)力。盡管可能會(huì)越來(lái)越冷清，也可能會(huì)帶來(lái)更嚴(yán)厲的調(diào)控。

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　　“國(guó)十一條”

　　本月10日，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，業(yè)內(nèi)稱為“國(guó)十一條”�！锻ㄖ�》指出：

　　一、增加保障性住房和普通商品住房有效供給。

　　(一)加快中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)。

　　(二)增加住房建設(shè)用地有效供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和開(kāi)發(fā)利用效率。

　　二、合理引導(dǎo)住房消費(fèi)抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求。

　　(三)加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。對(duì)申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。

　　(四)繼續(xù)實(shí)施差別化的住房稅收政策。

　　三、加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范和市場(chǎng)監(jiān)管。

　　(五)加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理。

　　(六)繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)要會(huì)同有關(guān)部門(mén)，加大對(duì)捂盤(pán)惜售、囤積房源，散布虛假信息、擾亂市場(chǎng)秩序等違法違規(guī)行為的查處力度。

　　(七)進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)管理和商品房銷(xiāo)售管理。

　　(八)加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)。

　　四、加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。

　　(九)力爭(zhēng)到2012年末，基本解決1540萬(wàn)戶低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題。

　　(十)中央將加大對(duì)保障性安居工程建設(shè)的支持力度，適當(dāng)提高對(duì)中西部地區(qū)廉租住房建設(shè)的補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)。

　　五、落實(shí)地方各級(jí)人民政府責(zé)任。

　　(十一)進(jìn)一步健全和落實(shí)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、解決低收入家庭住房困難問(wèn)題由省級(jí)人民政府負(fù)總責(zé)，市、縣人民政府抓落實(shí)的工作責(zé)任制。國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)各地貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策情況的檢查和指導(dǎo)，對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的地區(qū)和城市要進(jìn)行重點(diǎn)督查。（詹青）