中國(guó)樓市已經(jīng)陷入“和面困局”：水多了放面，面多了放水。事實(shí)上，業(yè)內(nèi)外很多人已經(jīng)意識(shí)到這一點(diǎn)，2009年就有不少人提出要進(jìn)行二次房改，可惜這樣的建議，并未得到官方認(rèn)同。但事情正在發(fā)生變化，就在不久前召開的全國(guó)建設(shè)工作會(huì)議上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新提出，要研究促進(jìn)中長(zhǎng)期房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的政策。話說得委婉，但意思已經(jīng)明確，光靠短期政策是不行了。

　　顯然，短期政策解決不了一些困擾房地產(chǎn)業(yè)的根本問題，要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)治久安，必須從根本上改起。有幾個(gè)問題繞不過去，一是市場(chǎng)和政府各自的邊界不清在哪里，二是中央政府和地方政府之間利益如何均衡。這就需要重塑房地產(chǎn)制度，不解決制度問題，房地產(chǎn)業(yè)就只會(huì)永遠(yuǎn)在政府調(diào)控和經(jīng)濟(jì)波動(dòng)之間打擺子。

　　房地產(chǎn)是一個(gè)特殊的產(chǎn)業(yè)體系，其特殊在于資源的有限性，在于居住權(quán)這一基本人權(quán)的剛性，同時(shí)他還承載著公平正義等人類社會(huì)的基本道德。說得有點(diǎn)玄乎，其實(shí)不難理解，因?yàn)�，土地不可再生，同時(shí)，建筑本身還要消耗巨大的能量，因此，就不可能無(wú)節(jié)制地建設(shè)住房，但人類自從脫離洞穴群居生活之后，房屋就成為人人都不可或缺的基本必需品，說得直白一些就是，只要是人，他就應(yīng)該有房子住，這一基本人權(quán)具有剛性，人生來自然稟賦就有不同，加上后天的差別，人與人在居住上就顯出很大的不同來，這種不同，必須限制在一定的范圍之內(nèi)，否則就會(huì)造成社會(huì)不穩(wěn)。正是因?yàn)橛兄T如此類的特殊性，因此，解決住房問題就不可能全靠市場(chǎng)，也不可能全靠政府。這個(gè)道理現(xiàn)在大家都已明白。

　　但問題是，哪些該歸政府管，哪些該歸市場(chǎng)管，至今并不清楚。有人說，已經(jīng)很清楚了：政府只管保障性住房，即廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，其他都?xì)w了市場(chǎng)。不錯(cuò)，中國(guó)的住房制度曾經(jīng)是這么設(shè)計(jì)的，但從未認(rèn)真落實(shí)過，買不起房的百姓想要住上廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房，只能靠運(yùn)氣。如果房?jī)r(jià)太高了，老百姓怨氣大，政府也許就會(huì)多蓋一些廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，但他們并不情愿，做起來總是三心二意，如果哪天房?jī)r(jià)平穩(wěn)一些，他就可能撒手不管了，實(shí)際上，房?jī)r(jià)高企時(shí)，他也是不樂意的，因?yàn)檫@要政府無(wú)償拿地拿錢出來，這不是割他的肉嘛，所以干起來總是半推半就，很不爽。更為致命的是，僧多粥少，不僅永遠(yuǎn)滿足不了符合政府準(zhǔn)入條件居民的居住需求，而且，因?yàn)楣┣罅慷紭O小，實(shí)際對(duì)房?jī)r(jià)并無(wú)影響。因此，關(guān)鍵的問題是要?jiǎng)澢逭�府和市�?chǎng)各自的界線，分清中央政府和地方政府之間的利益。

　　政府和市場(chǎng)之間至少可以劃出三條界線：一是，限制少數(shù)人無(wú)限制占有資源，比如，嚴(yán)格規(guī)定人均或戶均居住面積，凡超過這個(gè)面積標(biāo)準(zhǔn)的，無(wú)論銀行貸款，還是各種稅費(fèi)，可以按面積不同設(shè)幾個(gè)臺(tái)階，采取累進(jìn)的辦法，買得越多，利息稅費(fèi)就越高。二是，少數(shù)處于社會(huì)底層的居民，應(yīng)該完全由政府提供住房，這最好通過立法予以保障。三是，對(duì)絕大多數(shù)老百姓來說，不妨設(shè)定一個(gè)人均或戶均面積標(biāo)準(zhǔn)以及家庭收入標(biāo)準(zhǔn)，政府不再用計(jì)劃手段審批土地信貸規(guī)模等，鼓勵(lì)開發(fā)商大量開發(fā)這類住宅，對(duì)購(gòu)買符合人均或戶均面積標(biāo)準(zhǔn)的住房而收入高于家庭收入標(biāo)準(zhǔn)的居民，政府可以給予利息稅費(fèi)等優(yōu)惠，對(duì)低于家庭收入標(biāo)準(zhǔn)的家庭購(gòu)買符合居住面積標(biāo)準(zhǔn)的住房給予補(bǔ)貼。這樣做的好處是，政府既不要無(wú)償出地，也不用出很多錢，也不用采取限價(jià)等措施，也無(wú)需再用計(jì)劃手段管理房地產(chǎn)了，政府只負(fù)責(zé)制定規(guī)則，只幫助購(gòu)房者實(shí)現(xiàn)居者有其屋，其余的完全由市場(chǎng)來做。這樣一來，投資特別是投機(jī)者因?yàn)槔�息稅費(fèi)過高變得無(wú)利可圖，土地資源得以合理利用和分配，又可兼顧社會(huì)公平。

　　在現(xiàn)行體制下，如果不解決地方政府靠賣地維持地方財(cái)政支出的體制，任何美好的改革方案最終也會(huì)落空。這個(gè)問題很早就有人注意到了，但誰(shuí)也沒有把解決這一問題提上議事日程。要解決這一問題，需要改革分稅制。當(dāng)年朱镕基費(fèi)了九牛二虎之力，以不搞分稅制中央政府只能破產(chǎn)說服地方。如今，如果不讓地方賣地，地方財(cái)政也要破產(chǎn)，因此，中央和地方需要重新劃分利權(quán)，平衡各自的利益關(guān)系。顯然，這已超越了頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳的純技術(shù)層面，不僅涉及房地產(chǎn)制度變革，更涉及財(cái)政制度變革這樣的大問題了。但不解決這個(gè)心腹之患，房地產(chǎn)業(yè)就無(wú)法持續(xù)健康穩(wěn)定地往前發(fā)展。因此，要解決房地產(chǎn)業(yè)的問題，必須跳出房地產(chǎn)業(yè)，在更大的范圍內(nèi)進(jìn)行制度創(chuàng)新。(陳雪根）