在不到半個(gè)月的時(shí)間里，樓市調(diào)控政策頻頻發(fā)力。從“國(guó)四條”到“拿地首付不低于50%”，再到“營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策”終止，政府密集出臺(tái)了多個(gè)樓市調(diào)控政策。

　　就在調(diào)控措施頻頻發(fā)力的同時(shí)，樓市“高燒”依然不退，不但“地王”紀(jì)錄不斷被刷新，而且多個(gè)城市商品房銷售量再創(chuàng)新高，以北京為例，上周期房住宅簽約5250套，同比增長(zhǎng)100.8%，環(huán)比增長(zhǎng)18.6%，創(chuàng)2007年以來(lái)的歷史新高。顯然，這樣的反向效應(yīng)讓人很意外，究竟是藥不對(duì)癥還是另有原因？

　　盡管這其中有調(diào)控政策滯后效應(yīng)的因素,但眾所周知，中國(guó)樓市實(shí)質(zhì)上是“政策市”，如果市場(chǎng)對(duì)政策不敏感，要么是因?yàn)槊芗�出臺(tái)的政策看似重拳實(shí)則乏力，調(diào)控沒有擊中樓市“高燒”的要害；要么是公眾對(duì)樓市調(diào)控政策存在一定的信任危機(jī)。

　　以12月23日兩部委下發(fā)的《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》為例，2010年?duì)I業(yè)稅調(diào)整后相比之前仍有不少優(yōu)惠，不但不足5年的普通住宅營(yíng)業(yè)稅由全額征收變?yōu)椴铑~征收，普通住宅交易受到稅收優(yōu)惠，而且2008年11月1日起印花稅、土地增值稅的免征政策依然沒有說(shuō)法。顯而易見，“溫柔”的稅收調(diào)控對(duì)投機(jī)炒房、瘋狂房?jī)r(jià)的遏制作用仍然有限。

　　除了稅收調(diào)控政策乏力外，“拿地首付不低于50%”的規(guī)定對(duì)囤地的打擊其實(shí)也乏力。開發(fā)商的自有資金比例太低，50%以上的資金來(lái)自銀行，花銀行的錢還會(huì)在乎50%的拿地首付款嗎？而且，開發(fā)商現(xiàn)在本身不差錢，拿地的錢本來(lái)也是利用土地圈來(lái)的，自然不把“拿地首付不低于50%”當(dāng)回事。因此，各地“地王”的刷新速度并沒有因政策的密集出臺(tái)而減緩。

　　歷史證明，房貸政策是調(diào)控樓市的利劍，但這把利劍至今沒有出鞘。最近傳出“相關(guān)部門已制定調(diào)控政策，將二套房及多套房的商業(yè)貸款首付比例提高至50%”，引起市場(chǎng)高度關(guān)注，但監(jiān)管部門和商業(yè)銀行均否定了這個(gè)說(shuō)法。

　　除了房貸政策之外，化解中央與地方的博弈、平衡各方利益也是為樓市退燒的重要一步。實(shí)行分稅制后地方政府事權(quán)多而財(cái)權(quán)少，這一現(xiàn)狀如果不改變，博弈就不會(huì)停止，“高燒”真正難退。

　　最后，把樓市推到“高燒”地步的很重要的一個(gè)推手是流動(dòng)性過(guò)剩，但目前對(duì)2010年的預(yù)計(jì)，仍然是寬松的貨幣政策，流動(dòng)性過(guò)剩有可能加劇，這無(wú)疑會(huì)讓房地產(chǎn)市場(chǎng)“烈火烹油”。

　　□馮海寧(北京 媒體人)