針對(duì)高漲的房?jī)r(jià)，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求“遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭”。無(wú)疑，投資投機(jī)性購(gòu)房需求上升是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的重要原因之一，“國(guó)四條”也提出，“要繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房”。筆者認(rèn)為，必須有效壓縮住房買賣環(huán)節(jié)的投資投機(jī)獲利空間，從而盡量擠出投資投機(jī)購(gòu)房需求，才能實(shí)現(xiàn)“抑制投資投機(jī)性購(gòu)房”的目標(biāo)。

　　投資投機(jī)性需求多是起因于巨大的獲利空間，只要利益空間還在，投資投機(jī)性需求就很難降低。而過(guò)大的獲利空間容易帶來(lái)泡沫，從而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，最終影響宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。政府宏觀調(diào)控的目標(biāo)是，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，這就需要穩(wěn)定實(shí)在的需求，保證正常的獲利空間，擠出不實(shí)在的泡沫，壓縮過(guò)大的獲利空間。

　　實(shí)際上，壓縮住房買賣環(huán)節(jié)的投資投機(jī)空間和抑制囤地的政策有類似作用。為落實(shí)“國(guó)四條”，財(cái)政部等五部委隨即公布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，將開發(fā)商拿地的首付款比例由20%-30%提高到50%。此項(xiàng)政策意在限制利用少量自有資金進(jìn)行炒地、囤地的企業(yè)行為，從而壓縮其獲利空間。如果粗略地將整個(gè)房地產(chǎn)活動(dòng)分為買地、建房、銷售、擁有四個(gè)階段的話，那么炒地就可以說(shuō)是買地環(huán)節(jié)的投資投機(jī)，炒房則是擁有環(huán)節(jié)的投資和投機(jī)。限制炒地，可以降低商品房的土地成本；壓縮買賣環(huán)節(jié)的投資投機(jī)空間，則可降低二手房銷售價(jià)格，進(jìn)而有利于穩(wěn)定整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。

　　從市場(chǎng)行為來(lái)看，有些投資者僅僅是將手中的資金甚至是借來(lái)的資金投資在住房上，待基礎(chǔ)設(shè)施等配套環(huán)境改善或市場(chǎng)形勢(shì)變化后，立即賣出住房。從理論上講，這類投資者在很大程度上是在搭政府和市場(chǎng)大形勢(shì)的“便車”，除了承擔(dān)有限的資金機(jī)會(huì)成本和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)外，幾乎不需要付出什么。何況現(xiàn)在的市場(chǎng)形勢(shì)下，住房市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)又被縮小到最低。用較少的付出，靠搭他人“便車”得來(lái)的利益自然不應(yīng)該獨(dú)享，而是應(yīng)將增值的大部分讓全社會(huì)共享。具體操作就是返還給政府，那么政府再如何處理呢？就像土地出讓金要拿出一部分來(lái)用于保障房建設(shè)一樣，住房買賣環(huán)節(jié)的增值也應(yīng)有一部分用來(lái)投入保障房建設(shè)或給自住、改善型購(gòu)房者發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼。

　　鑒于投資投機(jī)性購(gòu)房者可能是首套也可能不是首套購(gòu)房，可能用自有資金也可能用銀行貸款來(lái)購(gòu)房，所以，從套次、資金來(lái)源判斷是否為投資投機(jī)性需求是很困難的，如果連判斷都很困難的話，很難想象其相應(yīng)的解決對(duì)策能發(fā)揮多大作用。所以，真正抑制投資投機(jī)性購(gòu)房，需要突破既有的“提高二套房貸首付比例”等思路，而應(yīng)從增大投資投機(jī)成本、壓縮投資投機(jī)獲利空間角度出發(fā)考慮問(wèn)題。

　　具體來(lái)說(shuō)，一是對(duì)買房資金來(lái)源提出更高要求，提高投資者資金使用成本。如，規(guī)定第二套房(前提是能容易準(zhǔn)確地判斷購(gòu)房者住房套數(shù))或者一定面積(如150平米)以上的房產(chǎn)大大提高首付款比例，甚至要求全額付款，盡量擠出那些僅有少量自有資金的炒房者，限制遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出“改善型”的需求。二是對(duì)賣房收益作出嚴(yán)格限制，壓縮投資者獲利空間。如，銷售尚未還清貸款的住房者需繳納極高的稅收或者暫不允許銷售；即使全款買賣住房的，也應(yīng)通過(guò)限定資金收益水平規(guī)定售價(jià)上限，比如不超過(guò)銀行存款利息的二倍。當(dāng)然，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，使用行政的辦法進(jìn)行調(diào)控應(yīng)盡量謹(jǐn)慎。但是，我們也不要忘記，政府并非“洪水猛獸”，在市場(chǎng)失靈的時(shí)候尤其如此。□北京 方中平