繼9日營業(yè)稅優(yōu)惠政策取消后，14日又專題會議明確提出“遏制部分城市房價過快上漲的勢頭”，一時間各種傳言甚囂塵上，15日房地產(chǎn)股應(yīng)聲而跌，政策調(diào)控的作用立竿見影。

　　似乎新一輪的調(diào)控已初現(xiàn)端倪，我以為從民間到業(yè)內(nèi)，從地方到中央都知道房價今年的實際漲幅驚人，自年初2月中旬至今的通脹預(yù)期導(dǎo)致的房價飛漲從原來的局部暴漲演變?yōu)槿珖�性普漲，我不是經(jīng)濟學(xué)專業(yè)人士，但就現(xiàn)實生活感受而言，說沒有通脹，相信沒有人會相信。作為每個普通中國家庭而言，房子是所有財富的主要占有商品，甚至是全部消費。這種生活必須品的占有壓力并非食品和日用品漲價所能并論。而內(nèi)地呼和浩特、烏魯木齊、甚至銀川11月的漲幅都達到了是10.4%。而全國同期新建住宅的漲幅也達到6.2%，比10月份擴大2.2個百分點。

　　房價之高，眾人之痛，確實不得不控制，問題是怎么控制？

　　稍有常識都知道，我們的經(jīng)濟基本面好轉(zhuǎn)并不代表我們可以脫離全球經(jīng)濟窘?jīng)r而一枝獨秀。在大家以為經(jīng)濟危機好轉(zhuǎn)，澳大利亞和印度等國央行相繼提高本國的利率的時候，11月29日，總理溫家寶在南京會見歐元集團“三駕馬車”領(lǐng)導(dǎo)人時明確表示：“當前，各國宏觀經(jīng)濟政策的重點仍然應(yīng)該是應(yīng)對危機、刺激經(jīng)濟增長。過早“退出”會使成果得而復(fù)失。”所以，雖然那里中央經(jīng)濟會議還沒開，但大家都可以肯定，救市政策必須延續(xù)。而二手房營業(yè)稅的調(diào)整也是意料之中，畢竟打擊投機性炒房與支持改善性住房是兩回事。問題在于，如何區(qū)分，打了狼也不要傷了孩子，這一點很難。

　　事實上營業(yè)稅恢復(fù)后各地房價都上來了，尤其二手房價，只是供應(yīng)量減少了，寧波有很多人本來達成交易，現(xiàn)在是寧可付違約金也不賣了，等著漲呢。營業(yè)稅的作用是逼迫短期炒房獲利套現(xiàn)的人變成長期的投資人，這是它最大的意義，其它意義我以為多數(shù)是杜撰。

　　14日的會議頂多是政策信號，如果估計不錯，照以往經(jīng)驗可能會在春節(jié)前出臺相應(yīng)二套房限制政策，如果仔細的話，只對沿海實施，全國一起搞不對，等于是沿海發(fā)燒，全國吃藥。我以為對三大都市圈的城市要嚴格控制，可以配合些個人從緊信貸政策，限制炒房和囤房；對于中部崛起的城市應(yīng)該以穩(wěn)定現(xiàn)在成果為主，政策維持現(xiàn)狀較好，而西部，在繼續(xù)大規(guī)模推進保障性安居工程建設(shè)，解決低收入住房困難家庭的住房問題的同時，對中小城鎮(zhèn)，尤其是擔(dān)負著小城鎮(zhèn)試點和城市化重任的農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移的地區(qū)，應(yīng)該出臺一些鼓勵政策，要適當考慮降低農(nóng)轉(zhuǎn)非人口的入城門檻，要更低的首付，更低的稅率和利率支持他們成為市民。一句話，這些區(qū)域的住房市場，應(yīng)該有些鼓勵政策。

　　簡言之，應(yīng)該是遏制東部，穩(wěn)定中部，鼓勵西部。

　　而仔細看下會議內(nèi)容，我們會發(fā)現(xiàn)，國家第一條是“要增加普通商品住房的有效供給”。這是力圖做到居者有其屋；第二條是“繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房”，甚至明確提出要“加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，切實防范各類住房按揭貸款風(fēng)險”。我以為這是明確區(qū)別對待分別制定政策的信號。第三條是“要加強市場監(jiān)管。繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序，加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測，完善土地招拍掛和商品房預(yù)售等制度。加強房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理”。這條劍指土地招拍掛和開發(fā)商；第四條“要繼續(xù)大規(guī)模推進保障性安居工程建設(shè)。力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題�！边@個是安定團結(jié)的基礎(chǔ)。我以為第一條和第四條明確是要增加供給，解決大部分老百姓的居住難問題，而第二條是針對商品房個人消費者的，第三條是針對地方政府和開發(fā)商的。但真要力落實處，必須在信貸上做文章，而且一定要區(qū)別對待，否則又是全國一起停，一起瘋，而作為土地獨家供應(yīng)者的角色，更應(yīng)在供應(yīng)量上體現(xiàn)國家意志，即以大供應(yīng)平抑市場房價，這在解放初平抑上海物價時也用過。也是經(jīng)濟學(xué)的基本常識。

　　如果真要保證經(jīng)濟基本面，確保房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定健康持續(xù)的發(fā)展，作為中國這樣一個大國，應(yīng)該有些區(qū)域性的政策來分別下藥，有保有壓，這樣或許也能迫使一些資金開發(fā)中西部，全國的均衡發(fā)展目標或許能快些實現(xiàn)。

　　我以為這樣的政策出現(xiàn)，或者還是原來的一刀切的全國性調(diào)控政策，都不能改變一個可能，即明年房市肯定是漲跌互現(xiàn)，有些區(qū)域漲，有些區(qū)域盤整，有些區(qū)域位下降，但三大都市圈要想降下來，可能性不太，穩(wěn)定下來倒是有可能，這也需要進一步的擴大供應(yīng)量和相關(guān)信貸政策的支持才有可能。明年漲的厲害的很可能是二線和三線城市，輪也該輪到這些城市了。這也是梯次發(fā)展的必然規(guī)律。(龔力)

　　作者：羅準 資深房地產(chǎn)專家,曾在西安與寧波參與多個推進當?shù)爻鞘谢�進程的重大項目，對房地產(chǎn)政策、金融、投資與開發(fā)實務(wù)有著敏銳的洞察力和實踐力。此文系專家個人觀點，不代表本網(wǎng)立場。