目前執(zhí)行的“四成首付+1.1倍利率”的二套房貸政策，始于房?jī)r(jià)飛漲的2007年。時(shí)隔兩年，在房?jī)r(jià)再創(chuàng)新高之時(shí)，“二套房貸”收緊之風(fēng)再起。日前，銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》，重申嚴(yán)格遵守第二套房貸的有關(guān)政策不動(dòng)搖，不得以征信系統(tǒng)未聯(lián)網(wǎng)、異地購(gòu)房難調(diào)查等為由放棄“二套房貸”政策約束，不得自行解釋認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數(shù)。

　　可以看出，二套房貸政策的面世仿佛樓市晴雨表。二套房貸放松之時(shí)，就意味著樓市轉(zhuǎn)冷，當(dāng)該項(xiàng)政策收緊時(shí)，則意味著樓市虛火正在推高。近幾個(gè)月，隨著全社會(huì)貨幣信貸的快速增長(zhǎng)以及通脹預(yù)期的不斷強(qiáng)化，全國(guó)主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量持續(xù)走高，房?jī)r(jià)亦呈現(xiàn)普漲態(tài)勢(shì)，部分城市房?jī)r(jià)的快速上漲甚至引發(fā)以炒房為目的的投機(jī)資金進(jìn)入，促使房地產(chǎn)泡沫越吹越大。在這種情況下，收緊二套房貸政策無(wú)疑是對(duì)付投機(jī)性購(gòu)房者“利器”。　

　　但是，“老生常談”的二套房緊縮政策能否從本質(zhì)上擠掉房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展還有待商榷。因?yàn)椋�貨幣政策微調(diào)短期不會(huì)發(fā)生實(shí)質(zhì)性變化，在適度寬松貨幣政策的導(dǎo)向下，資產(chǎn)泡沫被進(jìn)一步推高的可能性仍然存在。無(wú)論是銀行的“回歸政策”，抑或監(jiān)管部門的“切實(shí)防范”，只能造成房?jī)r(jià)和成交量的大幅劇烈波動(dòng)，并使中國(guó)的樓市陷于“瘋漲瘋跌”的惡性循環(huán)，可謂“治標(biāo)不治本”。因此，要在房地產(chǎn)市場(chǎng)熾熱之時(shí)既有效抑制過(guò)度投資，又保障合理的購(gòu)房貸款需求，發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)引擎作用，僅依賴于一時(shí)的政策突變遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，而應(yīng)致力于在合理釋放自住性需求的基礎(chǔ)上，挖掘改善性需求和引導(dǎo)投資性需求，找尋樓市穩(wěn)健發(fā)展與房?jī)r(jià)調(diào)整的契合點(diǎn)。

　　首先，要遏制房地產(chǎn)泡沫，還需從根本上解決市場(chǎng)供需矛盾，注重政策體系與市場(chǎng)調(diào)節(jié)的“組合調(diào)控”。政府要做的，是逐步建立、完善市場(chǎng)調(diào)節(jié)和政府保障相結(jié)合的住房政策體系，在加大政策性住房建設(shè)、建立住房保障體系、加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控的同時(shí)，增加中低價(jià)位、中小套型住房的供應(yīng)，幫助那些既不屬于廉租住房保障對(duì)象，又沒有能力進(jìn)入高端商品房市場(chǎng)的“夾心層”解決住房難題，多方位引導(dǎo)房?jī)r(jià)合理回歸。

　　其次，調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的準(zhǔn)入環(huán)節(jié)也格外重要。作為與本輪房?jī)r(jià)上漲的呼應(yīng)，具有國(guó)企背景的“地王”頻現(xiàn)，表現(xiàn)出少有的豪氣，這不但誤導(dǎo)市民對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期，更使還未調(diào)整到位的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“雪上加霜”。因此，應(yīng)嚴(yán)控國(guó)家資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)企與其房地產(chǎn)部門應(yīng)獨(dú)立運(yùn)作，避免房地產(chǎn)部門直接成為國(guó)企投資樓市的平臺(tái)，避免總部資金直接流入房地產(chǎn)部門。國(guó)企的房地產(chǎn)部門在向銀行申請(qǐng)貸款時(shí)，國(guó)企總部不應(yīng)為其提供擔(dān)保。只有在切斷國(guó)企與其房地產(chǎn)部門間利益鏈條的基礎(chǔ)上，國(guó)企的房地產(chǎn)部門進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)才會(huì)更加有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，對(duì)其他各類房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，也才更為公平。

　　此外，作為“治標(biāo)”之策的二套房貸政策，還應(yīng)在準(zhǔn)確定義“第二套房”的基礎(chǔ)之上加強(qiáng)對(duì)投機(jī)性購(gòu)房行為的監(jiān)管。正是由于對(duì) “第二套房”定義模棱兩可，使二套房貸政策收緊在實(shí)施過(guò)程中頻頻受阻。目前政策規(guī)定，首套住房人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄�水平的，�?gòu)買第二套房可享受相當(dāng)首次置業(yè)的優(yōu)惠，但全國(guó)各地人均住房面積標(biāo)準(zhǔn)不一，買家申請(qǐng)貸款時(shí)極容易變相獲取資格，導(dǎo)致二套房貸無(wú)形中全面放開。因此，監(jiān)管部門在明確標(biāo)準(zhǔn)過(guò)程中應(yīng)注意嚴(yán)格區(qū)分改善性需求與投機(jī)需求，并對(duì)此設(shè)定不同利率與首付門檻，如對(duì)二套房貸中的投資需求提高貸款條件，對(duì)三套以上房貸在首付和利率標(biāo)準(zhǔn)上逐級(jí)提高，并建立違規(guī)懲戒機(jī)制，如對(duì)購(gòu)房后空置行為征稅等，減少投機(jī)行為對(duì)房?jī)r(jià)的不當(dāng)推動(dòng)。(郭田勇 喬吉那)

　　(作者單位：中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)銀行業(yè)研究中心)