廣州市加緊處理不動工“地王” 對開發(fā)商拿地形成壓力 土地市場回歸理性

　　廣州市國土房管局最近著手處理不動工“地王”，并重申“不會對知名企業(yè)法外施恩”，此舉對開發(fā)商的拿地計(jì)劃顯然起到了“敲山震虎”的作用，使得8月18日的土地拍賣會顯得理性了很多，并沒有出現(xiàn)新“地王”。

　　廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜認(rèn)為，這次拍賣結(jié)果合情合理，政府和開發(fā)商取得了雙贏的局面。對于許多開發(fā)商來說，拆遷是個(gè)十分頭疼的問題，此次面對南華西地塊這樣位置靚但手尾多的地塊，也不敢輕易出手。另外，由于其他三幅住宅地塊都不在市中心區(qū)，對于土地儲備充足的大型開發(fā)商來說，并不是志在必得的。

　　中型發(fā)展商這次當(dāng)了主角

　　在8月18日的土地拍賣會上，不僅缺乏富力、合生、城建、中海等大開發(fā)商的身影，一些發(fā)展商即使到場也都像走過場一樣，并沒有積極應(yīng)拍。記者觀察到，保利雖然參與了花都地塊的競拍，但拍到中途就放棄了；萬科雖然也參加了番禺地塊的拍賣，但只是舉了一次牌就偃旗息鼓了。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在廣州整頓土地市場“風(fēng)頭火勢”的時(shí)候，買下多個(gè)“地王”的開發(fā)商還是選擇低調(diào)一點(diǎn)，避避風(fēng)頭為好。

　　相反，中小型開發(fā)商，甚至還有以個(gè)人名義參加的競買人，成了此次拍賣會的主角。其中，取得黃埔和南華西地塊的兩家開發(fā)商恒翔地產(chǎn)和君華集團(tuán)，雖然在廣州經(jīng)營過幾個(gè)住宅項(xiàng)目，但規(guī)模都不算大，此次取得兩塊面積大、手尾多的地塊，相信對他們而言既是機(jī)會也是挑戰(zhàn)。

　　對于此次拍賣未現(xiàn)“地王”，新城市地產(chǎn)董事長曹志偉認(rèn)為，現(xiàn)在對“地王”沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，是單價(jià)最高為王？還是總價(jià)最高為王？“地王”是多方面力量和因素共同炒作、推波助瀾形成的。拍賣場上每應(yīng)拍一次，場內(nèi)的發(fā)展商“吐血”，場外的購房者“出血”，房價(jià)又會脫離房屋應(yīng)有的價(jià)值越拍越高。

　　土地拍賣制度亟待變革

　　其實(shí)，不止一家開發(fā)商對今年以來各大城市“地王”頻出的現(xiàn)象表示憂慮。在上周舉行的2009博鰲房地產(chǎn)論壇上，香港恒隆集團(tuán)、恒隆地產(chǎn)董事長陳啟宗直言不諱：“從香港以及東南亞國家的經(jīng)驗(yàn)來說，凡是買了‘地王’的，大半都是后悔的�！�

　　SOHO中國有限公司董事長潘石屹則表示，對于“地王”曬太陽現(xiàn)象，他贊同政府處罰的做法，因?yàn)椴簧匍_發(fā)商拿地并不是為了建房子，而是為了升值、為了上市、為了增發(fā)。對于現(xiàn)有的土地出讓制度，華遠(yuǎn)地產(chǎn)總裁任志強(qiáng)指出，美國的土地招標(biāo)制度值得學(xué)習(xí)，它首先看重的是城市規(guī)劃、是否能解決就業(yè)問題，最后才看出讓價(jià)格有多高。“但國內(nèi)的土地市場就是錢多說了算，這是最落后的制度�！�

　　這次土地出讓

　　條件相當(dāng)嚴(yán)苛

　　近期，廣州市加大了對土地開發(fā)進(jìn)度的監(jiān)督力度，還將細(xì)化出讓合同約定，增加違約成本。

　　廣州市國土房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人稱：“從今年起，進(jìn)一步嚴(yán)格違約責(zé)任，要求競得人在土地出讓后繳納定金，一般為成交價(jià)款的10%。受讓方違約的，按‘定金罰則’處理，沒收定金，并可要求受讓人賠償損失�！边@就是說，一幅底價(jià)8億元的地塊，競買保證金約為8000萬元，如果經(jīng)過競拍成交價(jià)達(dá)到10億元，那么，相比以往還要再交2000萬元到1億元的定金。如果違約，這1億元定金將被沒收。

　　記者從8月18日的土地拍賣合同中發(fā)現(xiàn)，一些嚴(yán)苛的條款也讓開發(fā)商們不敢輕易舉牌。像海珠南華西地塊的出讓合同，就要求開發(fā)商“在合同簽訂之日起15日內(nèi)，一次性付清國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款。”而其他地塊的合同也對違約金進(jìn)行了嚴(yán)格規(guī)定，如“受讓人不能按時(shí)支付國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款的，自滯納之日起，每日按遲延支付款項(xiàng)的1%。向出讓人繳納違約金，延期付款超過60日，經(jīng)出讓人催交后仍不能支付國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款的，出讓人有權(quán)解除合同，受讓人無權(quán)要求返還定金，出讓人并可請求受讓人賠償損失。” （記者 陳白帆）