新聞事件

　　近日，石家莊出現(xiàn)大量經(jīng)濟適用房遭棄購的現(xiàn)象。近兩年來，經(jīng)適房棄購事件時有發(fā)生：2007年7月，濟南204套經(jīng)適房過半被棄購；2008年8月，杭州第一期經(jīng)適房兩成遭棄購；2008年12月，廣州首批經(jīng)適房1170套被棄購；2008年，該年度深圳市388套經(jīng)濟適用房遭棄購……有地方政府官員提出，隨著中等收入階層住房問題的逐步解決，經(jīng)適房將從舞臺的中央退居到次要位置。

　　一石激起千層浪，再加上最近相繼被曝光的湖北武漢“六連號”、湖北老河口“十四連號”事件，北京、重慶大量經(jīng)濟適用房違規(guī)出租，鄭州經(jīng)濟適用房規(guī)劃用地違規(guī)建起小別墅等。一連串關于經(jīng)濟適用房的負面新聞，引發(fā)了社會上對經(jīng)濟適用房制度的廣泛關注，同時也引起了人們對經(jīng)濟適用房去留的思考。

　　有業(yè)內(nèi)人士稱，“面對是非不斷，又極易對商品房市場形成沖擊的經(jīng)適房，任何地方政府都不會排除出臺‘停止經(jīng)適房建設、全部提供廉租房’的保障住房新政。”與此形成鮮明對照的是，從去年底開始的保障性安居工程中，各地對經(jīng)濟適用房投資、建設力度不斷加大。似乎走到十字路口的經(jīng)濟適用房，究竟該何去何從？

　　一問：為什么接連遭棄購？

　　編輯：住房和城鄉(xiāng)建設部官員日前表示要適度發(fā)展經(jīng)濟適用房，為什么在有的城市經(jīng)適房遭到棄購，甚至要退出建設？

　　記者：近兩年來連續(xù)發(fā)生的經(jīng)濟適用房遭棄購，盡管有質(zhì)量、地理位置等諸多原因，但最重要的原因還是價格。

　　從2007年底到今年一季度，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)波動，商品房價格下降。盡管今年二季度房地產(chǎn)市場量價齊升，但二線城市回暖仍然較慢。因此，近期石家莊交付的經(jīng)濟適用房價格與周邊商品房價格相差無幾，失去了明顯的價格優(yōu)勢。

　　同時，客觀來講，經(jīng)濟適用房的建筑質(zhì)量和社區(qū)品質(zhì)，比商品住宅有一定差距。加之經(jīng)濟適用房只擁有“有限產(chǎn)權”，在出租、上市交易方面限制很多。在價格差不多的情況下，原來搖中號的購房者放棄購買資格，轉(zhuǎn)向商品房市場，也是情理之中。

　　透過價格這一表面原因，經(jīng)適房大量遭棄購的背后是一些地方政府對房地產(chǎn)市場形勢的發(fā)展缺乏判斷和應變能力。如果在市場低迷，及時調(diào)整經(jīng)濟適用房的供應，能在很大程度上緩解上述問題。但住房建設需要兩三年的周期，在這么長的周期內(nèi)做出判斷和調(diào)整，難度不小。

　　今年初，長沙、常州、沈陽、大連等城市在一兩年內(nèi)停止經(jīng)濟適用房建設或減少供應量，改為向低收入家庭發(fā)放購房補貼，支持他們購買商品房。還有一些城市實行租售并舉、共有產(chǎn)權等模式。這些調(diào)整，有助于降低建設經(jīng)濟適用房的風險，也有助于低收入家庭規(guī)避購買的風險。

　　二問：廉租房會取而代之嗎？

　　編輯：爭議不斷的情況下，經(jīng)濟適用房有沒有可能就此退出歷史舞臺，像有專家提出的，實行“停止經(jīng)適房建設、全部提供廉租房”的保障政策？

　　記者：事實上，經(jīng)濟適用房的歷史使命遠沒有完成。各地還是存在不少既不能享受廉租房、又買不起商品房或限價房的低收入家庭。特別是在房價比較高的大中城市，經(jīng)濟適用房的價格優(yōu)勢仍然很明顯。一些城市的經(jīng)濟適用房遭到棄購，并不表明這一群體的住房問題已經(jīng)得到妥善解決。從各地經(jīng)濟適用房申購和搖號仍然火爆的現(xiàn)象，可以看出經(jīng)濟適用房的需求仍然存在。一旦取消經(jīng)濟適用房制度，許多低收入家庭的住房問題就很難解決。

　　經(jīng)濟適用房和廉租房一起，構成我國低收入家庭的保障性住房主要供應體系。目前各地廉租房的保障對象主要還是低保家庭，保障面要進一步擴大還有一個過程。

　　另外，中國家庭對住房產(chǎn)權的渴望是不可忽視的。即使是低收入家庭，也希望能擁有屬于自己的住房。通過經(jīng)濟適用房制度，政府可以有條件地支持低收入家庭擁有住房，有利于社會和諧。

　　因此，住房和城鄉(xiāng)建設部住房保障司司長侯淅珉近日表示，各地特別是一些住房價格較高的大中城市，適度發(fā)展經(jīng)濟適用住房仍然具有重要意義。在一定時期內(nèi)，經(jīng)濟適用房制度不應該被取消。

　　三問：開發(fā)商是虧本賺吆喝嗎？

　　編輯：對于開發(fā)商而言，經(jīng)濟適用房利潤不超過3%，比起商品房巨額利潤，吸引力自然不大。他們建設經(jīng)適房的積極性從何而來？

　　記者：開發(fā)企業(yè)普遍反映經(jīng)濟適用房項目虧損，即使有微利，也達不到3%。

　　即便如此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還是對經(jīng)濟適用房項目表現(xiàn)出很高的積極性。在最近的采訪中了解到，開發(fā)企業(yè)的積極性主要來自以下幾個方面。

　　第一，在國際金融危機背景下，開發(fā)企業(yè)面臨的壓力很大。經(jīng)濟適用房盡管利潤有限，但相應地不愁銷售，幾乎沒有風險。另一方面，不需要企業(yè)投入土地成本，對資本金比例要求也較低，稅費、營銷費用也很低。對資金緊張的開發(fā)商而言，有很大吸引力。

　　第二，當前參與經(jīng)濟適用房開發(fā)建設的開發(fā)企業(yè)，主要是各地的國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。這些國企集團大多還有自己的建材、建筑企業(yè)，參與經(jīng)濟適用房建設，可以利用自己相對完整的產(chǎn)業(yè)鏈，達到降低成本的目的。同時，還給本集團內(nèi)的建材、建筑企業(yè)帶來了訂單，保證了開工率。

　　實際上，地方政府往往將經(jīng)適房項目和臨近區(qū)域的限價房項目“打包”招標。也就是說，企業(yè)還能同時獲得限價房的開發(fā)權。而限價房的利潤率相對較高，而且還有相應的商業(yè)設施可以開發(fā)。