平均成交面積93.3平方米，單價(jià)1.18萬(wàn)，平均每套總價(jià)108萬(wàn)———

　　近日，中大恒基市場(chǎng)部公布了一組數(shù)據(jù)，今年上半年北京二手房租售比首次突破了1：400，達(dá)到了1：402，部分區(qū)域甚至達(dá)到了1：420，大大超過(guò)了國(guó)際警戒線。 據(jù)了解，這一比例在2008年基本在1：335左右，上漲幅度達(dá)到了20%，這還沒(méi)有考慮到逐漸增加的北京租賃房源空置期。

　　●北京房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快租賃價(jià)格下降

　　中大恒基市場(chǎng)部經(jīng)理張大偉解釋道，房屋租售比是一種價(jià)格比，是單月月租除以房屋總價(jià)的比值。房屋租售比作為國(guó)外通用的標(biāo)準(zhǔn)，是衡量目前市場(chǎng)是否有利于投資、產(chǎn)品的價(jià)值是否背離它的實(shí)際價(jià)值的有效指標(biāo)。對(duì)于北京地區(qū)來(lái)說(shuō)，租售比在1：250以?xún)?nèi)屬于正常，而目前北京二手房租價(jià)比突破1：400，商品房租售比突破1:500,已經(jīng)大大超過(guò)了國(guó)際警戒線。

　　專(zhuān)家分析，房屋租售比超過(guò)國(guó)際警戒線和房?jī)r(jià)的大幅上漲密不可分。據(jù)中大恒基市場(chǎng)部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年北京地區(qū)房屋租賃價(jià)格普遍有所下降，而房屋買(mǎi)賣(mài)價(jià)格不斷升高。僅七月份上半月，北京的商品房?jī)r(jià)格漲幅7.4﹪，二手房?jī)r(jià)格漲幅4.1﹪，52個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域90﹪房屋的價(jià)格漲幅均超過(guò)了歷史最高點(diǎn)，而五環(huán)以?xún)?nèi)更是找不到萬(wàn)元以?xún)?nèi)的房源。據(jù)了解，目前北京二手房市場(chǎng)全面迎來(lái)百萬(wàn)時(shí)代， 平均成交面積93.3平方米，單價(jià)1.18萬(wàn)，平均總價(jià)達(dá)到108萬(wàn)。北京一個(gè)家庭月收入1萬(wàn)元的家庭需要不吃不喝9年。

　　●兩類(lèi)需求凸顯市場(chǎng)泡沫明顯

　　張大偉說(shuō)道，房屋價(jià)格的大幅上漲凸顯了市場(chǎng)上兩類(lèi)房產(chǎn)需求人群。一類(lèi)是恐慌性需求。目前的購(gòu)房者除20%左右的投資者外，大部分為壓抑了多日的剛性需求， 25%以上的瘋漲使已經(jīng)踏空了上半年樓市的剛性需求出現(xiàn)恐慌。另一類(lèi)則是投資性需求�，F(xiàn)在的房產(chǎn)市場(chǎng)包括土地，商品房及二手房市場(chǎng)都出現(xiàn)了對(duì)通貨膨脹恐慌引起的投資需求上漲的現(xiàn)象。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，已經(jīng)超過(guò)1：400的租售比已經(jīng)不能用來(lái)研究北京的房產(chǎn)市場(chǎng)，目前北京的房產(chǎn)市場(chǎng)短期炒作房源增加，市場(chǎng)房源緊缺緩解，但市場(chǎng)已有明顯的泡沫化標(biāo)志，同時(shí)也表現(xiàn)出不健康的市場(chǎng)現(xiàn)狀。

　　●專(zhuān)家建議：理性購(gòu)房

　　從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，目前二手房可售房源在19736套，相比上月同期的17532套增加了近2500套。業(yè)內(nèi)人士分析，主要原因是隨著價(jià)格的上漲，2年內(nèi)甚至半年內(nèi)短期炒作房源也開(kāi)始明顯增加。而且隨著二手房逐漸走向“瘋牛市”，很多房主日益堅(jiān)定了自己的房子是“皇帝的女兒”不愁嫁的想法。因此，坐地漲價(jià)也成了二手房買(mǎi)賣(mài)中的常見(jiàn)現(xiàn)象。目前90%以上的房主都對(duì)自己房子充滿(mǎn)信心，“坐地漲價(jià)”的房主竟然占到了70%。中大恒基市場(chǎng)部經(jīng)理張大偉認(rèn)為：這一情況最少要延續(xù)到9月底，在10月前國(guó)家出臺(tái)針對(duì)樓市的宏觀政策的可能性不大，即使出臺(tái)一些預(yù)防性金融政策對(duì)市場(chǎng)影響也有限。所以房?jī)r(jià)還可能有15%的上漲。

　　專(zhuān)家分析，目前的市場(chǎng)已經(jīng)不再是剛性自住需求的入市時(shí)間，買(mǎi)房者需要理性對(duì)待市場(chǎng)價(jià)格上漲，盲目入市的就很可能站在市場(chǎng)最高點(diǎn)。鑒于目前市場(chǎng)上合適的房源有限，房屋價(jià)位過(guò)高的現(xiàn)狀，專(zhuān)家建議購(gòu)房者理性購(gòu)房，對(duì)于那些貸款吃力，償還難的購(gòu)房者可以選擇繼續(xù)租房，等到市場(chǎng)不太熱同時(shí)自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)的時(shí)候再買(mǎi)房。文/周揚(yáng)