商品房的成本構(gòu)成主要有三部分：土地、建安費(fèi)用，還有就是政府的各項(xiàng)稅費(fèi)。從成本清單中，近日的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，各級(jí)行政部門(mén)林林總總的稅費(fèi)在當(dāng)中占了20%，和15年前比，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的稅費(fèi)增加了30%，不僅收費(fèi)項(xiàng)目在增加，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也在升高。

　　而就在上周末，國(guó)土資源部公布了房地產(chǎn)項(xiàng)目用地地價(jià)專(zhuān)項(xiàng)調(diào)查結(jié)果。全國(guó)620個(gè)樓盤(pán)，地價(jià)占房?jī)r(jià)平均比例為23.2%，其中，比例在30%以下的約占項(xiàng)目總數(shù)的78%。國(guó)土部揭開(kāi)低價(jià)比例的蓋子，目的是為了證偽“地價(jià)推升房?jī)r(jià)”的公眾輿論；房地產(chǎn)商不甘落后，曝光的是林林總總的稅費(fèi)。捂了多年的房?jī)r(jià)成本的蓋子，終于大白于天下，結(jié)果是讓公眾大吃一驚。原來(lái)市場(chǎng)上的天價(jià)房，竟然有一半以上源于稅費(fèi)紊亂。

　　但是，對(duì)公眾而言。明白了房?jī)r(jià)成本構(gòu)成，知道了房?jī)r(jià)高企的原因遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。公眾需要知道的是，為何房市成本構(gòu)成里雜亂橫陳著如此多的行政稅費(fèi)？為何地價(jià)比例如此之高？這兩個(gè)疑問(wèn)顯然成為難讓公眾釋?xiě)训姆績(jī)r(jià)黑洞。因?yàn)闊o(wú)論地價(jià)也好，各種行政稅費(fèi)也罷，匯總之后總是要納入地方或中央的財(cái)政預(yù)算軌道。除了一部分行政開(kāi)資，大部分應(yīng)該專(zhuān)款專(zhuān)用，取之于民，用之于民。比如經(jīng)適房、安居房、廉租房建設(shè)，比如房屋維修等等。遺憾的是，民生安居工程眼下尚不完善，各種商品房質(zhì)量和糾紛問(wèn)題絡(luò)繹不絕。也就是說(shuō)，地價(jià)和各項(xiàng)行政稅費(fèi)具有“只進(jìn)不出”的黑洞虹吸效應(yīng)，卻不見(jiàn)回饋和反哺公眾安居。

　　還有，即使地價(jià)和各項(xiàng)行政稅費(fèi)占了房?jī)r(jià)的50%，那開(kāi)發(fā)商依然還有50%的利潤(rùn)。除去建設(shè)費(fèi)用，開(kāi)發(fā)商最終的利潤(rùn)構(gòu)成也會(huì)在20%至30%間，這個(gè)比例依然可以算是高額利潤(rùn)了。當(dāng)然，按照目前漸趨清晰的房?jī)r(jià)成本構(gòu)成，利益既得者首先是地方政府，然后是開(kāi)發(fā)商。筆者以為，房地產(chǎn)商追求高額利潤(rùn)，基于其市場(chǎng)逐利本性，是無(wú)可厚非的。但是，對(duì)于政策設(shè)計(jì)者或決策者，將樓市視作GDP和財(cái)源的孵化器，顯然有悖其公共屬性。

　　值得一提的是，地價(jià)成本構(gòu)成的清晰，映射出一道尷尬的場(chǎng)景。對(duì)于公權(quán)力而言，如果地價(jià)和行政稅費(fèi)占了房?jī)r(jià)的50%，權(quán)力推升房?jī)r(jià)就是正解。當(dāng)然，開(kāi)發(fā)商也難辭其推升房?jī)r(jià)之咎。資本諉過(guò)于權(quán)力的借口很弱智，很有“五十步笑百步”的諷喻色彩。但不管如何，房?jī)r(jià)高企的黑洞是權(quán)力和資本合力而為。

　　現(xiàn)在的問(wèn)題是，既然開(kāi)發(fā)商因?yàn)槠睬逋聘叻績(jī)r(jià)責(zé)任而甩出了房地產(chǎn)成本構(gòu)成的黑洞，公眾就希望正本清源，還給人們一個(gè)價(jià)格公道、供求合理的樓市。首先，房?jī)r(jià)構(gòu)成中的地價(jià)成本應(yīng)該降低，各種稅費(fèi)應(yīng)該整合，而且應(yīng)該收得合理，用得明確，而決不應(yīng)該變成一筆糊涂賬，變成預(yù)算外流動(dòng)的地方“小金庫(kù)”；其次，地價(jià)和稅費(fèi)成本應(yīng)該由開(kāi)放商和購(gòu)房者均攤，而不應(yīng)由開(kāi)發(fā)商直接轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者。

　　對(duì)于至今依然諱莫如深的房地產(chǎn)利潤(rùn)構(gòu)成，應(yīng)該通過(guò)公開(kāi)、透明的審計(jì)手段弄清楚，并周知公眾。防止開(kāi)發(fā)商攫取高額利潤(rùn)。更重要的是，除了地價(jià)、稅費(fèi)、建安費(fèi)用，房?jī)r(jià)成本中是不是還有潛伏更深的違規(guī)成本？(作者張敬偉 單位：江蘇徐州海關(guān)）