刺激房地產(chǎn)消費(fèi)是一把雙刃劍，不能過度使用，它既能在短期內(nèi)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，也會(huì)擠占其他行業(yè)的生存空間，影響其他行業(yè)的復(fù)蘇。對(duì)于復(fù)蘇中的中國(guó)經(jīng)濟(jì)而言，不僅需要房地產(chǎn)等行業(yè)的復(fù)蘇，更需要其他各類實(shí)體經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇。當(dāng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇還在亟需資金注入之時(shí)，如果大量資金沉迷于房地產(chǎn)市場(chǎng)，而不愿意涉足其他實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資，房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍或飆升反而會(huì)拖累經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。

　　劉滿平

　　從上半年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況來看，在大規(guī)模擴(kuò)張性政策的刺激下，我國(guó)經(jīng)濟(jì)已轉(zhuǎn)暖并進(jìn)入復(fù)蘇階段。但在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇過程中，除了長(zhǎng)期以來所強(qiáng)調(diào)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性問題需要重視外，還有一個(gè)迫切的問題需要我們采取更為有力和得當(dāng)?shù)拇胧┤��?yīng)對(duì)，那就是在經(jīng)歷大半年的宏觀調(diào)控煎熬后，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)似乎正在重拾升勢(shì)，樓價(jià)加速進(jìn)入“上漲”通道。

　　據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心監(jiān)測(cè)，今年上半年我國(guó)主要城市住宅市場(chǎng)強(qiáng)勁反彈，需求旺盛，市場(chǎng)成交量基本恢復(fù)到2007年上半年的水平，一些主要城市的房?jī)r(jià)也回到了2007年的高峰期，高房?jī)r(jià)時(shí)代正卷土重來。北京市房?jī)r(jià)近6個(gè)月來上漲了三成多，已接近歷史最高水平；上海市一手商品房均價(jià)超過每平方米1.7萬元，創(chuàng)一年以來最高水平。

　　關(guān)于此輪房?jī)r(jià)飆升的原因，有業(yè)內(nèi)人士判斷，一是政策刺激，報(bào)復(fù)性反彈，二是剛性需求釋放，三是通脹預(yù)期的結(jié)果，四是流動(dòng)性過剩。但依筆者之見，在金融危機(jī)沖擊下，即便我國(guó)經(jīng)濟(jì)真的復(fù)蘇甚至出現(xiàn)通脹預(yù)期，但想要恢復(fù)到前幾年那樣的高增長(zhǎng)，恐怕不是那么容易的。而所謂的“剛性需求”，每年都穩(wěn)定地存在，即使上半年有所增加或集中釋放，也無法解釋為什么房?jī)r(jià)飆升出現(xiàn)在今年春夏而非去年秋冬。至于流動(dòng)性過剩，它的起源也是由于政府為刺激經(jīng)濟(jì)而實(shí)行的寬松的貨幣政策和積極的財(cái)政政策。因此，當(dāng)前樓市飆升最主要推力，是政策強(qiáng)力的刺激而不是市場(chǎng)調(diào)整。

　　自去年底以來，為刺激房地產(chǎn)消費(fèi)，針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控來了個(gè)180度大轉(zhuǎn)身，許多政策一下子回到6年前的水平。例如在開發(fā)用地上，從兩年不開發(fā)即無償收地到2年不開發(fā)土地仍保留，從購(gòu)地款“限期交付”到“可延期交付”；在金融信貸方面，由多年持續(xù)收緊到一朝放松，由高貸款利率到低貸款利率，由多種貸款限制到主動(dòng)降低門檻，由刻意限制二手房到交易信貸一視同仁；在契稅、營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅等稅費(fèi)優(yōu)惠政策方面，由取消到重新出現(xiàn)等。二是資金面上的刺激。首先是4萬億經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃中有一部分并未進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，而是流入了房產(chǎn)市場(chǎng)。其次是銀行利息的降低和信貸門檻的放寬，使原先一部分不符合放貸標(biāo)準(zhǔn)的資金有機(jī)會(huì)進(jìn)入樓市，其中有不少是投資或投機(jī)型的。

　　由于房地產(chǎn)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有強(qiáng)烈的行業(yè)拉動(dòng)作用，具有“牽一發(fā)而動(dòng)全身”的功效。在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行某種程度的刺激和扶持是理所當(dāng)然的。但凡事得有個(gè)度，如果對(duì)房地產(chǎn)過度刺激和扶持，不僅會(huì)使得經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)越來越依靠房地產(chǎn)投資，而且會(huì)扭曲市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和部分地方政府的行為，從而使得房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，抑制居民的投資和消費(fèi)，損害其他行業(yè)的發(fā)展，成為經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的“攔路虎”。

　　如果那樣，則后果嚴(yán)重：

　　第一，樓市飆升會(huì)扭曲政府和企業(yè)的行為，將過多的資金、資源配置或吸納給房地產(chǎn)業(yè)，從而對(duì)其他產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生排擠效應(yīng)。從整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)來說，資金、資源應(yīng)該在不同行業(yè)合理分配，一旦某個(gè)行業(yè)占用資金過多，那就必然影響到其他行業(yè)對(duì)資金的需求，從而影響了這些行業(yè)的復(fù)蘇進(jìn)程，最終會(huì)妨礙經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展。據(jù)媒體報(bào)道，近期由于房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，投資回報(bào)率高，一些獲得銀行授信的央企紛紛在房地產(chǎn)市場(chǎng)不計(jì)成本地跑馬圈地，而中小企業(yè)因融資困難而面臨停產(chǎn)或倒閉。

　　第二，樓市飆升會(huì)抑制居民的投資和消費(fèi)，降低整體福利水平，還會(huì)誘使經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式更加依賴投資。前幾年房?jī)r(jià)的迅速飆升，使得無數(shù)的普通百姓為求一片棲身之地，耗盡了所有的積蓄而由小康之家變成負(fù)債累累，眾多的“房奴”被高額房貸壓得喘不過氣來。如今當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)再度出現(xiàn)畸形繁榮時(shí)，房?jī)r(jià)的再度高漲相當(dāng)于給居民又加了一道特種附加費(fèi)，會(huì)使得更多的居民減少本來用于其他方面的消費(fèi)和投資支出。在這種現(xiàn)實(shí)下，促進(jìn)消費(fèi)便只能成為鏡中花、水中月了，而投資驅(qū)動(dòng)型的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式將被無限期地拉長(zhǎng)。

　　第三，樓市飆升會(huì)增大通脹風(fēng)險(xiǎn)，拉開新一輪通貨膨脹的序幕。房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展，勢(shì)必會(huì)帶動(dòng)汽車、鋼材、水泥等行業(yè)的發(fā)展，進(jìn)而拉動(dòng)原油、銅、鐵、黃金等大宗商品的需求，促使其價(jià)格飆升。而大宗商品飆升又將迫使政府提高居民工資需求，居民工資提高、收入增加，自然就會(huì)增加消費(fèi)，從而進(jìn)一步推動(dòng)其他行業(yè)價(jià)格的上漲，拉開新一輪通貨膨脹的序幕。

　　第四，樓市飆升會(huì)大大降低金融的安全系數(shù)。目前，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都是用銀行貸款來開發(fā)的。銀行將過多的資金投入房地產(chǎn)，一旦行業(yè)形勢(shì)不好，房子賣不出去，將會(huì)給銀行形成大量的呆壞賬。

　　綜上所述，在刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的所有方式中，刺激房地產(chǎn)消費(fèi)是一把雙刃劍，不能過度使用，它既能在短期內(nèi)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，也會(huì)擠占其他行業(yè)的生存空間，影響其他行業(yè)的復(fù)蘇。對(duì)于復(fù)蘇中的中國(guó)經(jīng)濟(jì)而言，不僅需要房地產(chǎn)等行業(yè)的復(fù)蘇，更需要實(shí)體經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇。當(dāng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇還在亟需資金注入之時(shí)，在投資資金總量限度之內(nèi)，如果大量的資金沉迷于房地產(chǎn)市場(chǎng)，而不愿意涉足其他實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資，房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍或飆升反而會(huì)拖累經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，成為經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇過程中的一只可怕的“攔路虎”。

　　我們一定要高度警惕樓市再度非理性繁榮對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來的潛在危害，我國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇應(yīng)該建立在扎實(shí)、堅(jiān)固的基礎(chǔ)之上。因此，筆者建議決策制訂者順勢(shì)調(diào)整政策，以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定健康地發(fā)展。

　　(作者單位：國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)價(jià)格監(jiān)測(cè)中心)