這一周的行情，無疑是被地產(chǎn)板塊大包大攬了。那么我們該怎么看待這個點位的地產(chǎn)市場呢？

　　中國經(jīng)濟復蘇的腳步聲似乎越來越清晰，人們已經(jīng)不再擔心由于需求萎縮帶來的通縮壓力，大家的預期似乎已經(jīng)轉(zhuǎn)向信貸膨脹帶來的通脹。

　　房地產(chǎn)會不會在未來的通脹中再次爆發(fā)，在自身泡沫累積中帶領(lǐng)中國經(jīng)濟共享繁華？這關(guān)系到行情的存續(xù)問題，也是我關(guān)心的核心問題，當然大家也非常關(guān)心。

　　房地產(chǎn)是反彈中堅

　　我在中級反彈的論述中指出，由于剛性需求的存在和去庫存化后的成本的回落，在經(jīng)濟反轉(zhuǎn)前，必然有一個由此帶來的中級反彈。房地產(chǎn)無疑是此輪反彈的中堅力量，這是由其在中國經(jīng)濟的內(nèi)需和投資組成中的地位所決定的。

　　我同時強調(diào)指出，在反彈和反轉(zhuǎn)的過渡中，存在一個二次探底的過程。那么，在這個時點，即我前期判斷的中級反彈預期行將結(jié)束時，此輪房地產(chǎn)反彈，未來將會以怎樣的方式來演進，反彈還能持續(xù)多久？會不會在信貸的高速增長中升騰起一個房地產(chǎn)泡沫? 如果未來存在這樣一個泡沫，它會以怎樣的方式來釋放？是以一種慘烈的快速爆破的方式，還是以一個漸進的時間換空間的方式？這一次，我們的房地產(chǎn)市場發(fā)展會不會和別人走過的路不一樣？

　　房地產(chǎn)的雙面性

　　在目前這樣的一個經(jīng)濟增長模式的過渡期間，未來很可能會出現(xiàn)經(jīng)濟增長的動蕩期，即投資拉動和通脹形影相隨，每次經(jīng)濟增長的盛宴將在通脹和資產(chǎn)泡沫的哀樂中終結(jié)。

　　經(jīng)過這樣的陣痛，新的更有生命力的產(chǎn)業(yè)和企業(yè)將會迅速的成長起來，成為新的主導產(chǎn)業(yè)，引導中國經(jīng)濟走向成熟，步入經(jīng)濟發(fā)展的新階段。

　　我判斷，中國房地產(chǎn)市場和日本當年發(fā)展路徑不同，不太可能保持溫和向上的趨勢，而可能走韓國的路子，即溫和向下。因為中國目前不再可能重復日本當年外需持續(xù)復蘇的景象，而更類似于韓國靠投資拉動內(nèi)需。在這個投資拉動內(nèi)需的初期，目前看只有地產(chǎn)板塊能夠勝任，中國城市化也在繼續(xù)的演進過程之中。但是從中期來看，由于中國中產(chǎn)階級的缺位，不具有持久的核心競爭力。事實上，地產(chǎn)作為經(jīng)濟引擎，一般都只出現(xiàn)在工業(yè)化的后期。

　　所以，我認為地產(chǎn)有持續(xù)向好的動能，但可能會再次出現(xiàn)調(diào)整。

　　中國房地產(chǎn)的短期發(fā)展路徑可能

　　短期內(nèi)(一年之內(nèi))，大家主要關(guān)心兩個問題，一者，房地產(chǎn)會不會產(chǎn)生全國性的大泡沫； 二者，存不存在二次探底的可能。

　　一季度，中國的房地產(chǎn)歷經(jīng)一年的調(diào)整后，房價完成了第一次觸底。2月份開始的成交量回升，主要是在一系列的房地產(chǎn)新政實施后，剛性需求的釋放。而在二季度開始后，成交量不斷創(chuàng)出歷史的新高， 二季度的成交天量，是剛性需求和投資性需求共同爆發(fā)的結(jié)果。

　　那么從三季度開始的一年內(nèi)，未來房地產(chǎn)的演繹路徑會怎樣呢？

　　我這樣認為，在二季度宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)出現(xiàn)反彈的刺激下，在流動性仍然寬松的環(huán)境下，在通脹預期仍然沒有改變的情況下，企業(yè)和居民的實際貨幣需求的增速將下降，從而儲蓄增速迅速下降，房地產(chǎn)投資性需求繼續(xù)擴大，投資性需求的爆發(fā)帶來的后果是房價的繼續(xù)上升，三季度的剛性需求在投資性需求的刺激下，仍然有繼續(xù)維持高位成交的希望。同時，由于去年的土地財政吃緊，今年地方政府有大量推地的意愿，開發(fā)商的拿地熱情很可能會全面的迸發(fā)。

　　而在進入10月以后的四季度，很多樓盤的房價可能已經(jīng)又創(chuàng)出了歷史的新高。那么，這個新高的幅度會有多大？這取決于投資性需求的強度。當前的中國不同于當年日本的是采取激進的貨幣政策，本輪反彈后續(xù)高度和持續(xù)度很大程度上將取決于投資性需求強弱。

　　從剛性需求的購買力來說，現(xiàn)在的房價是沒有什么繼續(xù)上漲的空間可言。而支持此輪投資性需求的主導因素就是低利率下寬松的貨幣政策和2008年累積下來的儲蓄增長。但在四季度居民儲蓄增速可能將達到一個新的低點。成交量的回落是必然的。

　　四季度開始后，房地產(chǎn)的供給也將再次達到了一個新的高潮，新的預售樓盤將大量涌現(xiàn)，新開工面積的增幅也達到了一個反彈的高點，在成交量的回落下，存貨上升的壓力再次降臨。

　　同時，地方保障性住房也將大量入市。并且，在四季度，大宗商品價格很可能也再次達到一個歷史的高位，輸入性通脹的壓力將再次凸現(xiàn)。所以從供需的角度，都不支持短期出現(xiàn)大的全國性的房地產(chǎn)泡沫。（長江證券高級策略分析師 張凡）