繼4月份微升0.02點(diǎn)結(jié)束連續(xù)16個(gè)月環(huán)比回落后，5月份全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)環(huán)比又上升了1.18點(diǎn)。統(tǒng)計(jì)顯示，1至5月份，全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資10165億元，同比增長(zhǎng)6.8%，增幅比1至4月份提高1.9個(gè)百分點(diǎn)；全國(guó)商品房銷售面積24644萬平方米，同比增長(zhǎng)25.5%，增幅提高8個(gè)百分點(diǎn)。數(shù)據(jù)似乎在驗(yàn)證房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的說法。

　　現(xiàn)實(shí)情況果真如此嗎？

　　記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，這一說法并沒有得到業(yè)內(nèi)多數(shù)專家和市場(chǎng)人士的認(rèn)可。

　　接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士表示，今年以來在政策的推動(dòng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了積極的變化，但就此斷言市場(chǎng)已經(jīng)開始回暖為時(shí)尚早。中國(guó)社科院金融研究所研究員易憲容在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示：“這些數(shù)字雖然體現(xiàn)出了市場(chǎng)近期的暖意，但從整體市場(chǎng)形勢(shì)來看，仍是基于去年市場(chǎng)整體銷售過低之上的銷售反彈，是部分剛性需求的釋放，屬于正常的市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)，不能看作市場(chǎng)就此回暖的信號(hào)�！�

　　易憲容的觀點(diǎn)是，決定未來市場(chǎng)走向的關(guān)鍵因素仍是開發(fā)商的態(tài)度和消費(fèi)者的信心。應(yīng)該說，在政策的推動(dòng)下，樓市成交量的不斷放大，一定程度上表明消費(fèi)信心回穩(wěn)。然而，與消費(fèi)信心有所好轉(zhuǎn)相比，投資信心尚顯不足。

　　數(shù)據(jù)顯示，作為象征開發(fā)商投資意愿的指標(biāo)，如房屋新開工面積、土地購(gòu)置面積、土地開發(fā)面積等指標(biāo)依然呈下降趨勢(shì)。5月份全國(guó)房屋新開工面積3.57億平方米，同比下降16.2%，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積9875萬平方米，同比下降28.6%；完成土地開發(fā)面積8845萬平方米，同比下降13.3%。“這充分表明投資增速仍然處于低位，未來仍面臨進(jìn)一步衰退的隱憂，房地產(chǎn)市場(chǎng)真正實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)仍然是一個(gè)緩慢的過程�！眹�(guó)信證券分析師對(duì)本報(bào)記者說，此次回暖并非另一輪房地產(chǎn)景氣周期的開始，幾個(gè)關(guān)鍵數(shù)據(jù)說明，房地產(chǎn)業(yè)仍然處于衰退期。

　　“土地成交的數(shù)字最關(guān)鍵，它能直接反映出開發(fā)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期，5月份完成土地購(gòu)置面積和土地開發(fā)面積同比下降，已經(jīng)充分體現(xiàn)出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)買熱情的下降，直接表達(dá)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)未來市場(chǎng)的看空態(tài)度�！币讘椚葸@樣強(qiáng)調(diào)。

　　據(jù)介紹，目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的空置量仍然很大，房地產(chǎn)市場(chǎng)目前處于去庫存化的關(guān)鍵時(shí)刻，商品房熱銷沒有能夠完成去庫存化的過程�！凹词宫F(xiàn)在銷售壓力有所緩解，但消化了這些產(chǎn)品之后，再開發(fā)的新產(chǎn)品能不能繼續(xù)保持良好的消化狀態(tài)還不好說，因此讓老百姓擁有持續(xù)消費(fèi)力才是解決房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)有問題的關(guān)鍵。”中信證券行業(yè)研究員給出了這樣的分析。

　　眾所周知，今年以來，為了保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，國(guó)家出臺(tái)了一系列有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的政策措施。5月27日，國(guó)務(wù)院宣布調(diào)低固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例，普通商品住房項(xiàng)目投資的最低資本金比例從35%調(diào)低至20%，證券分析人士普遍認(rèn)為，資本金比例下調(diào)利于行業(yè)復(fù)蘇，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)是重大利好，將進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。此外，研究開征物業(yè)稅等政策措施都將促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定健康發(fā)展。

　　接受記者采訪的業(yè)內(nèi)專家普遍表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖最終取決于經(jīng)濟(jì)基本面。由于國(guó)際金融危機(jī)尚未見底，不能輕言國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)明顯復(fù)蘇，樓市回暖的根基是不穩(wěn)的。近期公布的數(shù)據(jù)也顯示，我國(guó)經(jīng)濟(jì)開始顯露出復(fù)蘇的勢(shì)頭，但距離全面復(fù)蘇還有一段時(shí)間。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月份CPI和PPI同比仍然下降，而海關(guān)總署公布的數(shù)據(jù)也顯示，今年1至5月，我國(guó)外貿(mào)出口值為4261.4億美元，同比下降21.8%，5月份當(dāng)月，我國(guó)進(jìn)出口總值1641.3億美元，同比下降25.9%，環(huán)比下降3.9%。降幅比今年前4個(gè)月累計(jì)同比降幅加深1.5個(gè)百分點(diǎn)，其中出口降幅加深5.9個(gè)百分點(diǎn)，進(jìn)口降幅收窄3.6個(gè)百分點(diǎn)。顯然，外需形勢(shì)不容樂觀，反映出當(dāng)前我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)依然處于比較困難的時(shí)期，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的壓力依然較大。顯然，在沒有實(shí)體經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁支撐的背景下，單純由投資和投機(jī)推動(dòng)的行業(yè)復(fù)蘇和虛假繁榮，這種”繁榮“不可持續(xù)，只能是催生新一輪房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)。

　　另一個(gè)值得關(guān)注的現(xiàn)象是，盡管5月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比下降0.6%，但與4月份相比降幅縮小0.5個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，房屋價(jià)格環(huán)比繼續(xù)小幅上揚(yáng)，5月份環(huán)比上漲了0.6%，漲幅比4月份擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)此有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在消費(fèi)者購(gòu)房信心略微恢復(fù)而開發(fā)企業(yè)投資信心依然不足的大背景下，企業(yè)的提價(jià)行為無疑會(huì)打擊剛剛出現(xiàn)好轉(zhuǎn)的樓市。