細(xì)心的置業(yè)者可能會發(fā)現(xiàn)，近兩月來，深圳樓市的整體供應(yīng)量在明顯減少，但其中高端住宅所占的比例卻在增加。位于南山、寶安與龍崗的多套別墅、復(fù)式、平層大宅單位都集中在近期入市。是什么給了這些高端產(chǎn)品蜂擁入市的信心？這些產(chǎn)品能否與普通住宅順利交接，跑好樓市回暖的下一棒？面對樓市暖春進(jìn)入的一個(gè)新階段，高端產(chǎn)品成為了現(xiàn)今市場上最值得關(guān)注的產(chǎn)品類型。

　　誰拉高了深圳房價(jià)？

　　“深圳房價(jià)上周漲了近30%”。消息一出，著實(shí)令不少市民吃了一驚。這并非虛言，據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，上周(6月1日-7日)深圳一手房成交均價(jià)為16541元／平方米，較前周有大幅上漲，環(huán)比上升28.1%。

　　房價(jià)大幅攀升，背后推手原來卻是近期正在大量入市的高端產(chǎn)品。上周深圳樓市并無異常，只是由于關(guān)口豪宅溪山源墅以及寫字樓卓越世紀(jì)中心此時(shí)開盤，帶動了高價(jià)單位的成交，從而使得成交均價(jià)明顯增長。而在夏季檔期中準(zhǔn)備推出的豪宅項(xiàng)目，其入市步伐更是明顯增快。和黃·觀湖園正在熱銷，沉寂了一年的觀瀾湖新期產(chǎn)品“圣堤灣”以及波托菲諾純水岸復(fù)式大宅7期正在認(rèn)籌中，而深圳灣大盤三湘海尚也醞釀已久，前期已積累了大量客戶，而正在緊鑼密鼓準(zhǔn)備推出的還包括深業(yè)紫麟山“棲麟閣”高層、龍岸別墅、浪琴半島的樓王復(fù)式單位。

　　4月以來，市場供應(yīng)量明顯有所減少，但豪宅供應(yīng)熱潮卻逐月上涌。星彥地產(chǎn)的研究報(bào)告顯示，在5月入市的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中，復(fù)式、別墅以及三房及以上單位占了全部入市量的一半以上，比例明顯攀升。其中表現(xiàn)尤為突出的是別墅項(xiàng)目，從區(qū)域來看，別墅單位主要集中在關(guān)外的寶安以及龍崗，隨著大宅土地供應(yīng)的日益稀缺，近期的別墅的大供應(yīng)量越來越引人注目，甚至有業(yè)內(nèi)人士斷言“今年別墅推盤高峰已經(jīng)來臨”。

　　豪宅市場“供過于求”？

　　是什么使得一批向來矜持的豪宅突然發(fā)力，爭相將產(chǎn)品推向市場？建設(shè)周期、市場氛圍都是促成這一現(xiàn)象的自然因素，而另一個(gè)重要的原因恐怕與目前樓市的消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化有關(guān)。

　　隨著樓市回暖的漸次深入，剛性需求以外的置業(yè)力量更多地開始啟動，一批頗具實(shí)力的投資客與改善性需求置業(yè)者正活躍在現(xiàn)今市場上。作為這個(gè)人群關(guān)注的目標(biāo)，高端物業(yè)在近期也成為市場新熱點(diǎn)。

　　在某個(gè)豪宅樓盤的業(yè)主論壇上，一位置業(yè)者這樣講述他的購房理由：“對高層大宅的情有獨(dú)鐘是我買下這套單位的最初想法。而如果從投資的角度看，近期國內(nèi)流動性持續(xù)充足，有機(jī)構(gòu)預(yù)測經(jīng)濟(jì)將復(fù)蘇之后進(jìn)入通脹，屆時(shí)股市、樓市還將大漲�！彼�還表示，身邊的許多投資客朋友近期都有大動作，他們的目標(biāo)很多都集中在資源優(yōu)勢明顯的豪宅項(xiàng)目，而這也成為近期高端市場火熱的原因之一。

　　“在深圳，單套總價(jià)為300-800萬元的豪宅產(chǎn)品還是有很大的市場”，全策行地產(chǎn)董事長李虎毅則認(rèn)為這其中更多是處于自住的目的：“尤其是在近期經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、股票市場活躍的情況下，一些消費(fèi)層次較高的人群會更從稀缺性、舒適性來考慮購置住宅。”

　　供應(yīng)在上升，但這批高端物業(yè)的成交是否如供應(yīng)般火熱，仍是未知之?dāng)?shù)。

　　從上個(gè)月的銷售數(shù)據(jù)中不難看出，普通住宅的2房住宅仍是成交大頭，而在豪宅產(chǎn)品中，平層大戶的銷售上升明顯，但近期大量推出的別墅、復(fù)式能單位則銷售一般。從地域上來看，則以關(guān)內(nèi)以及近關(guān)內(nèi)區(qū)域的項(xiàng)目尤為受到高端置業(yè)客戶的青睞，如圣·莫麗斯、半島城邦等，連續(xù)數(shù)月保持良好銷售記錄。

　　雖然銷售有所上升，但比起大戶型在近期的供應(yīng)，顯然市場消化得還不夠充分。根據(jù)星彥地產(chǎn)的典型物業(yè)銷售進(jìn)度表顯示，有豪宅項(xiàng)目入市半個(gè)月后成交不足一成，而不少去年開始賣的豪宅樓盤至今成交還未過半。

　　為此這些豪宅經(jīng)營者也采取了不少促銷手段。包括打折扣、假期促銷優(yōu)惠、推出特惠單位、交一部分誠意金可以抵消到若干購房款等，例如“認(rèn)籌期間交納10萬開盤抵50萬”。這表明，而一些別墅項(xiàng)目送的面積尤其誘人。深圳豪宅市場還遠(yuǎn)未至所謂“供不應(yīng)求”地步。

　　高端物業(yè)持續(xù)升溫？

　　雖然供求間的關(guān)系尚有待時(shí)間的進(jìn)一步考驗(yàn)，但豪宅價(jià)格卻在近期當(dāng)仁不讓地先開始上漲起來。

　　在深圳灣片區(qū)，去年入市的卓越維港當(dāng)時(shí)均價(jià)是2.5萬／平方米左右，而到了今年，該片區(qū)新入市的一些“準(zhǔn)豪宅”均可在價(jià)格上傲然視之。近期該片區(qū)一個(gè)項(xiàng)目開盤前對客戶表示均價(jià)是2.3萬元／平方米，而開盤之日，客戶們發(fā)現(xiàn)均價(jià)已經(jīng)飆升到了2.9萬／平方米。

　　面對價(jià)格波動十分明顯的豪宅市場，中原地產(chǎn)董事總經(jīng)理李耀智則有如下看法：“從現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)發(fā)展層面上看來，整個(gè)市場未來的價(jià)格升溫還是有一定壓力的。但是豪宅正好屬于市場里的一種稀缺產(chǎn)品，很難用價(jià)格衡量，關(guān)鍵看它的價(jià)值能夠帶給客戶什么東西。而要判斷豪宅市場整體的走勢，則應(yīng)該觀察政府對房地產(chǎn)的政策以及銀行的放貸政策有沒有發(fā)生變化�！�

　　政策層面的內(nèi)容無法預(yù)測，但從目前形勢看來，雖然限外令的松動對豪宅市場的銷售是一個(gè)絕對的利好，然而物業(yè)稅即將征收的傳聞，則不免令豪宅以及大戶型市場的未來蒙上一層陰影。而信貸方面由于上半年我國的信貸投放驚人，新增信貸已接近6萬億，照往年經(jīng)驗(yàn)，下半年信貸將明顯減弱。這并不支持高端市場的持續(xù)走旺。

　　鑒于國際金融危機(jī)尚未見底，國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)還未能輕言復(fù)蘇，樓市回暖此時(shí)還未完全站穩(wěn)腳跟。在價(jià)格的上升壓力下，積累超過一年的樓市剛性需求在集中釋放后可能會出現(xiàn)明顯的萎縮，而作為樓市支撐力的剛性需求在成交市場上的缺失，可能會造成豪宅銷售上的難以為繼。(韓文嘉)