房地產需求的相對剛性和累積需求的釋放，將導致主要城市09年的需求量大幅超越市場預期；同時，08年開發(fā)商過度收縮開工以及09年上半年相對謹慎的策略，將導致09年下半年新增供給下滑。我們認為，短期供給不足和潛在較大的需求使得價格上漲存在超預期的可能。

　　房地產的需求實質是相對剛性的，如不受到太大的外力沖擊，每年房地產需求量能保持在一個比較穩(wěn)定或者穩(wěn)步上升的水平。不過，一些外部因素的出現可能導致實際成交量偏離均衡狀態(tài)。08年悲觀的經濟和收入預期，以及購買力被過度透支等多種因素導致成交量出現異常萎縮。當所有的負面因素消除和淡化，疊加的消費需求將使09年的潛在需求異常大。據我們初步測算，北京、上海等城市理論上潛在的需求至少是08年成交量的1.5倍。

　　供給方面，08年開發(fā)商過度收縮開工以及09年上半年相對謹慎的策略，將導致09年下半年新增供給下滑。統(tǒng)計數字顯示，09年新開工增速為3%，而從09年下半年實際調研情況判斷，開發(fā)商收縮開工幅度大于統(tǒng)計數據，這就意味著09年全年新增供給應該小于08年。北京、上海、深圳、廣州這四個一線城市09年新開工的萎縮幅度更為明顯，基本都是近幾年的最低點。我們對上述城市09年的住房供給進行了預測，結果顯示住房需求和供給矛盾突出。

　　我們認為，市場存在一個均衡的庫銷比，在這樣一個均衡值下，供需基本平衡，價格既不上漲也不下降。因此，我們用歷史上均衡的庫銷比水平和09年的可供銷售面積，來倒推達到均衡狀態(tài)下的需求量，稱之為“可吸納量”。如果實際需求超過這個可吸納量，則房價上升；反之，房價下降。通過可供銷售和吸納周期計算的2009年銷售量遠小于理論需求量，因此其平衡將通過價格上漲來實現。(申銀萬國 江征雁 殷姿)