5月北京樓市成交量出現(xiàn)下滑　同時一些樓盤卻開始“一房難求”　記者對此進(jìn)行調(diào)查 ———

　　近日，有媒體報道認(rèn)為隨著5月北京樓市成交量的下滑，樓市“小陽春已結(jié)束”、“北京樓市交易量將拐頭向下”。而對此，也有不少讀者和業(yè)內(nèi)人士提出相左看法，“說成交量下降，為什么很多樓盤的價格還在不斷提價？”“為什么有的樓盤不托人，根本買不到房？”“成交量下降，為什么‘地王’卻開始頻頻出現(xiàn)？”

　　該如何看眼下的北京樓市？北京樓市后期走勢到底是升還是降？現(xiàn)在買房還是不是時候？記者近日對北京樓市現(xiàn)狀進(jìn)行了調(diào)查，或許對上述問題并不能給出一個明確答案，但調(diào)查到的以下幾種現(xiàn)象也許能給您的購房決策提供參考。

　　成交量：是升是降

　　-5月成交量確實下滑

　　北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，剛剛過去的5月，包括期房和現(xiàn)房在內(nèi)的新建住宅共銷售1.71萬套，較4月1.85萬套的總成交套數(shù)相比，北京樓市的住宅成交量確實出現(xiàn)了下滑。出現(xiàn)下滑的還有二手房，統(tǒng)計數(shù)據(jù)還顯示：5月1.97萬套的二手房成交套數(shù)較4月2.15萬套的成交量相比，也少了1800多套。

　　即便如此，和今年2、3月份相比，5月二手房和新建住宅的成交量仍然要高。數(shù)據(jù)顯示，3月北京新建住宅成交量為1.5萬套，少于5月2000多套。尤其值得關(guān)注的是，雖然和4月比，5月二手房和新建住宅成交量都出現(xiàn)了下滑，但與去年相比，5月的成交量卻都超過了去年新建住宅和二手房成交量最多的月份。

　　數(shù)據(jù)顯示，去年，北京新建住宅成交量最高的是11月，為1.4萬套，但與今年5月相比，卻要少3100多套；而去年二手房成交量最高的月份為12月5596套，而與比今年5月相比，要少1.42萬套。

　　與之相呼應(yīng)的是北京樓市位居全國第一的庫存也在快速消化。據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,2009年1月1日,北京可售住宅14.8萬套、約2600萬平方米，但截止到昨天，北京住宅庫存量已經(jīng)下降到了11.81萬套。

　　房價：是漲是跌

　　-10天提價3500元

　　“無論是新房，還是二手房，5月成交量相對4月出現(xiàn)下調(diào)的主要原因是價格上漲�！弊蛱於辔粯I(yè)內(nèi)人士如是強(qiáng)調(diào)。調(diào)查的事實也顯現(xiàn)，5月以來，北京新房、二手房提價明顯。

　　以北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)最新核發(fā)的幾個新盤為例，就能看出北京新建住宅提價幅度不�。�

　　西南四環(huán)中堂，5月29日核發(fā)的(2009)162號預(yù)售許可證信息顯示，該預(yù)售許可證上2到3號樓擬預(yù)售均價為1.5萬元/平方米，而同樣是這個樓盤，今年1月10日核發(fā)的(2009)5號預(yù)售許可證信息卻顯示，1號樓的擬預(yù)售均價為1.2萬元/平方米，實際成交均價為9468元/平方米。

　　太陽宮地區(qū)太陽公元，該項目5月27日核發(fā)的(2009)155號預(yù)售許可證信息顯示，7號樓擬預(yù)售均價為2.45萬元/平方米，而同樣是這個樓盤，10天前，即5月17日核發(fā)的(2009)138號預(yù)售許可證卻顯示，2號樓擬預(yù)售均價為2.1萬元/平方米，10天時間，開發(fā)商擬預(yù)售均價上提了3500元/平方米。

　　小業(yè)主手中的二手房也是如此。對此，中原地產(chǎn)等中介公司有關(guān)負(fù)責(zé)人說，“過去單價在2萬多元的都算豪宅，眼下城區(qū)卻出現(xiàn)了很多報價超過3萬元甚至5萬元的多處豪宅了。”中原地產(chǎn)提供的一份近期統(tǒng)計表格顯示，海淀、朝陽、西城、東城等城區(qū)近期單價報價超過3萬多元的二手房項目已超過30個，“二手房中，高房價的小區(qū)往往成為區(qū)域小業(yè)主報價的風(fēng)向標(biāo)，近期小業(yè)主提價的現(xiàn)象由此可以想象�！�

　　買房：是冷是熱

　　-購房人不托人買不到房

　　盡管5月交易量表現(xiàn)出來的結(jié)果是相比4月出現(xiàn)下滑，盡管很多樓盤、二手房紛紛開始提價，但是市場的另一方——買房人的表現(xiàn)卻是另一番景象：很多購房人打電話投訴一些樓盤排號幾個月卻買不上房，反映買房需要“托關(guān)系”；與此同時，很多業(yè)內(nèi)人士也表示，近期最忙的事情就是給通過各種關(guān)系找過來的人想方設(shè)法買上房。

　　去年12月初就在首城國際售樓中心排號的劉女士告訴記者，“每次開盤，都要跑到售樓處和銷售員說好話，但是每次都買不上，據(jù)說，除非有特別鐵的關(guān)系，否則沒戲，因為到目前為止，還有8000多號沒有買上。”她有點解嘲地說，“房價在漲，我買房的抓狂心情也在升級，越買不上越擔(dān)心房價漲，形成了惡性循環(huán)。”

　　購房人馬先生說：“從正月就開始盯著西南三環(huán)一處樓盤，沒有想到前天再問的時候，卻說全賣光了，據(jù)說都是關(guān)系戶，像我這樣找不到人的，根本買不到。”他告訴記者，真正讓他及身邊很多人感覺到“房子再不買會大漲價”是廣渠門外10號地的高價成交，“那個地塊最后的樓面價到了1.5萬元以上每平方米，而它附近的首城國際房價不到1.5萬元/平方米，據(jù)說幾天內(nèi)周邊的二手房都出現(xiàn)大漲。我相信這是一個信號�！�

　　而業(yè)內(nèi)人士張先生等人則感慨，“歷史總是不斷重演。2006年那會兒很多人托人買房、不打折、不挑房的局面好像又再現(xiàn)了。昨天有人托我買金隅山墅的房子，那么貴的房子還說，只要能買上就行。”因為上周一周時間內(nèi)幫了近20個“朋友、朋友的朋友”買了房，同事甚至建議他改行做銷售人員。

　　地價：還會不會漲

　　-6月“頻現(xiàn)地王”成定局

　　與前幾個月相比，5月北京土地成交出現(xiàn)久違的“井噴”現(xiàn)象，成交量超過了1至4月的總和，5月21日，5月21日富力地產(chǎn)以10.2億的高價、242%溢價率最后競得的廣渠門外10號地更成了一個風(fēng)向標(biāo)。而隨著廣渠路15號地、奧運森林公園邊水源九廠東側(cè)等“好地”的上市，6月北京將“頻現(xiàn)地王”已經(jīng)成為購房人和業(yè)內(nèi)人士的共識。

　　數(shù)據(jù)顯示，5月住宅及含住宅項目用地的樓面價環(huán)比已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的上漲，據(jù)統(tǒng)計，5月成交的10宗住宅類用地樓面均價為3823元/平方米，環(huán)比4月份上漲了6%。尤其值得一提的是，5月21日成交的廣渠門外10號地經(jīng)過了開發(fā)商數(shù)十輪的角逐，最后被富力地產(chǎn)以10.2億元的高價買走，使得該塊土地的樓面價高達(dá)14097元/平方米，土地溢價達(dá)到了242%，創(chuàng)造了新的地王。此外，位于通州區(qū)通胡大街70號的居住商業(yè)用地也以樓面價4569元/平方米的高價被買走。

　　而隨著廣渠路15號地以及此前已經(jīng)推出的奧運森林公園水源九廠東側(cè)住宅用地等熱點地塊在6月的推出，廣渠門外10號地出現(xiàn)的“土地爭奪戰(zhàn)”絕不是個案�！敖�期內(nèi)北京土地‘爭奪戰(zhàn)’還將升級�！弊蛱�，多位知名開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人肯定地告訴記者�！盁o論是廣渠路15號地，還是此前已經(jīng)推出、將在6月11日開始競價的奧運森林公園旁水源九廠居住地塊，都有可能成為繼廣渠門外10號地之后的新地王。京城土地爭奪戰(zhàn)6月肯定繼續(xù)升級�！�

　　在他們看來，“地王”的不斷出現(xiàn)，固然會帶來土地價格的上漲，但更重要的是，“地王”的出現(xiàn)會給購房人接受房價的上漲一個直接的理由。

　　需求:能否持續(xù)

　　-不用擔(dān)心后續(xù)購買力

　　在上述現(xiàn)象下，6月北京樓市走勢將如何，2009年北京樓市走勢又將如何成了很多人關(guān)注的熱點。而在昨天接受記者采訪的人群中，不論6月、2009年北京樓市到底如何，在開發(fā)商自備金調(diào)低、信貸放寬、土地付款條件放松等等利好政策下，“購房人難再‘撿漏’買到便宜房”已經(jīng)成了各方共識。

　　“不論是新房提價還是二手房提價，不論開發(fā)商如何搶地，不論購房人如何托人買房，所有的現(xiàn)象都指向一個焦點，那就是北京樓市已經(jīng)不僅僅是回暖，而是進(jìn)入加速上升通道了�！辟彿咳藯钆�士說。她的觀點獲得了不少業(yè)內(nèi)人士的贊同。金隅嘉業(yè)副總經(jīng)理王新光表示，“中國住房消費和美國不同，不是信貸型消費，而是積累型消費，即之前房子賣不動不是因為買房人沒有錢，而是因為缺少信心，現(xiàn)在通過金融信貸政策、交易環(huán)節(jié)政策、土地市場等調(diào)整，買房人找回了信心，市場也就進(jìn)入了上升通道。”

　　中原地產(chǎn)李文杰等人認(rèn)為，5月和4月相比出現(xiàn)成交量下降，價格是一個因素，還有兩個重要原因也不容忽略，一個是樓市快速回暖，新盤供應(yīng)跟不上購房人的需求，有的購房人可能“無需要的房子可買”，“比如，首城國際5月份只開了一棟樓，還有8000多人只能排號等待他們6月推出新盤。這也是北京住宅庫存量能快速消化的原因。”還有一個原因就是去年積攢下來的很多剛性需求經(jīng)過2、3、4月快速釋放后，需要再次積蓄購買力。多數(shù)業(yè)內(nèi)人士還表示，“不擔(dān)心后續(xù)的購買力，在目前經(jīng)濟(jì)形勢出現(xiàn)通脹的預(yù)期下，很多人已經(jīng)意識到并且開始行動，把資金變現(xiàn)成不動產(chǎn)是最安全的�！�

　　也正是如此，李文杰等人認(rèn)為，從5月高檔樓盤、別墅市場也在復(fù)蘇等現(xiàn)象看，改善型需求和投資型需求已經(jīng)和剛性需求齊頭并進(jìn)，“6月樓市將因此而繼續(xù)走高，這種態(tài)勢將會蔓延2009年全年。因此，有買房需要的人，有合適的房子該買就買，房子和老婆一樣，永遠(yuǎn)沒有最好，只有最適合你的�！�

　　那么，漲價勢頭明顯的新房和二手房提價，會不會影響6月乃至今后北京樓市的成交量？對此，一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“目前漲價的樓盤多數(shù)是在補(bǔ)漲，過去降價降得比較低，現(xiàn)在往回調(diào)整。而且除了個別有特別資本比如地理位置、教育資源等等的樓盤外，多數(shù)樓盤的提價還是很理性的，基本是平穩(wěn)上調(diào)，上漲幅度不會太快�！贝送�，在他們看來，經(jīng)歷了去年一年的觀望，無論是二手房房主還是開發(fā)商，都應(yīng)該明白一個道理，供需市場有無形的手在起作用，合理的價格才會形成有效的需求。(余美英)