房地產(chǎn)在下半年將面臨“生死劫”，如果對(duì)此沒(méi)有清醒的認(rèn)識(shí)，制造所謂的“房荒”的恐慌，進(jìn)行自殺式的提價(jià)，冬天就不會(huì)太遠(yuǎn)了。

　　——馬光遠(yuǎn)(經(jīng)濟(jì)學(xué)博士)

　　今年1到4月，中國(guó)各主要城市的房市擺脫了持續(xù)一年的量?jī)r(jià)齊跌的低迷態(tài)勢(shì)，經(jīng)歷了一段所謂的“小陽(yáng)春”行情，很多城市不僅交易量相對(duì)去年有大幅增長(zhǎng)，價(jià)格也悄然提升。特別是4月份以來(lái)，這種量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì)在各大城市普遍涌現(xiàn)。以北京為例，4月份北京期房住宅成交量創(chuàng)2006年5月份以來(lái)新高；二手房?jī)r(jià)格不到一個(gè)月每平方米上漲了1千多元。

　　對(duì)于這種量?jī)r(jià)齊升的表現(xiàn)，業(yè)界的看法基本分為三派：樂(lè)觀者認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)整周期已經(jīng)結(jié)束，價(jià)格觸底，房地產(chǎn)已經(jīng)全面回暖；悲觀者認(rèn)為，前4月的表現(xiàn)有政策的刺激，也有降價(jià)等因素的推動(dòng)，考慮到房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整依然沒(méi)有到位，宏觀經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀也不容樂(lè)觀，房地產(chǎn)仍然走不出寒冬；而中立者的看法認(rèn)為房地產(chǎn)的走勢(shì)很難判斷，還需觀望。但是，超過(guò)三成的民眾則認(rèn)為，房?jī)r(jià)依然遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了居民的實(shí)際購(gòu)買力，房?jī)r(jià)下跌的態(tài)勢(shì)還將繼續(xù)。

　　筆者認(rèn)為，判斷房地產(chǎn)是否回暖，前4月的交易量的確是一個(gè)重要的參考值，但是否回暖，關(guān)鍵還要根據(jù)房地產(chǎn)本身的產(chǎn)業(yè)周期、供求狀況以及宏觀經(jīng)濟(jì)的基本面來(lái)綜合判斷。我不同意把前4個(gè)月房地產(chǎn)的回暖完全歸結(jié)于開發(fā)商自導(dǎo)自演的鬧劇的武斷。應(yīng)該看到，政府出臺(tái)的促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展的政策，和開發(fā)商的主動(dòng)降價(jià)策略，對(duì)于房地產(chǎn)的回暖都起到了一定的作用。但要說(shuō)政策的效應(yīng)使得經(jīng)濟(jì)蕭條中的房地產(chǎn)如此火爆，價(jià)格直逼歷史高點(diǎn)，并以此判斷房地產(chǎn)全面回暖，就有點(diǎn)夸大其詞了。

　　首先，全國(guó)一線樓市供大于求的基本面并沒(méi)有發(fā)生根本性的變化，1到4月份雖然銷量大增，但和歷史積累的空置面積比較，所謂的去庫(kù)存化的過(guò)程還遙遙無(wú)期。以空置面積占全國(guó)首位的北京為例，截至3月末，北京市商品房屋現(xiàn)房空置面積1437.2萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)34.5%，消化周期最少需要13個(gè)月。再考慮到2009年大量的保障性住房的入市，這意味著，供過(guò)于求的基本狀況不會(huì)改觀。

　　其次，就宏觀經(jīng)濟(jì)本身而言，歐美深度衰退尚未見底，中國(guó)經(jīng)濟(jì)一季度雖然增長(zhǎng)了6.1%，但一些關(guān)鍵指標(biāo)依舊很不樂(lè)觀，4月份進(jìn)出口依舊下跌24%,CPI和PPI連續(xù)三個(gè)月雙雙在負(fù)數(shù)階段運(yùn)行，發(fā)電量繼續(xù)下跌，就業(yè)形勢(shì)依舊嚴(yán)峻。因此，在宏觀經(jīng)濟(jì)尚未觸底，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)依然跌跌不休的情況下，縱有萬(wàn)般理由，也編不圓中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一枝獨(dú)秀的神話故事。

　　第三，從房地產(chǎn)的價(jià)格和調(diào)整周期看，前幾年的瘋漲已經(jīng)基本透支了未來(lái)數(shù)年的購(gòu)買力，不管有多大的“剛性需求”，也難阻房地產(chǎn)進(jìn)一步調(diào)整的客觀規(guī)律。按照OECD的數(shù)據(jù)，房?jī)r(jià)周期一般是10年左右，其中6年為上升期，上升的幅度大約為40%，4年左右為下跌期，下跌的幅度為25%左右。我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)論就調(diào)整時(shí)間，還是價(jià)格幅度而言，都依然明顯處于下降通道，所謂的“小陽(yáng)春”，所謂的“回暖”最多只是政策效應(yīng)中的正常反應(yīng)，并不具有持續(xù)性。

　　最后，應(yīng)該清醒地認(rèn)識(shí)到，前4個(gè)月房地產(chǎn)的回暖，一定程度上和國(guó)家信貸政策的寬松有很大的關(guān)系，部分資金進(jìn)入了樓市已經(jīng)成為不爭(zhēng)的事實(shí)，但隨著下一步國(guó)家收縮信貸，嚴(yán)查資金入市，則房地產(chǎn)所謂的“回暖”可能會(huì)遭遇“見光死”。

　　筆者認(rèn)為，隨著前期政策效應(yīng)的遞減和信貸政策的收緊，特別是在4月份的信貸投放額和前三個(gè)月比較大幅下降的情況下，支撐樓市回暖的最后的一根稻草也許將不復(fù)存在。而各地不斷曝光的假按揭和高退房率已經(jīng)引起了金融監(jiān)管部門的關(guān)注。5月份北京樓市交易量的大幅下滑已經(jīng)預(yù)示著，在經(jīng)歷短暫的所謂“回暖”的快感之后，房地產(chǎn)在下半年將面臨“生死劫”，如果對(duì)此沒(méi)有清醒的認(rèn)識(shí)，依然沉迷在自己編造的剛性需求的迷局中，制造所謂的“房荒”的恐慌，進(jìn)行自殺式的提價(jià)，冬天就不會(huì)太遠(yuǎn)了。(馬光遠(yuǎn))