國務(wù)院常務(wù)會議明確提出，繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房。加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，切實防范各類住房按揭貸款風(fēng)險。這意味著個人房貸將對投資投機性購房收緊。

　　房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士解讀會議精神時認為，中央政府首次公開表示要“遏制”房價，其措辭較以往更為嚴厲。相比之下，2005年“國八條”及2006年“國六條”提出的是“穩(wěn)定房價”。此次會議指出“遏制部分城市房價過快上漲的勢頭”，“遏制”二字的分量重于“穩(wěn)定”。聯(lián)系日前宣布取消二手房營業(yè)稅優(yōu)惠政策，以及國家發(fā)改委表示將抑制投機性購房，對炒樓一族來說絕對是利空。

　　遏制部分城市房價過快上漲，信貸政策的收緊沒有懸念。2007年9月，央行、銀監(jiān)會聯(lián)手調(diào)整房貸政策，當時的政策出臺背景是針對部分地區(qū)房價上漲較快。該政策調(diào)整重點支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，并提高了第二套(含)以上住房貸款的首付款比例和利率水平。此次政策同樣包含兩點：一是支持居民自住和改善型住房消費，二是抑制投資投機性購房。換言之，符合首套住房貸款條件的個人房貸，仍會得到政策支持。遏制高房價，被念“緊箍咒”的是投資投機性購房，如二套房貸。

　　實際上，監(jiān)管部門從未對二套房貸政策松綁。按規(guī)定，二套房貸須是基準利率的1.1倍，且首付不得低于40%。可在今年樓市火爆行情中，二套房貸很大程度上起到了推波助瀾的作用。一邊是監(jiān)管部門重申政策不變，另一邊商業(yè)銀行操作上集體“闖紅燈”。直到年末信貸指標完成，各銀行才紛紛抬高二套房貸門檻。

　　就遏制房價過快上漲而言，投資投機性購房的“退潮”非常重要。數(shù)據(jù)顯示，今年1至6月外地居民和境外人士住房貸款增量占上海全部住房貸款增量的比重為29%，1至9月升至36%，其中，7、8月份的這一比例均達42%。特別是境外人士住房貸款增量占比，7至9月分別達到3%、6%、8%。通過“兩外人士”房貸增量占比上升，可以看出投資投機性購房的升溫。

　　嚴格執(zhí)行二套房貸政策，實行差別化利率，投資投機性購房的熱度應(yīng)該會下降。按現(xiàn)行基準利率，5年以上二套房貸利率上浮后是6.534%，而七折優(yōu)惠利率可降低至4.158%，兩者相差2.376個百分點，相當于一半貸款利息成本。顯然，投資投機性購房者不是不會算賬，其之所以大手筆炒樓，與貸款成本偏低有很大關(guān)系。加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，首先要嚴格執(zhí)行監(jiān)管政策，不對二套房貸“網(wǎng)開一面”。

　　需要指出的是，高房價對商業(yè)銀行同樣意味著風(fēng)險。央行人士早就提醒，由于國內(nèi)房地產(chǎn)融資方式?jīng)]有形成風(fēng)險分擔(dān)的機制，絕大部分風(fēng)險集中在銀行身上。房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，房貸占比不斷提高，勢必加重風(fēng)險。2009年9月末，上海商業(yè)銀行發(fā)放的個人房貸余額達3827.7億元，占全部貸款總額的13.2%。如果加上商業(yè)性房地產(chǎn)貸款，部分銀行的房地產(chǎn)貸款余額占比超過三成。一旦因為房地產(chǎn)市場大幅波動而遭遇風(fēng)險，后果十分嚴重。可見，嚴格執(zhí)行監(jiān)管政策，也是商業(yè)銀行自身利益的需要。

　　部分城市房價過快上漲，已是有目共睹。有的城市房價趕上了國外大城市，但居民收入遠不及國外。土地拍賣價格屢創(chuàng)新高，競拍的開發(fā)商甚至直言“沒有最高，只有更高”。聽任房價上漲似“脫韁的野馬”，房地產(chǎn)泡沫必然不斷堆積，最終危及整體經(jīng)濟的健康。因而，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，是遏制高房價首先該用的“殺手锏”。 （張煒）