1 二套房貸總體偏緊

　　目前，北京各家銀行對于二套房貸的政策總體偏緊。工、農、中、建四大國有銀行對此的表態(tài)基本相同，即嚴格執(zhí)行國家相關政策，首付款不低于40%，貸款利率須在基準利率的基礎上再上浮10%，對符合政策要求的“改善型住房”可以在政策范圍內給予利率優(yōu)惠。

　　中小銀行的“口風”也有所收緊。此前，有媒體報道稱，民生銀行某些支行的工作人員稱，二套房貸最優(yōu)惠的利率是7.01折。對此，民生銀行相關人士向北京晨報表示，這個利率應該是僅適用于符合各方面條件的“改善型住房”，并非所有二套房貸都能拿到這么低的利率。目前，“改善型住房”的標準是：根據北京市統(tǒng)計局發(fā)布的2007年北京人均住宅建筑面積27.07平方米，低于此標準且銀行征信過關者才能獲得貸款利率的優(yōu)惠。

　　除了利率水平外，二套房貸的認定標準也明顯趨嚴。此前，監(jiān)管機構要求應當以家庭計算，而不能以個人計算，即只要夫妻雙方任何一方有未結清的房貸，則任何一方貸款買房都將被視為“二套房貸”。在今年初貨幣政策和信貸市場高度寬松的背景下，許多銀行對這一標準的拿捏并不嚴格，把這種情況的“二套房”視為“首套房”處理。但是，一位計劃在“紅山世家”購買第二套房的購房者告訴記者，他于上月下旬向該樓盤咨詢時，售樓人員明確表示，現在用配偶名義鉆“空子”已經行不通了，銀行一律將這種情況視為“二套房”。

　　2 辦事程序轉向規(guī)范

　　在申請貸款的辦事程序上，銀行的操作也有明顯的收緊。一家股份制銀行房地產信貸業(yè)務負責人承認，按照業(yè)務流程規(guī)范的要求，購房者在辦理二套房貸時，需要向銀行出示戶口簿和居住面積證明等書面材料，如果符合“改善型住房”的標準才能按照首套房辦理。但是今年上半年，部分銀行的分支機構在操作上并不嚴謹，這些文件可有可無。自今年6月中旬銀監(jiān)會下發(fā)《關于進一步加強按揭貸款風險管理的通知》后，各家銀行的操作才迅速規(guī)范起來。

　　銀監(jiān)會的這份通知要求，銀行不得以征信系統(tǒng)未聯網和異地購房難調查等為由放棄二套房貸政策約束，不得自行解釋二套房貸認定標準。對于嚴重違規(guī)的銀行，通知提出了暫停相關機構房地產按揭貸款業(yè)務等嚴厲的處罰措施。通知要求，各級銀行業(yè)監(jiān)管機構要開展有針對性的調查、抽查、暗訪和現場檢查。

　　各銀行對監(jiān)管要求做出積極回應。工商銀行在半年報中表示，該行嚴格執(zhí)行個人住房貸款操作規(guī)程和第二套房貸有關政策，定期監(jiān)測房貸的不良貸款變化情況，對不良貸款上升較快的分支機構進行現場檢查或要求核查，對部分分支機構進行風險告誡談話。

　　3 中介與銀行展開利益博弈

　　有購房者反映，一家知名中介機構的工作人員在敦促其早做決定時表示，由于今年銀行的貸款任務已經基本完成，下半年別說二套房，就連一套房也很難貸出款，因此買房要趁早。而銀行從業(yè)人員則反駁稱，一些中介機構傳播的信息存在偏差，房貸是銀行的優(yōu)質資產，銀行不會輕易放棄。

　　中央財經大學銀行業(yè)研究中心主任郭田勇指出，近期銀行同中介機構在房貸領域出現利益博弈。今年7月，由于建設銀行(5.69,0.00,0.00%)在部分省市暫停給中介機構“返傭”報酬，中介機構隨即傳出風聲，稱建行已經全面暫停二手房貸業(yè)務，引起輿論嘩然。建行不得不以總行的名義向媒體澄清，這只是個別分行針對當地市場狀況，綜合考慮風險和成本等因素，調整了與中介機構之間的利益關系，并未退出二手房貸市場。其后，建行副行長陳佐夫在該行的中期業(yè)績發(fā)布上進一步解釋稱，中介機構收取的費用太高，超出了建行的承受能力，因此建行停辦了與中介機構合作的二手房貸款，轉而主攻直客渠道。

　　除建行之外，多家銀行也試圖降低或停止對中介機構的返點，并敦促銀監(jiān)會等監(jiān)管機構就此出臺明確的政策。中信銀行總行營業(yè)部近期高調推廣其房貸直通車業(yè)務，試圖改變以往由中介機構“唱主角”的局面，轉由銀行直接掌握客戶資源。

　　4 二套房貸緊縮有助銀行業(yè)績

　　個人住房貸款業(yè)務一直是銀行的“香餑餑”。在個人貸款中，70%以上的比例為個人住房貸款，這使個人貸款的安全性明顯高于公司貸款，此前的創(chuàng)收能力也不遜色。截至今年6月底，工行個人貸款的不良率為1.11%，比公司貸款低1.16個百分點；建行個人貸款的不良率為0.87%，比公司貸款低1.25個百分點。

　　然而，上市銀行披露的財務報表顯示，上半年雖然各家銀行拼搶房貸市場份額，業(yè)務擴張迅猛，但由于整體利率偏低，銀行在這方面的“創(chuàng)收”不增反減。而下半年二套房貸和整體房貸業(yè)務的收緊有望對銀行的業(yè)績有所推動。

　　多家銀行在發(fā)布半年報時均樂觀地展望，下半年銀行存貸款的利差收入將有希望觸底回升。工商銀行、建設銀行和招商銀行的半年報顯示，其個人住房貸款上半年分別增長17%、18.5%和31%，但個人貸款總體的利息收入增幅卻是-18.3%、-13.4%和0.05%。工行和建行去年上半年的個人貸款平均年化收益率分別達到7.11%和7.03%，同期的公司貸款平均年化收益率分別為7.04%和7.2%。到今年上半年，工行和建行的個人貸款平均年化收益率分別下降至5.15%和5.2%，而公司貸款平均年化收益率維持在6.06%和6.22%，這兩家銀行個人貸款的收益率明顯“跑輸”公司貸款。工行解釋稱，個人貸款收益率下降的原因一是央行降息政策的累積效應，二是該行今年初對符合條件的個人住房貸款利率統(tǒng)一進行批量下調。建行給出的原因也大致相同。

　　5 炒家8月大幅出貨

　　在今年7月份達到高峰之后，北京8月份的樓市成交量出現明顯下降。北京市房地產交易管理網發(fā)布的最新數據顯示，8月份，北京樓市現房簽約量為2288套，日均74套，較今年7月份環(huán)比下降45.73%。

　　此外，據“鏈家地產”市場研究部統(tǒng)計顯示，8月份全市二手房成交25354套，相比7月份微降2.4%左右。8月份全市13個區(qū)縣二手房平均成交均價10350元/平方米，環(huán)比微漲0.68%。

　　事實上，二套房貸政策收緊已經對投資者和購房者心理產生影響。來自鏈家地產的一份統(tǒng)計顯示，隨著二套房貸政策收緊，很多投資業(yè)主開始提前釋放手中房源，北京的大戶型在8月出現少見的放量，表明投資者開始密集出貨。鏈家地產市場研究部認為，“二套房貸縮緊等政策讓一部分非純自住需求者對未來市場變化產生猶疑，不會加快入市。此外，二套房貸縮緊后，許多購房者為平衡成本和風險轉而選擇戶型相對較小的房產，導致8月份北京樓市90平方米以下的小戶型成交量逆市上漲8%。

　　晨報記者 李若愚