編者按

　　近年來(lái)，精裝修房成為一種消費(fèi)時(shí)尚，在受到越來(lái)越多購(gòu)房者追捧的同時(shí)，因精裝修房產(chǎn)生的糾紛也逐漸增多。本期《鑒房》版我們通過(guò)對(duì)杭城相關(guān)樓盤(pán)精裝修樣板房的品鑒以及相關(guān)案例，并邀請(qǐng)我省資深房地產(chǎn)法律專(zhuān)家講解選購(gòu)精裝修房需注意的地方，希望能對(duì)廣大購(gòu)房者有所幫助。

　　如今，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商越來(lái)越熱衷于做高端精裝修產(chǎn)品。

　　“我們會(huì)計(jì)劃做高端的精裝修產(chǎn)品回饋社會(huì)，請(qǐng)大家期待吧！”在今年的杭州市產(chǎn)權(quán)交易中心四樓，每當(dāng)開(kāi)發(fā)商拿地后，我們總能聽(tīng)到這樣的說(shuō)辭。

　　據(jù)中國(guó)地產(chǎn)投資網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，截至11月21日，今年杭州共出讓住宅用地49宗，出讓總面積為1971475平方米，約2957.21畝；出讓總金額為423.7937億元；住宅用地樓面均價(jià)為9894元/平方米。一再攀升的樓面地價(jià)也更堅(jiān)定了開(kāi)發(fā)商做精裝修產(chǎn)品的選擇。

　　近年來(lái)，由于住建部大力提倡精裝修房，杭州如綠城、金都、濱江等本地品牌開(kāi)發(fā)商以及萬(wàn)科、嘉里、朗詩(shī)等外來(lái)開(kāi)發(fā)商均推出了大量精裝修房源。今年特別是下半年精裝修房進(jìn)入集中交付期，據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年杭州(包括余杭、蕭山)共62個(gè)樓盤(pán)約交付24000套房，其中如公元·沐橋、藍(lán)庭(二期)、觀(guān)邸國(guó)際寓所等10多個(gè)樓盤(pán)交付的均是中高檔精裝修公寓。

　　精裝修公寓在受到越來(lái)越多購(gòu)房者追捧的同時(shí)，是否真正能讓購(gòu)房者省心、放心和安心呢？近日，記者采訪(fǎng)發(fā)現(xiàn)，目前杭州市場(chǎng)上精裝修公寓熱銷(xiāo)，但因精裝修房產(chǎn)生的糾紛也逐漸增多，購(gòu)房者買(mǎi)房后的心情自然是歡喜與糾結(jié)交集。如何更好地鑒房、買(mǎi)房，減少糾紛，成為市場(chǎng)高度關(guān)注的話(huà)題。

　　表情一：歡喜

　　“買(mǎi)精裝修公寓就是圖個(gè)省心、省力”

　　對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在的精裝修高檔公寓更注重樣板房，更注重真實(shí)生活的呈現(xiàn)。位于杭城文教區(qū)的金都·城市芯宇，是金都集團(tuán)首次“試水”精裝修的樣板，二期2號(hào)樓、3號(hào)樓精裝修房源售價(jià)為3.3萬(wàn)元～4萬(wàn)元/平方米，現(xiàn)已全部售罄。將于2011年8月份交付入住。

　　“市中心精裝豪宅、高價(jià)位俏銷(xiāo)、三年后交付”是該樓盤(pán)的關(guān)鍵詞。那么，已下單的購(gòu)房者感受如何呢？

　　今年7月，3號(hào)樓的一位業(yè)主全女士在看了城市芯宇展示的不同戶(hù)型的精裝修樣板房后，買(mǎi)下了一套面積185平方米的精裝公寓�！百I(mǎi)精裝修公寓就是圖個(gè)省心、省力。不用自己奔波受累，避免了鄰居裝修帶來(lái)令人難以忍受的噪音�！比�女士是杭州一家金融企業(yè)的高管，平時(shí)工作很忙。她告訴記者，金都售后的精細(xì)化服務(wù)不錯(cuò)，在裝修過(guò)程中，每一個(gè)月金都的售后、工程等部門(mén)都會(huì)通知業(yè)主看房，針對(duì)業(yè)主提出的地下或地面工程出現(xiàn)的細(xì)節(jié)問(wèn)題，如不影響整個(gè)設(shè)計(jì)大局便可及時(shí)整改。業(yè)主們認(rèn)為這樣的全程參與容易接受，會(huì)減少交房時(shí)可能出現(xiàn)的糾紛。

　　日前，記者實(shí)地走訪(fǎng)該樓盤(pán)，親身體驗(yàn)了一回城市芯宇的精裝修產(chǎn)品。置身在3號(hào)樓一套252平方米的精裝修樣板房中，3個(gè)臥室設(shè)計(jì)有4個(gè)洗手間。主臥是雙臺(tái)盆雙洗浴的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，而其他的兒童房、書(shū)房則根據(jù)需求不同各有區(qū)分。室內(nèi)中空鍍膜LOW-E玻璃不僅可以有效阻止紅、紫外線(xiàn)的侵入，與冷熱橋系統(tǒng)型材的搭配，還可以保持室內(nèi)能量均衡，新風(fēng)系統(tǒng)和中央吸塵系統(tǒng)則能讓房間里沒(méi)有任何煙塵污染，體現(xiàn)了“科技、節(jié)能、舒適”的特色。

　　另外，考慮到業(yè)主在入住之后的審美差異，金都對(duì)部分精裝修材料與產(chǎn)品進(jìn)行菜單式的選裝服務(wù)。在同等價(jià)值及條件下，業(yè)主可以選擇不同顏色和質(zhì)地的墻布、地板等選裝件，在房間中可有償選擇安裝一些配套的硬裝設(shè)施等，來(lái)豐富業(yè)主家中的個(gè)性特點(diǎn)。

　　表情二：糾結(jié)

　　“樣板房是否作為交付標(biāo)準(zhǔn)”成焦點(diǎn)

　　與城市芯宇的業(yè)主們歡喜的表情相比，購(gòu)買(mǎi)了杭州城北運(yùn)河房產(chǎn)概念的某樓盤(pán)的數(shù)十位業(yè)主，在經(jīng)歷“馬拉松”式的精裝修交付過(guò)程中，內(nèi)心則是糾結(jié)不已。

　　2008年1月，該樓盤(pán)購(gòu)房者在與樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商洽談、簽訂房屋合同時(shí)，開(kāi)發(fā)商首先向購(gòu)房者展示位于樓盤(pán)售樓部的兩套精裝修樣板房。當(dāng)時(shí)售樓人員承諾，將來(lái)交付的房子除了室內(nèi)軟裝修部分外，其余部分和用材品質(zhì)完全一致。但其后，開(kāi)發(fā)商將售樓部的兩處樣板房拆除，重新推出了兩套交付標(biāo)準(zhǔn)的樣板房。

　　據(jù)業(yè)主反映，該樓盤(pán)的交付標(biāo)準(zhǔn)的樣板房與當(dāng)初的宣傳樣板房并不一致，其中89㎡戶(hù)型實(shí)際交付時(shí)的房子則出現(xiàn)較多令業(yè)主苦惱的問(wèn)題。如售樓部樣板房淋浴房寬度為90cm，而部分樓宇的實(shí)際交付房寬度為70cm左右，給業(yè)主帶來(lái)不便，同時(shí)存在安全隱患。又如部分樓宇的實(shí)際交付房的衛(wèi)生間鏡子少去一大截面積，影響實(shí)用和美觀(guān)。2008年10月，業(yè)主代表為之向開(kāi)發(fā)商列舉了10條主要整改意見(jiàn)。

　　“樣板房是否作為交付標(biāo)準(zhǔn)”成為該事件的焦點(diǎn)問(wèn)題。該案代理律師，浙江金道律師事務(wù)所高級(jí)合伙人，浙江省律師協(xié)會(huì)建筑與房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)錢(qián)雪慧律師在接受采訪(fǎng)時(shí)表示，本案開(kāi)發(fā)商提供的宣傳樣板房與所謂交付標(biāo)準(zhǔn)的樣板房差距較大，到底應(yīng)當(dāng)以哪套樣板房作為標(biāo)準(zhǔn)，從合同約定來(lái)說(shuō)，對(duì)消費(fèi)者非常不利。因?yàn)榛�于《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》附件四第十條的特殊約定“樣板房…并不作為房屋的交付標(biāo)準(zhǔn)和條件”，因此，消費(fèi)者難以依據(jù)合同主張要求以宣傳樣板房作為交付標(biāo)準(zhǔn)。

　　然而，同樣基于該條規(guī)定，開(kāi)發(fā)商推出的所謂交付標(biāo)準(zhǔn)的樣板房，性質(zhì)也是樣板房，那么也不能因開(kāi)發(fā)商單方面的表示即作為合同約定的交付標(biāo)準(zhǔn)，除非業(yè)主同意。

　　錢(qián)雪慧律師還表示，在新版的《浙江省商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》第十四條中增加了這樣的條款：“如為精裝修房，雙方應(yīng)當(dāng)約定裝修使用的主要材料和設(shè)備的品牌、產(chǎn)地、規(guī)格、數(shù)量等內(nèi)容。”如果沒(méi)有達(dá)到這些要求，開(kāi)發(fā)商則要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

　　日前，該樓盤(pán)開(kāi)發(fā)企業(yè)的相關(guān)人員在采訪(fǎng)時(shí)表示，一直在積極地與業(yè)主協(xié)調(diào)解決問(wèn)題，計(jì)劃今年年底交付使用。

　　購(gòu)買(mǎi)精裝修商品房

　　注重合同約定最關(guān)鍵

　　購(gòu)買(mǎi)了精裝修商品房，并非一勞永逸，有時(shí)也是煩惱不斷。有些購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商實(shí)際交付的房屋和開(kāi)發(fā)商展示的樣板房有很大的差距；有些商品房交房后質(zhì)量問(wèn)題不斷。更糟糕的是，這些質(zhì)量糾紛還很難解決，且不說(shuō)開(kāi)發(fā)商和施工單位互相推諉，即使開(kāi)發(fā)商態(tài)度很好，裝修完成后的設(shè)計(jì)缺陷、材料缺陷、施工缺陷也很難更改。如上下樓層滲水，因?yàn)槭蔷�裝修房屋，鄰居還不讓修。

　　購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)如何保護(hù)自己的合法權(quán)益？筆者認(rèn)為，購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)精裝修商品房時(shí)，由于價(jià)格不菲，首先應(yīng)選擇信譽(yù)和實(shí)力較好的開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)。要求合同約定商品房品質(zhì)、裝修設(shè)備與樣板房一致。房屋的裝修和設(shè)備涉及幾百甚至上千個(gè)子項(xiàng)目，根本不可能對(duì)其品質(zhì)和要求在合同中作出一一約定。為此，建設(shè)部《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第31條規(guī)定“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售商品房時(shí)設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說(shuō)明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致�！�

　　據(jù)此，為避免日后發(fā)生糾紛，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持在合同中約定交付商品房與樣板房一致。這點(diǎn)對(duì)于購(gòu)買(mǎi)精裝修商品房的購(gòu)房者非常關(guān)鍵。

　　交房時(shí)聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人員驗(yàn)房，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題拒絕收房。房屋的裝修涉及數(shù)百上千個(gè)子項(xiàng)目，一般購(gòu)房者因缺乏專(zhuān)業(yè)知識(shí)，無(wú)法判斷其潛在的質(zhì)量缺陷。因此，聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人員驗(yàn)房十分必要。同時(shí)，交房后發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題要善于交涉。在交涉過(guò)程中要講究法律和技巧，不能漫天要價(jià)，不能單打獨(dú)斗，要善于團(tuán)結(jié)廣大業(yè)主進(jìn)行集團(tuán)維權(quán)，以獲得更大的權(quán)益。