就在鄰居“山姆大叔”陷入泥潭中難以自拔時(shí)，加拿大樓市卻呈現(xiàn)出截然不同的景象。

　　金融危機(jī)爆發(fā)后，該國(guó)樓市在經(jīng)歷了短短半年的調(diào)整后旋即掉頭向上。自去年夏天以來(lái)，加拿大樓市走出了一波與中國(guó)樓市頗為相似的行情：成交量與房?jī)r(jià)連續(xù)數(shù)月屢創(chuàng)新高。今年第一季度，多倫多、溫哥華等大城市的房?jī)r(jià)相比去年同期上漲幅度達(dá)到20%，市場(chǎng)上爭(zhēng)搶Offer的現(xiàn)象屢見不鮮。

　　超低利率推動(dòng)了加拿大樓市的這波行情。為抵御金融風(fēng)暴，去年4月加拿大央行宣布將銀行間隔夜拆借利率下調(diào)至0.25%，各商業(yè)銀行和金融機(jī)構(gòu)也將房屋按揭利率調(diào)至歷史最低位，令部分消費(fèi)者提前了置業(yè)計(jì)劃。

　　加拿大政府一直在密切關(guān)注該國(guó)樓市的走向，并最終選擇出手為火熱的樓市降溫。今年2月中旬，加拿大財(cái)政部宣布自4月19日起，政府將收緊房屋貸款按揭條件。具體內(nèi)容為：要求貸款人申請(qǐng)貸款時(shí)必須符合五年期固定利率抵押貸款要求的條件，即便貸款人選擇較低利率和較短期限的貸款種類；再貸款(refinancing)的融資上限從房產(chǎn)價(jià)值的95%降至90%；對(duì)投資人士欲使用政府擔(dān)保的按揭貸款購(gòu)買非自住物業(yè)，要求能交付相當(dāng)于成交價(jià)20%的最低首付款。

　　實(shí)際上，西方國(guó)家政府也會(huì)在必要時(shí)出手對(duì)樓市進(jìn)行調(diào)控。但如何調(diào)控市場(chǎng)卻是一門藝術(shù)。加拿大政府此次調(diào)控樓市的經(jīng)驗(yàn)，或許可為中國(guó)提供一些借鑒。

　　首先，在此次調(diào)整按揭政策之前，加拿大政府對(duì)房?jī)r(jià)上漲過快所帶來(lái)的潛在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行反復(fù)提示，并對(duì)即將出臺(tái)的政策發(fā)出明確的信號(hào)。自去年底以來(lái)，加拿大央行行長(zhǎng)馬克·卡尼(Mark Carney)和財(cái)政部部長(zhǎng)吉姆·弗拉赫蒂(Jim Flaherty)曾多次接受媒體采訪，表示“對(duì)加拿大樓市過熱的擔(dān)憂”。

　　卡尼去年12月就開始發(fā)出預(yù)警：“目前極低的利率，正在吸引加拿大人借貸太多錢，銀行則大幅度增加放款，或許他們將來(lái)都會(huì)追悔莫及，因?yàn)檠胄羞t早要提升利率�！倍�弗拉赫蒂也幾次提醒消費(fèi)者，如有必要，財(cái)政部會(huì)考慮出臺(tái)一些措施為房屋市場(chǎng)降溫，如考慮收緊購(gòu)房者申請(qǐng)政府擔(dān)保的貸款條件。

　　部長(zhǎng)級(jí)官員多次暗示要收緊按揭貸款，目的是為避免部分購(gòu)房者看不清形勢(shì)，從而令個(gè)人財(cái)務(wù)狀況陷入到危險(xiǎn)境地。由于信息透明、預(yù)期明確，在加拿大，幾乎沒有媒體和公眾為即將出臺(tái)什么政策，還有多少只靴子要落下而爭(zhēng)論不休。這與中國(guó)由于缺乏政府發(fā)言人、調(diào)控政策出臺(tái)前消息滿天飛的情況形成了鮮明對(duì)比。

　　除向市場(chǎng)發(fā)出明確信號(hào)，加拿大政府在出臺(tái)調(diào)控措施時(shí)還很重視未雨綢繆，而不是“亡羊補(bǔ)牢”。泡沫一旦形成，再去刺破就會(huì)為時(shí)已晚。在2月中旬宣布“房貸新政”的同時(shí)，弗拉赫蒂特別強(qiáng)調(diào)，盡管并無(wú)確切證據(jù)表明加拿大房地產(chǎn)市場(chǎng)已出現(xiàn)泡沫，但政府需要未雨綢繆。

　　此外，加拿大政府很少對(duì)樓市進(jìn)行直接干預(yù)，即使需要這樣做，也會(huì)采用市場(chǎng)化手段，如利率政策。更為重要的是，對(duì)待每一項(xiàng)可能影響市場(chǎng)的調(diào)控政策，加拿大政府都會(huì)以謹(jǐn)慎的態(tài)度反復(fù)論證。

　　此前弗拉赫蒂曾表示，加拿大財(cái)政部考慮出臺(tái)的調(diào)整按揭貸款計(jì)劃，可能會(huì)包括“縮短現(xiàn)行35年的最長(zhǎng)抵押貸款期限，或上調(diào)現(xiàn)行5%的最低首付比例”，但最終出臺(tái)的政策并沒有縮短貸款年限，提高首付款也僅限于投資型物業(yè)。

　　盡管加拿大政府調(diào)控樓市的“組合拳”力度遠(yuǎn)沒有中國(guó)大，但卻取得了不錯(cuò)的效果。

　　據(jù)加拿大房地產(chǎn)協(xié)會(huì)發(fā)布的最新報(bào)告，今年5月份該國(guó)的房屋銷售量與房?jī)r(jià)出現(xiàn)了“雙降”，其中房屋銷售量平均下降9.5%，大城市的下降幅度尤為明顯；全國(guó)平均房?jī)r(jià)也出現(xiàn)小幅回落。數(shù)據(jù)顯示，過去一年炙手可熱的加拿大樓市已出現(xiàn)冷卻跡象。 （曹盛潔 ）