昨日，廣州市國土房管局發(fā)布《2010年4月廣州市十區(qū)房地產(chǎn)交易登記情況通報》(下簡稱《通報》)。《通報》顯示，3月26日至4月25日廣州市一手住宅成交均價為11511元/平方米，環(huán)比仍上升6%，成交登記面積為53.66萬平方米，環(huán)比減少約14%。

　　中原地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)理黃韜認(rèn)為，4月份量跌價升很正常。這主要是由于結(jié)構(gòu)性因素造成，此次統(tǒng)計主要是對于4月初的樓市，而月初樓市仍很勢猛。《通報》中與新政出臺時間有重疊的，僅有10天時間。房產(chǎn)新政正發(fā)生作用，但要到5月底6月才能出影響，7月份樓市價格的變化會顯露出來。預(yù)計市場成交量會持續(xù)低迷，最終影響價格。

　　全市均價仍漲6%

　　4月廣州市一手住宅交易均價為11511元/平方米，同比上升44.3%，環(huán)比上升6.0%；交易登記面積為53.66萬平方米，同比減少35.5%，環(huán)比減少13.9%。二手住宅交易面積占總住宅交易登記面積的54.6%，共64.50萬平方米，同比減少8.6%，相比2010年3月成交量增加28.6%。

　　中心六區(qū)交易量減一成

　　根據(jù)《通報》，中心六區(qū)一手住宅均價達(dá)15598元/平方米，環(huán)比繼續(xù)上升，但升幅收窄。交易登記面積持續(xù)減少，為23.57萬平方米，同比減少51.0%，環(huán)比減少11.9%。新四區(qū)一手住宅均價為8310元/平方米，交易面積30.09萬平方米，成交量環(huán)比減少15.5%，成交面積占十區(qū)比重下降1個百分點(diǎn)。

　　蘿崗均價上升約九成

　　十區(qū)中除天河、黃埔、花都、南沙四區(qū)外，其余各區(qū)成交均價均出現(xiàn)不同幅度的上升。其中蘿崗區(qū)均價為13946元/平方米，環(huán)比上升約九成；交易面積為0.61萬平方米，環(huán)比減少七成五。

　　記者調(diào)查 一手樓降價12.9%

　　陽光家緣數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，新政后30天4月16日~5月15日比較新政前30天3月17日~4月15日

　　雖然廣州市國土房管局發(fā)布的通報指廣州4月一手樓均價依然在上漲，但記者根據(jù)陽光家緣截取的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，從“4·15”房產(chǎn)新政“開始實(shí)施后，4月16日到5月15日(30天)之內(nèi)，廣州一手住宅網(wǎng)簽的價格相比3月17日~4月15日(30天)是下跌了12.9%的。

　　一手網(wǎng)簽均價約跌12.9%

　　在房產(chǎn)新政出臺前兩周，曾有改善型買家換房族被迫棄購，部分投資客開始恐慌性拋盤，一些已經(jīng)簽了購房合同的買房者甚至不惜違約等。隨著時間的消化，廣州樓市總體表現(xiàn)比較淡靜。據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)截取陽光家緣數(shù)據(jù)顯示：4月16日~ 5月15日(30天)廣州一手住宅網(wǎng)簽成交5124套，均價10641元/平方米；3月17日~4月15日(30天)廣州一手住宅網(wǎng)簽成交6375套，均價12211元/平方米。

　　該數(shù)據(jù)顯示新政出臺后廣州一手住宅樓市成交套數(shù)萎縮約兩成，成交均價已經(jīng)下跌約12.9%。

　　業(yè)界人士表示，新政出臺后從供應(yīng)與成交的比來看，明顯是量在下降。易居中國華南副總經(jīng)理梁永光介紹，“五一”假期所在一周的商品房成交共1348套，比前一周減少496套，成交面積為16.18萬平方米，環(huán)比前一周下降7%，僅為09年同一時期成交量的35%。其中商品住宅共成交1085套，成交面積14.53萬平方米，成交面積環(huán)比前一周下降了8.64%。

　　購房者稱感覺不到降價

　　不過，購房者對房產(chǎn)新政的預(yù)期仍很大，部分購房者認(rèn)為網(wǎng)簽均價數(shù)據(jù)下降，但自己關(guān)注的樓盤樓價卻沒太大變化。陳小姐今年3月份開始看樓的，她在越秀區(qū)、白云區(qū)等中心城區(qū)看房較多，“沒感覺到降了，還是買不起”。

　　有銀行仍可貸三套房房貸

　　業(yè)界人士分析，鑒于此次政府調(diào)控樓市目的是抑制房價上漲，而不是要打壓樓價，加上廣州部分開發(fā)商目前資金充裕，降價套現(xiàn)的可能性并不強(qiáng)等因素，使得樓價走勢的不確定性加大，從而加強(qiáng)了買方的觀望心理。

　　日前，廣州市房管局提前透風(fēng)表示，穗版新政對三套房貸是否停放等不做限制，決定權(quán)交由金融監(jiān)管部門和各商業(yè)銀行自定。在被評價為“溫和”的穗版新政風(fēng)向透風(fēng)后，目前廣州樓市仍比較平靜，未有出現(xiàn)太大變化。

　　業(yè)界人士透露，由于廣州政府不自定三套房是否停放貸款，目前不同銀行間執(zhí)行上有小差別，部分銀行仍可根據(jù)情況貸款，但首付和利率都要相應(yīng)提高。因此要購三套房的，可以多咨詢幾家銀行作比較。

　　后市判斷 “風(fēng)向標(biāo)”亞運(yùn)城或推遲上市

　　原本定在今年7月份上市銷售的亞運(yùn)城商品住宅項(xiàng)目，業(yè)內(nèi)人士表示可能會推遲上市。據(jù)媒體報道，此前雅居樂曾表示，這批房源最快將在今年7月份入市。但在4月23日廣州房博會上，亞運(yùn)城項(xiàng)目甚為低調(diào)，僅配置了一個沙盤項(xiàng)目展示，至于何時進(jìn)入市場銷售，價格定位如何，三家開發(fā)商都表示不太清楚。

　　據(jù)合富輝煌首席市場分析師黎文江猜測，由于當(dāng)前市場成交低迷，該房源出售可能被推遲，七八月份還不一定能夠入市。如果亞運(yùn)城項(xiàng)目七八月份上市，價格可能將低于預(yù)期。

　　廣州市房地產(chǎn)專家吳定金認(rèn)為，亞運(yùn)城項(xiàng)目的供應(yīng)量非常大，本身對樓市走向有“風(fēng)向標(biāo)”意義。如果亞運(yùn)城項(xiàng)目上市后，成交火爆且房價可賣得很高，那么市場就會因此獲得信心，跟風(fēng)而上；但如果亞運(yùn)城項(xiàng)目開售后成交慘淡且價格不高，那么市場就會隨之掉頭。

　　現(xiàn)在亞運(yùn)城推遲上市，將使得市場更加不會輕舉妄動，廣州樓市在11月份之前預(yù)計將比較平穩(wěn)。因?yàn)榻衲暌驗(yàn)閬嗊\(yùn)原因，本身供應(yīng)量也不是特別大，最快明年上半年才會有較大的供應(yīng)量。在供應(yīng)量較小的情況下，市場本身競爭也不是特別大，開發(fā)商最關(guān)鍵的就是定好開盤價。

　　二手市場 部分小型中介或陸續(xù)關(guān)閉

　　一手住宅市場觀望氣氛濃厚，多方力量在繼續(xù)搏弈，廣州的二手市場又將如何？有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，二手樓市成交量萎縮，未來兩三個月內(nèi)，中介行業(yè)的洗牌現(xiàn)象會進(jìn)一步加劇。

　　滿堂紅地產(chǎn)研究部高級經(jīng)理周峰表示，房產(chǎn)新政后大部分潛在客戶希望樓價能在調(diào)控措施的作用下向下調(diào)整，以達(dá)到符合客戶自身出資預(yù)算的水平；而絕大部分小業(yè)主也在密切關(guān)注其持有物業(yè)周邊的一手新盤定價動向，假若一手樓價繼續(xù)高企，二手房業(yè)主便不會在售價上作出太大讓步。

　　以今年4月15日作為臨界點(diǎn)，前后各提取相同天數(shù)的廣州市主要區(qū)域二手住宅看樓成功率的對比情況。

　　總體來看，新政之前，地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)平均帶客看樓11次便有可能促成1宗買賣交易，而新政之后經(jīng)紀(jì)要帶客看樓17次以上，才有機(jī)會促成1宗交易。

　　周峰認(rèn)為，“4·15”房貸政策旨在打壓投機(jī)炒樓需求，但改善型需求也同時被“誤傷”，導(dǎo)致看樓、入市的客戶數(shù)量快速減少。二手樓市成交量萎縮，影響最大的是地產(chǎn)中介行業(yè)，可以肯定在未來兩三個月內(nèi)，中介行業(yè)的洗牌現(xiàn)象會進(jìn)一步加劇，2009年迅速發(fā)展起來的部分小型中介，將可能因經(jīng)營乏力而陸續(xù)關(guān)閉。

　　小業(yè)主寧轉(zhuǎn)租不降價出售

　　此外，周峰透露，4月16日至5月15日(30天)的買賣成交量比3月17日至4月15日(30天)減少四成,租賃成交量增加7%。

　　周峰認(rèn)為，今年五六月份的買賣市場肯定會繼續(xù)趨“淡”，租售并舉已成為近期小業(yè)主的“權(quán)宜之計”，畢竟物業(yè)租金也處于上升通道內(nèi)，可以保證業(yè)主在未售出物業(yè)前仍舊有較穩(wěn)定的收益。與此同時，實(shí)客外移將成為主線，目前的“實(shí)客”包括拆遷、結(jié)婚等類型。 (田桂丹)