“新政”背景下房地產(chǎn)市場調(diào)研

　　房地產(chǎn)步入改革“窗口期”

　　　隨著中央一系列貨幣、土地和稅收等調(diào)控政策出臺，房地產(chǎn)市場正在迅速降溫。一些專家和基層干部指出，今年將迎來我國房地產(chǎn)業(yè)的重大改革“窗口期”，要讓房地產(chǎn)市場真正回歸理性，應抓住時機加快房地產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整，建立和完善多層次的住房建設、供應和保障體系，促使我國住房政策逐步實現(xiàn)公平和效率相兼顧。

　　效率和公平失衡房地產(chǎn)改革迫在眉睫

　　記者在調(diào)研中，不少專家和基層干部指出，高房價已演變成突出的社會矛盾，顯示房地產(chǎn)市場十余年的高速發(fā)展積垢已深，應對我國十余年來的房地產(chǎn)市場發(fā)展進行整體反思，理清改革方向。

　　廣州市國土房管局副局長黃文波認為，目前圍繞房地產(chǎn)的矛盾是效率和公平如何兼顧、平衡的問題。1998年前的50年，國家在住房問題上走的是行政化、福利化、計劃分配的路子，但卻存在建設效率低下、住房短缺等突出問題。以廣州為例，1949年廣州人均居住面積為4.5平方米，到1998年也只有11.55平方米，50年時間增加了7平方米。而從1998年起，國家開始實行市場化、貨幣化的住房分配制度改革。房改十多年來，有效解決了效率問題，抽樣調(diào)查顯示，廣州城市戶籍人口中有86.5%的家庭擁有自有產(chǎn)權住宅，2008年廣州人均居住面積達到20.46平方米，比1998年增加了8.9平方米。

　　黃文波認為，過去十余年房地產(chǎn)市場充滿著效率導向，其快速發(fā)展也有效啟動了各地的經(jīng)濟增長，但是房地產(chǎn)本來還應該有的民生導向和公平導向卻被忽略了。如何解決住房資源分配方面的公平問題，是目前房地產(chǎn)業(yè)改革需要進一步深化的領域，需要增強“有形之手”干預、調(diào)控的力度，以彌補市場機制的缺陷。

　　不少基層干部和專家認為在政府長期追求G D P發(fā)展、社會長期商品化漸變的過程中，房地產(chǎn)問題已積累了很多社會經(jīng)濟的深層次矛盾，房地產(chǎn)改革迫在眉睫。深圳市社科院城市營運中心主任高海燕認為，要在紛雜和混亂的當下解決問題必須分兩步走，首先應以強力手段解決階段性問題，一方面以超強的信貸管控執(zhí)行力管住需求，扼住投資投機需求，一方面以超強的行政執(zhí)行力推動土地迅速進入開發(fā)周期并確保住房銷售秩序。

　　“有形之手”破解住房供應“結構性失衡”

　　廣東省房地產(chǎn)協(xié)會會長蔡穗聲認為，由于住房兼具民生和商品雙重屬性，在任何國家，住房都大致可分為商品住宅和公共住房兩個部分，過去十余年我國房地產(chǎn)市場發(fā)展過度強調(diào)了通過市場解決住房需求，而在公共住房領域欠賬過多，造成供房供應的嚴重“結構性失衡”。

　　目前，國家強調(diào)加大保障性住房的建設和投資力度，對此不少專家和基層干部認為，這是改變我國住房“結構性失衡”的長遠舉措，但從政策制定、實施手段、法律法規(guī)健全等方面還需進一步完善，讓群眾明確預期，增強對公共住房政策的信任。廣州市國土房管局副局長黃文波認為，當前國家房地產(chǎn)政策應更鮮明，應強調(diào)堅持市場調(diào)節(jié)和政府調(diào)控兩手抓來解決住房矛盾，效率問題通過市場解決，效率基礎上的公平問題政府應給予必要、合理的干預，對不同收入階層的群體應實行差異化的住房供應制度。

　　事實上，自2007年以來各地加快了保障性住房建設和供應的探索，記者在廣州、深圳、杭州等地調(diào)研時了解到，目前相對于低收入階層和高收入階層而言，中等收入階層的住房問題是各地住房政策體系中定位最為模糊的部分。廣州市國土房管局副局長黃文波認為，從社會收入階層結構來看，約占整個人口60%--80%的中等收入階層不僅是住房消費的絕對主力，而且也是最關注房價、最受房價牽扯、意見最大的群體。而對收入階層的高低兩極，住房問題分別采取市場化和保障化的策略來解決，既易知又易行，但中等收入夾心階層的住房問題則涉及市場調(diào)節(jié)和政府調(diào)控的邊界問題，必須科學、合理地把握調(diào)控的“度”，使調(diào)控既不能傷及市場效率，又能兼顧公平。

　　針對“夾心層”的住房需求，目前各地都在探索解決之道，但記者發(fā)現(xiàn)普遍存在定位模糊、缺乏系統(tǒng)性的問題。一些專家和基層干部建議，解決“夾心層”住房問題應從三個方面著力：一是加大公共租賃住房建設，政府手里不僅要有土地儲備還應有住房儲備，向符合一定條件的戶籍及非戶籍中等收入階層提供最基本的住房保障；二是完善商品租賃政策，目前商品租賃市場混亂，這也是迫使部分中等收入群體擠入商品房市場的重要原因，應制定政策鼓勵大量的存量房進入租賃流通市場，引導群眾“租房住”的消費習慣；三是加大普通住宅建設，嚴格執(zhí)行國家關于“90/70”政策要求，過去一年以來這一政策在許多地方已名存實亡，必須在土地供應、市場監(jiān)管等各方面加強執(zhí)行力度，堅決糾正“只為富人蓋房子”的謬論和歪風。

　　房地產(chǎn)業(yè)：更需改革而不只是調(diào)控

　　在調(diào)研中，基層一個較為普遍的看法是，從長遠來看，房地產(chǎn)業(yè)更需要改革而不只是調(diào)控，推動房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和回歸理性，必須打破導致房地產(chǎn)瘋狂的基石，一些根本的制度性問題須加快改革、扎實推動以求逐步解決。

　　一是盡快改變由政府單一集中性壟斷供地、土地供應緊張的局面。北京市華遠地產(chǎn)股份有限公司董事長兼總經(jīng)理任志強說，導致高地價的重要原因是政府壟斷供地造成土地資源稀缺，我國自2002年7月全面推廣土地招拍掛制度，2003年之后土地供應量急速下降，2006年中央提出用增加供應的方式調(diào)控價格，2007年土地供應是增長的，但下半年開始“雙防”(防過熱和防通脹)2008年土地交易量又變成負的，2009年土地交易量更是下降了18%。浙江大學房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授認為，政府單一壟斷供地、商品房市場受需求刺激形成“自激”效應，導致地價房價互動攀升，這一根本性問題不解決，房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展就很難實現(xiàn)。應盡快改變建設用地由政府單一供應的制度，允許和推動農(nóng)村集體土地進入市場，同時在城市層面探索企業(yè)等市場主體協(xié)議出讓土地等方式，實現(xiàn)“多個龍頭放水”。

　　二是盡快試點和開征物業(yè)稅，解決地方政府對“土地財政”的過度依賴。中國房地產(chǎn)開發(fā)集團理事長孟曉蘇分析認為，自1994年分稅制改革以后，地方財政轉(zhuǎn)為虧空狀態(tài)，要靠壟斷的土地資源來補償�，F(xiàn)在各城市對“土地財政”依賴很重，2009年全國土地出讓總價款超過1 .5萬億元，“以地生財”成為地方財政的重要收入，促使城市不斷擴大征地范圍搞開發(fā)，不擴大賣地就不能支撐財政。不解決地方政府的財政收入哪里來的問題，就無法改變“以地生財”產(chǎn)生的各種問題。

　　三是加快城鄉(xiāng)統(tǒng)籌改革，讓農(nóng)民帶著“地票”進城。北京市華遠地產(chǎn)股份有限公司董事長兼總經(jīng)理任志強認為，近年來房地產(chǎn)業(yè)的許多畸形發(fā)展現(xiàn)象根源于城鄉(xiāng)統(tǒng)籌問題，房價過快上漲的城市基本都是全國的人口輸入地，人口輸出地的土地則沒人買，地方政府要靠招商引資吸引開發(fā)商去開發(fā)，土地富余，房價也上不去。但人口大量輸入的“京廣滬”等城市仍主要按戶籍人口配置土地，資源配置遠遠落后于社會發(fā)展的需要。

　　改革開放30年，我國的城市化率從1978年的17 .9%上升到了2009年的44 .9%，兩億農(nóng)民進城，未來30年還將有四億農(nóng)民進城，這是城市化加快發(fā)展時期我國房地產(chǎn)業(yè)面臨的最核心的矛盾，必須依賴于城鄉(xiāng)統(tǒng)籌改革方能破解。中國房地產(chǎn)開發(fā)集團理事長孟曉蘇認為，可以設想一種制度，把進城農(nóng)民的宅基地折算成一種建設用地憑證，讓農(nóng)民全家?guī)е�“地票”進城，“地票”可以換一套小戶型經(jīng)濟適用房，加上一家人的社保，這樣就可以從城鄉(xiāng)建設與發(fā)展的全局出發(fā)，實現(xiàn)土地資源的合理調(diào)配與統(tǒng)籌利用。

　　房地產(chǎn)“一業(yè)獨大”三個“難以為繼”加劇風險

　　近期國家針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控措施正步步收到成效，一段時間以來部分城市房價一路飆漲、投資投機行為過度的局面有望得到遏制。但記者最近在一線城市調(diào)研時不少基層干部和專家仍對房地產(chǎn)市場發(fā)展表示憂慮，當前房地產(chǎn)業(yè)“一業(yè)獨大”對我國經(jīng)濟社會民生已造成重大困擾，希望中央對房地產(chǎn)市場的短期調(diào)控能與著眼長遠的改革相結合，以此次調(diào)控為契機，痛下決心革除房地產(chǎn)宿弊，否則房地產(chǎn)市場調(diào)整、松動的惡性循環(huán)將嚴重拖累中國經(jīng)濟社會的長期健康發(fā)展。

　　經(jīng)濟過度依賴房地產(chǎn)風險之大難以為繼

　　當前，一些地方經(jīng)濟過度依賴房地產(chǎn)，G D P增長主要靠房地產(chǎn)帶動，財政收入主要靠土地經(jīng)營收入，銀行收益和資產(chǎn)質(zhì)量主要靠房地產(chǎn)抵押貸款，房地產(chǎn)業(yè)甚至已成為一些城市的經(jīng)濟命脈。據(jù)房地產(chǎn)研究機構中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)看，2009年全國土地市場交易異�；钴S，排在前20位的城市土地出讓金總額高達8000多億元，同比增加160%，許多城市土地出讓收入成為城市建設的主要來源。

　　即使是在中西部地區(qū)，土地出讓、房地產(chǎn)稅收對地方財政的貢獻同樣巨大。記者從內(nèi)蒙古財政廳、地方稅 務 局 、 統(tǒng) 計 局 等 部 門 了 解 到 ，2009年內(nèi)蒙古自治區(qū)的地方財政收入為1378.1億元，其中土地出讓收入總額約為246億元。全自治區(qū)的耕地占用稅、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅等與土地、房地產(chǎn)行業(yè)直接相關的稅種總額約86億元，建筑企業(yè)當年實現(xiàn)稅金37 .52億元。如果加上鋼鐵、水泥、玻璃等房地產(chǎn)拉動的其他行業(yè)稅收，房地產(chǎn)業(yè)給地方財政的貢獻更大。

　　另一方面，由于房地產(chǎn)的行業(yè)利潤遠高于其他行業(yè)，各類企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)開發(fā)。今年“兩會”后盡管房地產(chǎn)調(diào)控措施已陸續(xù)出臺，但仍有央企不斷頂風涌入房地產(chǎn)開發(fā)領域“央企地王”一時成為輿論焦點。實際上，央企僅僅因其特殊的地位而備受關注，除央企外，其他各路資金近些年來一直在洶涌進入房地產(chǎn)開發(fā)領域。如近年來轉(zhuǎn)行房地產(chǎn)的上市公司顯著增多，據(jù)統(tǒng)計，2005年至今有近40家上市公司由原來的主業(yè)轉(zhuǎn)行房地產(chǎn)，占到目前地產(chǎn)類上市公司總數(shù)的35%。而論上市公司的毛利率表現(xiàn)來看，房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)最為突出，自2005年以來毛利率連續(xù)五年超過30%。

　　廣 東 省 房 地 產(chǎn) 行 業(yè) 協(xié) 會 關 于2010年房地產(chǎn)市場景氣分析指出，大量熱錢和投資商涌進房地產(chǎn)市場進行投機炒作，加劇了房地產(chǎn)市場資產(chǎn)泡沫的形成，同時使本應投向?qū)嶓w經(jīng)濟的信貸資金大量流向房地產(chǎn)業(yè)，對實體經(jīng)濟的發(fā)展產(chǎn)生擠出效應。對于“全民建房”現(xiàn)象，曾多次被勸導投資房地產(chǎn)的浙江中寶企業(yè)集團董事長吳良定說，房地產(chǎn)熱的幾大問題，一是把企業(yè)價值觀搞壞了，二是把社會經(jīng)濟鏈條搞壞了，三是把社會風氣搞壞了。房地產(chǎn)就像吸毒，搞了房地產(chǎn)再搞主業(yè)就沒興趣了。

　　土地緊約束明顯資源緊缺難以為繼

　　在這一輪房價大幅上漲中，一些城市出現(xiàn)排隊搶購、倒賣號子等現(xiàn)象，除了投資投機性需求過剩外，商品房供應相對不足也是一個重要原因。一些基層干部和普通消費者說，地少人多是我國的基本國情，特別是在沿海部分城市，土地資源已到了匱乏的地步，如果不改變發(fā)展模式，在沿海城市出現(xiàn)的這種現(xiàn)象將持續(xù)向內(nèi)地漫延。

　　土地緊約束最明顯的深圳市，目前新增建設用地幾近枯竭，近幾年商品房用地供應持續(xù)緊張，導致商品房開發(fā)建設規(guī)模出現(xiàn)持續(xù)下降。據(jù)深圳市房地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)，全市商品住宅新開工面積、竣工面積、批準預售面積從2004年到2009年持續(xù)回落 ， 分 別 下 降 了5 7 %、6 5 %、41%。與此同時，由于住房消費不斷升級，商品房需求持續(xù)旺盛，深圳新 建 及 二 手 商 品 住 宅 銷 售 總 量 從2004年到2009年增漲了54%，從而導致住房市場產(chǎn)生較為突出的結構性供求矛盾，并不可避免的產(chǎn)生了房價上漲快、市場波動大、投資投機增多等問題。2009年深圳商品住房價格從2004年的每平方米5980元，上漲到14858元，漲幅達到144%，2009年第四季度深圳房價突破每平方米兩萬元，高居全國城市榜首。

　　大城市、小郊區(qū)的上海市也面臨嚴重的土地資源供求矛盾。上海市發(fā)改委副主任肖林介紹，2008年底上海建設用地達到2860平方公里，2020的規(guī)劃目標是281平方公里，也就是從2009年到2020年，只有121平方公里建設用地可用，按現(xiàn)有的投入結構和發(fā)展方式，很快就沒有地可用了。

　　一方面是土地緊缺，而另一方面“土地財政”的現(xiàn)實利益又消解了地方政府節(jié)約、集約利用土地的積極性。房地產(chǎn)民間觀察人士、深圳香地信息咨詢有限公司總經(jīng)理尹香武說，現(xiàn)在地方政府執(zhí)行的是“鴕鳥政策”，有些地方明明十年之內(nèi)就已無地可用，仍不能停止賣地沖動，因為地方G D P增長、政績考核都依賴于出賣土地、房地產(chǎn)業(yè)的短暫繁榮來支撐。

　　和諧成本巨大民生之苦難以為繼

　　隨著房價飆升，房產(chǎn)正在迅速加大百姓的貧富差距。原浙江省房地產(chǎn)協(xié)會副會長、浙江省機電集團有限公司副總經(jīng)理朱瀾平說，由于房價上漲遠遠超過銀行利率和物價上漲，造成了“馬太效應”———越早買房、買得越多、買高價房的人，財富增長越快，而一些群體，如農(nóng)村到城市打工者、城市貧困人口以及剛參加工作年輕人被擠出住房市場，由住房引發(fā)的貧富差距和各階層間的差距越拉越大。

　　以深圳為例，居民在住房領域存在嚴重的苦樂不均，據(jù)深圳房地產(chǎn)研究中心調(diào)查，占全市常住人口26%的戶籍人口住房條件很好，如原村民人均住宅建筑面積達到388平方米、住房自有率99%，戶籍移民人均住房建筑面積為26平方米、住房自有率70%；但占全市常住人口74%的非戶籍常住人口及未納入統(tǒng)計的近400萬非戶籍流動人口居住水平很差，人均住房建筑面積僅為10平方米和6平方米。這類居住質(zhì)量較差的社會群體，占全市實際總?cè)丝诘?2%，數(shù)量巨大。由于功能質(zhì)量較好的商品性出租房供應量少、租金高，據(jù)估算深圳市300多萬常住人口和近400萬的流動人口，主要通過租賃租金較低、安全性與環(huán)境較差的城中村私房或配套較差的集體宿舍解決居住問題。

　　房地產(chǎn)業(yè)已成為目前百姓怨氣最為集中的領域之一。廣州市國土和房管局副局長黃文波認為，目前住房問題上出現(xiàn)的一些不和諧、不合理現(xiàn)象，根本上說是公平問題，是住房資源分配“兩極分化”的問題，完全靠個人資產(chǎn)的多寡來決定住房資源的分配，不加以區(qū)別對待，必然會造成有人占有資源多、有人占有資源少甚至分不到資源，老百姓是既患寡更患不均的。